Date de délivrance des copies par le greffe :

1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e JACQUEMIN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 21 Janvier 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 25/04352 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QK5R

DEMANDERESSE :

La S.A.R.L. ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A), immatriculée au RCS d’Antibes sous le numéro 378 355 192, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

Syndic de Copropriété Le Versailles

35 boulevard Foch

06600 ANTIBES

représentée par M^e David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [C]

née le 09 Septembre 1961

31 rue Michel Rodange

L62430

LUXEMBOURG

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu l’article 760 du code de procédure civile ;

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure par mention au dossier en date du 10.12.2025,

A l’audience publique du 10.12.2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21.01.2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice transmis aux autorités luxembourgeoises le 16 juillet 2025, à la requête de la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE(A.I.A) à l’encontre de Madame [Z] [C]

Madame [Z] [C] ne constitue pas avocat

Vu les dispositions de l’article 778 du code de procédure civile,

Le président de l’audience d’orientation a déclaré l’instruction close le 10 décembre 2025 et a fixé l’audience le jour même

* *

La société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE(A.I.A) expose que madame [Z] [C] résidente luxembourgeoise, est propriétaire d’un appartement (constituant le lot n°41) et d’un garage (constituant le lot n°1), au sein de la copropriété VILLA MYOSOTIS, sise 17-19 Avenue de la Reine Astrid, à CANNES, et que souhaitant vendre ce bien, elle lui a confié un mandat exclusif de vente le 28 octobre 2024.

La société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) soutient qu’un compromis de vente a été régularisé par son intermédiaire entre la venderesse et les époux [L], les 1er et 13 décembre 2024, et qu’une date de signature était fixée par Maître [Y] [K] Notaire à Cannes au Lundi 24 mars 2025 à 17h.

La société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) soutient que bien que reconnaissant expressément devoir régler la commission d’agence pour un montant de 35.000 €, Madame [Z] [C] a indiqué qu’elle ne serait pas personnellement présente à la signature, donnant procuration au Notaire, et qu’elle ne souhaitait pas que la commission soit directement prélevée sur le prix de vente.

La société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) ajoute qu’elle a exprimé ses vives inquiétudes par un courrier de son conseil du 20 mars 2025 adressé au Notaire dès lors que Madame [Z] [C] résidait à l’étranger, tout en rappelant que le compromis prévoyait que la commission devait être réglée au jour de la vente.

La société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) fait valoir que non seulement le Notaire ne répondait pas au courrier de son avocat, mais surtout passait la vente sans s’assurer du paiement de la commission.

Soutenant que le transfert de propriété lui a toutefois été notifié, et que bien que la vente ait été parfaitement réalisée, le Cabinet AIA n’a toujours pas reçu paiement de sa commission, la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) sollicite au terme de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige en application de l’article 455 du code de procédure civile, de voir :

Vu les articles 1217, 1221, 1224, 1231, 1232-1,1231-4, 1231-6 et 1343-2 du Code civil, Vu le Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 Vu la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

CONDAMNER Madame [C] à payer à la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) la somme de 35. 000 € TTC correspondant au montant des honoraires au titre de la vente intervenue avec intérêt au taux légal courant à compter de la mise en demeure

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil

CONDAMNER Madame [C] à verser à la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le non-respect de ses obligations contractuelles envers elle et les préjudices financiers causés

CONDAMNER Madame [C] à verser à la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral

CONDAMNER Madame [C] à verser à la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

Sur la régularité de la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, quand le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) produit aux débats l’acte d’exécution par les autorités luxembourgeoises de la demande de signification. Il en ressort que l’huissier luxembourgeois a pu vérifier l’adresse de la destinataire par la sonnette et le registre national des personnes physiques, et, n’ayant pu trouver personne ayant qualité pour recevoir la copie et donner récépissé, a laissé sur les lieux une copie de l’exploit ainsi qu’un avis de passage, et a envoyé une copie de l’exploit au destinataire par lettre simple dans le délai prévu par la loi.

Il en ressort par conséquent que Madame [Z] [C] a été régulièrement assignée.

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 8 septembre 2025 et l’audience d’orientation du 8 octobre 2025.

Sur les demandes principales

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

–refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation

–poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation

–obtenir une réduction du prix

–provoquer la résolution du contrat

–demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes des dispositions de l’article 1231 du Code civil à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages-intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Aux termes des dispositions de l’article 1231–1 du Code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 1231 – 6 du Code civil les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes des dispositions de l’article 1343 – 2 du Code civil, les intérêts échus, du moins pour une année entière, produits intérêts si le contrat la prévue ou si une décision de justice le précise.

* *

La société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) produit aux débats :

• le mandat exclusif de vente que lui a accordé Madame [Z] [C] pour la vente de son appartement situé à Cannes 17 – 19, Avenue Reine Astrid le 28 octobre 2024, mandat conclu en exclusivité pour une durée irrévocable de 3 mois à compter de ce jour

• l’offre d’achat des époux [L] acceptée le 28 octobre 2024 par Madame [Z] [C]

• le compromis de vente signé entre Madame [Z] [C] et les époux [L] qui porte la mention au paragraphe « négociation », que les parties reconnaissent que le prix a été négocié par le cabinet AIA titulaire d’un mandat donné par le vendeur sous le numéro 1477 en date du 28 octobre 2024 non encore expiré, ainsi déclaré. Il porte la mention qu’ « en conséquence le vendeur qui en aura seule la charge aux termes du mandat, devra à l’agence une rémunération de 35 000 € ». Ce compromis est signé par Madame [Z] [C] le 1er décembre 2024. Elle a donc de ce fait reconnu le rôle de la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) dans la négociation, et reconnu qu’elle était redevable de la rémunération d’un montant de 35 000 €

• le courriel du notaire du 4 mars 2025 qui informe la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) de ce que Madame [Z] [C] exigeait de se charger directement du paiement « de vos honoraires dans le cadre de la vente à intervenir avec Monsieur et Madame [L] » l’intéressée refusant d’autoriser le prélèvement de cette somme sur le montant du prix de la vente

• le courrier adressé par le conseil de la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) au notaire le 20 mars 2025 et le courriel du notaire en réponse indiquant « j’ai à nouveau rappelé à Madame [Z] [C] la semaine dernière qu’elle était tenue de vous régler vos honoraires. J’ai plusieurs confirmations de sa part qu’elle vous réglera bien à réception des fonds »

• la facture d’honoraires d’un montant de 35 000 €

• la mise en demeure adressée par le conseil de la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) à Madame [Z] [C] le 12 mai 2025.

Par ces éléments la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) justifie qu’elle était titulaire d’un mandat exclusif de vente, que la requise a reconnu que c’est par son intermédiaire que la vente litigieuse avait été conclue et qu’elle était donc redevable de la commission. Elle justifie par ces pièces du bien-fondé de sa demande principale dans son principe et dans son montant. Par conséquent Madame [Z] [C] sera condamnée à lui régler la somme de 35 000 € correspondant au montant des honoraires. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2025. En application des dispositions de l’article 1343 – 2 du Code civil les intérêts dus pour au moins une année produiront eux-mêmes intérêts.

La société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A), qui ne produit aucune pièce comptable notamment, est défaillante à établir que l’inexécution contractuelle lui a causé un préjudice distinct qui ne serait pas réparé par l’intérêt moratoire. Il n’y a pas lieu d’allouer une somme supplémentaire au titre du préjudice financier. L’existence d’un préjudice moral n’est pas plus démontrée. Cette demande sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [Z] [C], qui succombe, supportera les dépens de l’instance et devra indemniser la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) de ses frais irrépétibles selon détail précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [Z] [C] à payer à la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A), SARL, la somme de 35. 000 € TTC au titre des honoraires dus ensuite de la vente intervenue, avec intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2025 jusqu’à parfait paiement

Juge que les intérêts dus pour au moins une année produiront eux-mêmes intérêts

Déboute la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A) de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice financier et moral

Condamne Madame [Z] [C] à payer à la société ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (A.I.A), SARL, la somme de 2800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Madame [Z] [C] aux dépens de l’instance

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE