Min N° 26/00355

N° RG 25/05057 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFOZ

Société OISE HABITAT

C/

Mme [B] [F]

Mme [K] [F]

M. [L] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026

DEMANDERESSE :

Société OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Serge LEQUILLERIER, avocat au barreau de SENLIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [B] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante

Madame [K] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante

Monsieur [L] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Serge LEQUILLERIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [B] [F] + Madame [K] [F] + Monsieur [L] [F]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 octobre 2023, la société OISE HABITAT a donné à bail à Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] un logement situé au [Adresse 6], à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 9 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 742,77 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, la société OISE HABITAT a fait signifier à Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] un commandement de payer la somme principale de 7 909,42 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 09 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 octobre 2025, la société OISE HABITAT a fait assigner Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser le cas échéant le requérant à faire transporter et séquestrer les biens mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] ;

— condamner solidairement Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] à lui payer la somme de 10 804,86 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] aux dépens de l’instance ;

— condamner in solidum Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] au paiement de la somme de 420 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 27 octobre 2025.

A l’audience du 04 février 2026, la société OISE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 19 078,65 euros, arrêtée au 31 janvier 2026, loyer du mois de janvier inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que les défendeurs n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer, subsidiairement, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue en l’espèce un manquement grave des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Régulièrement assignés en l’étude du commissaire de justice, Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] n’ont pas comparu.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, en application des articles L.441-3 et L.411-9 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

A cette fin, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la société OISE HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 20 octobre 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 11 juin 2025 ;la lettre de notification de l’application du supplément loyer solidarité du 20 janvier 2025, une lettre de relance sur la justification de l’impôt sur les revenus de 2023 datée du 02 avril 2025, une lettre de mise en demeure relative à l’application du supplément loyer solidarité datée du 14 avril 2025 ; le décompte de la créance arrêté au mois de janvier inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] restent devoir à la société OISE HABITAT la somme de 19 078,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse.

Toutefois, en premier lieu, il convient de déduire de cette somme les frais injustifiés imputés aux locataires (178,85 euros, 116,20 euros et 36,11 euros).

Par ailleurs, au regard des courriers de relance et lettres produites aux débats, la société demanderesse était fondée à imputer aux locataire un supplément loyer solidarité du fait de leur absence de réponse à l’enquête sociale à compter du 1er mai 2025, quinze jours après l’envoi d’une lettre de mise en demeure datée du 14 avril 2025 et demeurée infructueuse, seul courrier recommandé dont l’avis de réception est versé aux débats.

Partant, il convient de déduire de la dette les sommes facturées au titre du supplément pour les mois de janvier, février, mars et avril 2025 (4 x 1 393,42 euros).

Au-delà, n’ayant pas comparu, les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

En outre, il est expressément prévu à l’article IX du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] à payer à la société OISE HABITAT la somme de 13 173,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2026 échéance du mois de janvier incluse.

Comme demandé, les défendeurs seront condamnés à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025, date de la demande en justice, sur la somme de 10 804,86 euros.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société OISE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article X) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société OISE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 11 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 7 909,42 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2025.

Les défendeurs sont dès lors occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Par ailleurs, le demandeur ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la séquestration des meubles du locataire dès ce stade de la procédure.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juillet 2025. En conséquence, Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils seront donc condamnés solidairement au versement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, conformément à la clause de solidarité prévue au bail. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 24 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] échouent à l’instance. Il convient donc de les condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F], condamnés aux dépens, seront également condamnés à payer à la société OISE HABITAT une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 420 euros.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société OISE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 octobre 2023 entre la société OISE HABITAT d’une part, et Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6], à [Localité 3], sont réunies à la date du 24 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande relative au mobilier présent dans les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] à payer à la société OISE HABITAT la somme de 13 173,81 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2026 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025 sur la somme de 10 804,86 euros ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] à payer à M. la société OISE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [F], Mme [K] [F] et M. [L] [F] à payer à la société OISE HABITAT la somme de 420 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge