Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CHARDON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/142

N° RG 25/05676 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QPV2

DEMANDERESSE :

SDC EMPIRE

20 avenue de Tignes

06400 CANNES

C/o son syndic, CABINET IMMOBILIER [U] [N]

30 Avenue du Petit Juas

06400 CANNES

représentée par M^e Sydney CHARDON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [X]

Résidence EMPIRE, 20 avenue de Tignes

06400 CANNES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 24 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [X] est propriétaire des lots N°01 et N°28 au sein de la résidence EMPIRE sise 20 avenue des Tignes à CANNES (06400).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE a, par acte de Commissaire de Justice en date du 30 octobre 2025, fait citer à comparaître Monsieur [Y] [X] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« CONDAMNER Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 12 983,00 euros arrêtée au 1er octobre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 06 mars 2025 ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [Y] [X], valablement assigné suivant acte délivré à étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure de manière différée au 30 janvier 2026 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 24 février 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

Le relevé de propriété de Monsieur [Y] [X] concernant les lots N°01 et N°16 au sein de la résidence EMPIRE sise 2à avenue des Tignes à CANNES (06400) ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2020 et 2021 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 septembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 ;

L’état des dépenses des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

Le projet de répartition des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

Les appels de fonds de l’exercice 2025 ;

Le contrat de syndic conclu avec la société CABINET IMMOBILIER [U] [N] suite à l’assemblée générale du 08 novembre 2023 ;

Le décompte de la situation du copropriétaire défendeur arrêté au 13 octobre 2025.

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE sollicite la somme de 12.983,00 € au titre des charges impayées et des frais figurant au décompte.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE fait valoir, au titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de Monsieur [Y] [X] les sommes suivantes :

24/02/2021 : Frais de rappel pour un montant de 10 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc d’écarter la somme y correspondant ;

28/10/2021 : Frais de rappel pour un montant de 15 €. (même constat) ;

22/11/2021 : Frais de mise en demeure pour un montant de 45 €. Ladite mise en demeure a été versée aux débats. Il conviendra donc de tenir compte de celle-ci au titre des frais nécessaire conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

14/12/2021 : Huissier commandement de payer charges pour un montant de 190 €. Ce commandement de payer n’ayant pas été versée aux débats, le Tribunal ne saurait en tenir compte au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc d’écarter la somme y correspondant ;

30/09/2022 : Frais de mise en demeure pour un montant de 45 €. Ladite mise en demeure a été versée aux débats. Il conviendra donc de tenir compte de celle-ci au titre des frais nécessaire conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

25/01/2023 : Frais de mise en demeure pour un montant de 45 €. Ladite mise en demeure a été versée aux débats. Il conviendra donc de tenir compte de celle-ci au titre des frais nécessaire conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

08/02/2023 : SCP LALEURE CDT PAYER pour un montant de 187,45 €. Cette pièce n’ayant pas été versée aux débats, le Tribunal ne saurait en tenir compte au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc d’écarter la somme y correspondant ;

08/02/2023 : [B] [J] pour un montant de 80 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc d’écarter la somme y correspondant ;

21/03/2023 : ASSIGNATION [X] pour un montant de 234,96 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

10/05/2023 : ME [O] AFFAIRE [X] pour un montant de 1.200 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

06/03/2025 : Frais de mise en demeure pour un montant de 45 €. Ladite mise en demeure a été versée aux débats. Il conviendra donc de tenir compte de celle-ci au titre des frais nécessaire conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il apparaît donc que seules les mises en demeure des 22 novembre 2021, 30 septembre 2022, 25 janvier 2023 et 06 mars 2025 pour un montant total de 180 € entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il en résulte que le montant effectif des charges pour le syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE s’étend sur la période allant du 01/04/2020 au 01/10/2025 et se calcule de la manière suivante : 12.983,00 € (somme sollicitée) – 10 – 15 – 45 – 190 – 45 – 45 – 187,45 – 80 – 234,96 – 1200 – 45 = 10.885,59 € (sommes réellement dues au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE la somme totale de 11.065,59 € correspondant à 10.885,59 € au titre des charges de copropriété et à 180 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/04/2020 jusqu’au 01/10/2025, date de la dernière créance arrêtée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE a versé aux débats la mise en demeure du 06 mars 2025 sans toutefois justifier de l’accusé de réception de celle-ci par Monsieur [Y] [X].

Par conséquent, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation du 30 octobre 2025, sur la somme totale de 11.065,59 €, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Monsieur [Y] [X].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE.

Ainsi, il est rapporté la preuve d’une faute, à tout le moins d’une résistance infondée ou encore d’une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [X], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de demandeur l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [Y] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE la somme totale 11.065,59 € correspondant à 10.885,59 € au titre des charges de copropriété et à 180 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/04/2020 jusqu’au 01/10/2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation du 30 octobre 2025 sur la somme totale de 11.065,59 € ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence EMPIRE la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE