Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE Me [D]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

DÉCISION N° 25/409

N° RG 25/02588 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGU4

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 4 BOUCHERIE, sis 4 rue de la Boucherie 06400 CANNES, pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet GESTION IMMOBILIERE BERTRAND PETIT, SARL immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 449 145 390, dont le siège social est sis 854 avenue du Campon 06110 LE CANNET, sous l’enseigne CABINET [H], elle-même prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié ès-qualité audit siège

représenté par M^e Yannick HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. DESTINY, immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 827 889 049, dont le siège social est 4 rue de la Boucherie 06400 CANNES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 16 juin 2025 ;

A l’audience publique du 19 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DESTINY est propriétaire du lot numéro 18 au sein de la copropriété 4 BOUCHERIE sise 4 rue de la Boucherie à CANNES (06400).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE a fait assigner, par acte signifié le 19 mai 2025, la SCI DESTINY devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« DECLARER que le compte des charges courantes de la SCI DESTINY présente un solde débiteur en date du 1er janvier 2025 de 13.687,85 €,

Par conséquent,

CONDAMNER la SCI DESTINY au paiement de la somme de 12.847,85 €, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31/05/2021 pour un montant de 3561.52 €, à compter de la mise en demeure en date du 05/12/2022 pour un montant de 5 355,36 €, à compter de la mise en demeure en date du 16/04/2025 pour un montant de 7 492,49 € et pour le surplus à compter de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

ORDONNER que l’ensemble des frais que le Syndicat des copropriétaires de la résidence 4 BOUCHERIE a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge exclusive de la SCI DESTINY, au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent,

CONDAMNER la SCI DESTINY au paiement de l’ensemble des frais que le Syndicat des copropriétaires de la résidence 4 BOUCHERIE a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits, soit la somme de 840 euros composée comme suit :

Facture de frais ME [D] RAR MISE EN DEMEURE 31.05.21 : 90,00

Facture de TRANSMISSION DOSSIER RECOUVREMENT du 25/06/2021 : 250,00

Facture de frais de rappel du 02/09/2022 : 20,00

Facture de Frais de RAPPEL AVANT HUISSIER du 19/10/2022 : 40,00

Facture de Frais ME [D] LRAR MISE EN DEMEURE 05.12.2022 : 90,00

Facture de frais TRANSMISSION DOSSIER RECOUVREMENT : 350,00

Soit un total de 840 euros.

CONDAMNER la SCI DESTINY au paiement de la somme de 2.500,00 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,

CONDAMNER la SCI DESTINY au paiement de la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI DESTINY aux entiers dépens

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

*****

La clôture a été prononcée le 16 juin 2025 par le juge de la mise en état. A l’issue de l’audience du 19 septembre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 21 novembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, bien que la SCI DESTINY ait été citée par procès-verbal de recherches infructueuses et n’ait pas comparu, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE au soutien de sa demande de condamnation, à savoir notamment :

— un relevé de propriété,

— un jugement rendu le 3 décembre 2021 par le tribunal de proximité de Cannes (RG n°11-21-000926),

— une mise en demeure du 31 mai 2021, dont l’avis de réception est signé le 1er juin 2021,

— une mise en demeure du 5 décembre 2022, dont l’avis de réception est signé le 17 décembre 2022,

— un relevé de compte débiteur du 3 juin 2021 au 1er janvier 2025,

— un contrat de syndic,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, et le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 février 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, et le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2025, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2024, et le budget prévisionnel de l’exercice 2026,

— des appels de fonds du 1er juillet 2021 au 30 juin 2025,

— un extrait de règlement de copropriété,

— une mise en demeure en date du 16 avril 2025, dont l’avis a été retourné portant la mention « Pli avisé et non réclamé ».

Le syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE précise que, par jugement rendu par le Tribunal de proximité de Cannes le 3 décembre 2021, la SCI DESTINY a été préalablement condamnée à lui payer la somme de 3.568,89 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, compte arrêté au 25 juin 2021 ; ce que révèle bien la lecture dudit jugement.

Le syndicat ajoute qu’à ce jour, les sommes dues ont été apurées.

Sur le décompte produit en pièce numéro 9, les sommes appelées sont comprises entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2025, donc bien postérieures au 25 juin 2021.

Pour autant, le Tribunal relève que sur ce décompte, à la date du 18 octobre 2023, apparaît au débit la somme de 25 euros dont le poste est intitulé « JUGEMENT 03/12/2021 AU TITRE DES FRAIS ».

Cette somme est à retirer dudit décompte, étant inhérente à la décision de justice susvisée, rendue par le tribunal de proximité de Cannes le 3 décembre 2021.

Il appert ainsi que la SCI DESTINY reste devoir la somme de 12.822,85 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025 inclus (12.847,85 € – 25,00 € de frais).

*****

En outre, des frais ont été imputés sur le compte de la copropriétaire débitrice, à savoir :

—  03/06/2021 – Mise en demeure : 90,00 € ;

—  25/06/2021 – Transmission dossier recouvrement : 250,00 ;

—  02/09/2022 – Frais de rappel : 20,00 € ;

—  19/10/2022 – Frais de rappel avant huissier : 40,00 €.

—  06/12/2022 – Me [D] LRAR : 90,00 € ;

—  20/10/2023 – Transmission dossier recouvrement : 350,00 €.

Pour un total de 840,00 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le Tribunal retiendra une mise en demeure par année civile, soit la somme totale de 180,00 euros (90 € x 2).

Il est ainsi établi que la dette de la copropriété sera expurgée d’une somme de 660,00 euros correspondants à des frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité, ci-dessous énumérés :

—  25/06/2021 – Transmission dossier recouvrement : 250,00 ;

—  02/09/2022 – Frais de rappel : 20,00 € ;

—  19/10/2022 – Frais de rappel avant huissier : 40,00 €.

—  20/10/2023 – Transmission dossier recouvrement : 350,00 €.

*****

En l’espèce, le Tribunal relève que la mise en demeure adressée le 31 mai 2021 porte sur la somme de 3.561,52 euros, la mise en demeure du 5 décembre 2022 sur la somme de 7.492,49 euros, la mise en demeure du 16 avril 2025 sur la somme de 13.687,85 euros.

Toutefois, la mise en demeure datée du 31 mai 2021 porte nécessairement sur des créances antérieures à la période courant à compter du 1er juillet 2021 et ne sera donc pas retenue.

En conséquence, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal se décomposent selon les sommes dues de la manière suivante :

—  7.492,49€, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2022 ;

— le surplus assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 avril 2025 ;

*****

En conséquence, la SCI DESTINY sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE :

— la somme de 12.822,85 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025 inclus, dont la somme de 7.492,49€ assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2022, et le surplus assorti des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 avril 2025,

— la somme de 180,00 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation signifiée le 19 mai 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Il convient donc d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE sollicite du Tribunal de condamner la SCI DESTINY au paiement de la somme de 2.500,00 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence.

Selon lui, cette situation qui s’aggrave crée un trouble manifeste dans sa trésorerie.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante.

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi.

Il en résulte que la SCI DESTINY sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SCI DESTINY sera condamnée à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 1.500 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DESTINY à payer au syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE la somme de 12.822,85 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025 inclus, dont la somme de 7.492,49€ assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2022 et le surplus assorti des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 avril 2025,

CONDAMNE la SCI DESTINY à payer au syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE la somme de 180,00 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation signifiée le 19 mai 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année ;

CONDAMNE la SCI DESTINY à payer au syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI DESTINY aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI DESTINY à payer au syndicat des copropriétaires 4 BOUCHERIE la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE