TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00550 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32EY

MINUTE N°2026/ 129

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

S.C.I. DG REAL ESTATE,

c/

[B] [X]

Copie délivrée à

Monsieur [B] [X]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Maëva PIOCH-PETIT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. DG REAL ESTATE

immatriculée au RCS sous le n° 842 230 476

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Maëva PIOCH-PETIT de la SELARL GENERATIO AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [X]

né le 17 Juin 1981

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date 30 décembre 2021 avec prise d’effet au 5 janvier 2022, LA SCI DG REAL ESTATE a donné à bail à M. [X] [B] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 430.00 € et 10.00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI DG REAL ESTATE, selon acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, a fait signifier à M. [X] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3220.02 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI DG REAL ESTATE a assigné M. [X] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Condamner par provision M. [X] [B] au paiement de la somme de 4100.02 € sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [X] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne sera pas inférieure au montant du loyer et des charges soit la somme mensuelle de 440.00 € ;

— Constater la résiliation du bail intervenu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;

— Prononcer en conséquence son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés par la partie requise dans l’immeuble de la partie requérante et ce dans le délai légal, par tous moyens et voies de droit , au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner M. [X] [B] au paiement d’une somme de 500.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [X] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en résulte que M. [X] [B] est auto entrepreneur [E] depuis 5 ans et ses revenus fluctuent en fonction de son activité selon les mois. Depuis le mois de juin 2025 il aurait eu des problèmes de santé qui auraient impacté son emploi et son quotidien. Il aurait dès lors lâché prise et n’a plus ainsi honoré ses charges fixes et son loyer qui n’est plus adapté à sa situation. Il s’est dit prêt à verser 100.00 € par mois, conscient de devoir résorber sa dette locative et reste à jour de son assurance d’habitation.

A l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de LA SCI BKL2 actualise le montant des arriérés locatifs à la somme de 4980.02 € arrêtée au 10 décembre 2025 et dépose.

M. [X] [B] comparaît. Il fait part de son accord sur le montant de la dette locative et dépose un courrier dans le respect du contradictoire, daté du jour de l’audience, dans lequel il rappelle avoir toujours payé régulièrement son loyer durant plusieurs années. Il justifie la dette par des problèmes psychologiques et une baisse importante de ses revenus. Il expose également avoir dû engager une somme importante pour réparer son véhicule indispensable à son activité. Il dit ne plus pouvoir travailler comme auparavant. Il rappelle sa situation de réfugié politique et affirme avoir fait depuis plusieurs années une demande de logement social en vain. Il sollicite par cet écrit un délai afin de pouvoir se réorganiser et mettre en place un plan pour le paiement. Il précise sa volonté de rester dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 9 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’ audience en date du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI DG REAL ESTATE justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 4 août 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SCI DG REAL ESTATE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 30 décembre 2021 avec prise d’effet au 5 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à M. [X] [B] le 1er août2025 pour la somme de 3220.02 € en principal au titre des arriérés locatifs

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2025 au titre de la dette locative.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de LA SCI DG REAL ESTATE produit au litige un décompte de la dette locative qui s’élève au 10 décembre 2025 à la somme de 4980.02 €, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

M. [X] [B], comparant, fait part au cours des débats de son accord sur le montant des arriérés locatifs et ne formule de fait aucune opposition ni contestation.

En conséquence, M. [X] [B] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4980.02 € en ce compris l’écéhance du mois de décembre 2025 au titre des arriérés locatifs.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [X] [B] dans un courrier déposé contradictoirement au jour de l’audience sollicite un délai pour l’apurement de sa dette locative afin de mettre en place un plan de paiement.

Le conseil de LA SCI DG REAL ESTATE, après en avoir pris connaissance, ne formule aucune observation .

Dès lors, considérant les éléments qui précèdent, en l’espèce le courrier de M. [X] [B] dans lequel il ne propose aucune modalité pour apurer sa dette locative, les débats au cours desquels il ne produit aucune pièce justificative sur sa situation et plus particulièrement sur sa situation financière concernant ses revenus et charges, l’importance des arriérés locatifs, l’absence de reprise de paiement des loyers et charges depuis le mois de juin 2025 tel que cela ressort de l’extrait de compte locataire versé au litige, il y a lieu de rejeter cette demande d’octroi de délais de paiement.

En conséquence M. [X] [B] en sera débouté.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [X] [B] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [X] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 440.00 €, provision sur charges comprise, selon décompte versé au débat, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LA SCI DG REAL ESTATE de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [B], partie perdante, sera ainsi condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [X] [B] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail

conclu le 30 décembre 2021 avec prise d’effet au 5 janvier 2022 entre d’une part LA SCI DG REAL ESTATE et d’autre part M. [X] [B] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 2 octobre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS M. [X] [B] à payer à LA SCI DG REAL ESTATE la somme de 4980.02 € (quatre mille neuf cent quatre-vingt euros et deux centimes), mois de décembre 2025 inclus au titre des arriérés locatifs ;

DEBOUTONS M. [X] [B] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à M. [X] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SCI DG REAL ESTATE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [X] [B] à payer à LA SCI DG REAL ESTATE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 440.00 € (quatre cent quarante euros), charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS M. [X] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [X] [B] ;

CONDAMNONS M. [X] [B] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,