Date de délivrance des copies par le greffe :

1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e DEMUN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 25/02167 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEQW

DEMANDERESSE :

La S.A.S. JL IMMO 44, représentée par son Président et associé unique Monsieur [R] [H].

Villa Paradisio 6 rue Merle

06400 CANNES

représentée par M^e Eric DEMUN de l’ASSOCIATION BESSY – GARCIA – DEMUN, avocats au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [F] [M]

4 mail de la Fontaine Martin

95130 LE PLESSIS BOUCHARD

Madame [Y] [W] [D] épouse [M]

4 mail de la Fontaine Martin

95130 LE PLESSIS BOUCHARD

tous deux non comparants et non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu l’article 760 du code de procédure civile ;

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure par mention au dossier en date du 11.06.2025,

A l’audience publique du 11.06.2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 16.07.2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée par actes de commissaire de justice en date du 1er avril 2025 à la requête de la société JL IMMO 44 à l’encontre de Monsieur [W] [M] et de Madame [Y] [D]

Ni Monsieur [W] [M] ni Madame [Y] [D] ne constituent avocat

Vu les dispositions de l’article 778 du code de procédure civile,

Le président de l’audience d’orientation a déclaré l’instruction close le 11 juin 2025 et a fixé l’audience le jour même

* *

La société JL IMMO 44 expose que par acte du 9 octobre 2024 elle a consenti en sa qualité de promettant aux requis en leur qualité de bénéficiaires une promesse unilatérale de vente portant sur un bien (un appartement et un emplacement de stationnement) situé à Cannes 10, Avenue des Anglais, promesse acceptée et soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, exigeant des bénéficiaires qu’il sollicitent un financement et justifient de son obtention avant l’expiration du délai imparti. La société JL IMMO 44 expose que conformément aux stipulations contractuelles, le bénéficiaire a versé une indemnité d’immobilisation de 16 500 € déposée auprès du notaire, en garantie de son engagement. La société JL IMMO 44 précise que pour permettre aux bénéficiaires d’obtenir un financement, un avenant du 10 décembre 2024 a prorogé la promesse jusqu’au 15 janvier 2025.

La demanderesse fait valoir qu’à l’expiration du délai soit le 15 janvier 2025, les requis n’avaient pas justifié de l’obtention d’un prêt bancaire ou de 2 refus et qu’un courrier de mise en demeure leur a été adressé le 3 février 2025 leur rappelant leur obligation de justifier de ces éléments. Elle soutient qu’aucune justification n’a été fournie et que les bénéficiaires ont explicitement refusé de lever l’option d’achat comme en témoigne la lettre de refus de Madame [Y] [D].

La société JL IMMO 44 invoque la carence fautive des bénéficiaires et leur inexécution contractuelle notamment en ne sollicitant pas activement plusieurs établissements bancaires malgré les refus éventuels de leur banque principale, en ne recourant pas aux services d’un courtier immobilier pour maximiser leurs chances d’obtenir un prêt, en ne présentant aucun justificatif démontrant des démarches sincères et sérieuses en vue d’un financement, en refusant catégoriquement de lever l’option d’achat alors même que la promesse avait été prorogée pour leur permettre d’obtenir un financement. La société JL IMMO 44 soutient que les bénéficiaires ont eux-mêmes empêché la réalisation de la condition suspensive entraînant la caducité de la promesse par leur propre faute. Elle soutient que conformément aux clauses contractuelles l’indemnité d’immobilisation doit lui rester acquise. La société JL IMMO 44 invoque les dispositions des articles 1103, 1304 – 6 du Code civil.

La société JL IMMO 44 sollicite au terme de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige en application de l’article 455 du code de procédure civile, de voir :

Condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D] au paiement de :

• 16 500 € à titre d’indemnité d’immobilisation

• 5000 € au titre de la perte de chance

• 1000 € de frais d’actes

• 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• aux entiers dépens distraits au profit de l’avocat demandeur

Ne pas écarter l’exécution provisoire.

MOTIFS

Sur la régularité de la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, quand le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D] ont chacun fait l’objet d’un procès-verbal de vaines recherches à leur dernière adresse connue, telle que figurant au contrat du 9 octobre 2024 et dans l’avenant du 10 décembre 2024.

Les actes font mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, et des recherches faites par l’huissier dont il a fait mention dans l’acte de signification pour tenter de retrouver les destinataires.

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 24 avril 2025 et l’audience d’orientation du 14 mai 2025.

Sur les demandes principales

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 1304 – 6 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes des dispositions de l’article 1231–5 du Code civil lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Sauf inexécution définitive la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la société JL IMMO 44 produit aux débats l’acte reçu le 9 octobre 2024 aux termes duquel elle a, en qualité de promettant, conféré à Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D] en qualité de bénéficiaire la faculté d’acquérir les biens litigieux. L’acte stipule le versement d’une indemnité d’immobilisation par les bénéficiaires d’un montant de 16 500 € et stipule, quant au sort de ce versement, qu’ « elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

(…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délai prévus au présent acte la somme versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble (…)

c) toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

• si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délai prévus au présent acte (…) »

L’acte stipule en outre la condition suspensive d’obtention de prêt en ces termes :

« le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts (…) répondant aux caractéristiques suivantes:

• organisme prêteur : tout établissement bancaire

• montant maximal de la somme empruntée : 160 700 €

• durée maximale de remboursement : 15 ans

• taux nominal d’intérêt maximal : 4,10 % l’an (hors assurance).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles (…) entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304 – 3 du Code civil.(…)

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. À défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de le justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de 8 jours décomptés du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut ces fonds resteront acquis au promettant.(…)

Refus de prêt – justification : le bénéficiaire s’engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de 2 refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le bénéficiaire s’engage à déposer deux demandes de prêt. »

La société JL IMMO 44 produit en outre l’acte sous seing privé du 10 décembre 2024 aux termes duquel les parties ont convenu de proroger le délai de réalisation prévu à la promesse de vente signée le 9 octobre 2024, jusqu’au 31 janvier 2025, et le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un emprunt jusqu’au 15 janvier 2025, sans autre changement.

La société JL IMMO 44 produit le courrier RAR adressé par l’office notarial à Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D] le 3 février 2025 qui fait état de la communication d’un premier refus de prêt daté du 17 janvier 2025 de la Caisse d’épargne Île-de-France, et qui sollicite les intéressés d’avoir à justifier d’un 2e refus de prêt répondant aux caractéristiques fixées dans la promesse de vente.

Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D] qui ne constituent pas avocat, ne justifient pas avoir adressé dans les termes de la promesse de vente et malgré la mise en demeure, un deuxième refus de prêt répondant aux caractéristiques de l’acte. Ils ne justifient pas dès lors avoir déposé deux demandes de prêt malgré leur engagement en ce sens. Par conséquent, les bénéficiaires n’ayant pas apporté la preuve de 2 refus de prêt répondant aux caractéristiques de l’acte, les fonds doivent rester acquis au promettant.

Il y a lieu dès lors de condamner Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D] à régler la somme de 16 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, laquelle sera le cas échéant libérée par le notaire séquestre si celui-ci a bel et bien reçu l’indemnité d’immobilisation conformément au contrat.

La société JL IMMO 44 sollicite en outre au titre de l’inexécution contractuelle la réparation des préjudices subis selon elle au titre de la perte de chance de vendre à un autre acquéreur, des frais de rédaction d’actes et des frais de préparation de l’acte.

Il apparaît néanmoins que l’indemnité d’immobilisation et le sort réservé par le contrat à cette indemnité, constituent une stipulation de clause pénale au sens des dispositions de l’article 1231 – 5 du Code civil en ce que le contrat énonce une sanction financière dont le montant est d’ores et déjà fixé. Cette clause pénale ne peut être augmentée par le juge que si elle est manifestement dérisoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Cette clause pénale, qui a forfaitairement évalué le préjudice du créancier en cas d’inexécution, fait obstacle à la condamnation des débiteurs à régler d’autres dommages et intérêts. Au surplus doit-il être constaté qu’aucune pièce n’est produite pour justifier que la société JL IMMO 44 a perdu une chance concrète de contracter avec un autre acquéreur. Elle ne produit aucune proposition d’acquisition qui aurait été formulée par un tiers à la même période notamment. Il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire et les dépens

Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D], qui succombent, supporteront in solidum les dépens et devront indemniser la société JL IMMO 44 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif.

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D] à payer à la société JL IMMO 44 la somme de 16 500 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 9 octobre 2024

Juge par conséquent que le notaire rédacteur devra se libérer de cette somme, s’il l’a effectivement reçue de la part du bénéficiaire, entre les mains du Promettant à savoir la société JL IMMO 44

Déboute la société JL IMMO 44 de ses demandes au titre de la perte de chance et des frais de l’acte

Condamne Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D] in solidum à payer à la société JL IMMO 44 la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [D] aux dépens de l’instance avec distraction au profit de l’avocat demandeur

Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE