Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e POZZO DI BORGO

1 EXP M^e SAMBUCHI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 25/02573 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QHW4

DEMANDERESSE :

S.D.C. [F]

10 Avenue du Domaine du Loup

06800 CAGNES SUR MER

C/o son syndic, CABINET EUROPAZUR

2 avenue de Nice

06800 CAGNES SUR MER

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e ROVERA

DEFENDEURS :

Madame [Q] [K] épouse [B]

née le 12 Janvier 1961 à GRASSE (06800)

10 Avenue du Domaine du Loup Le Verdon E

06800 CAGNES SUR MER

et

Monsieur [W] [B]

né le 07 Juin 1954 à MARSEILLE (06800)

10 Avenue du Domaine du Loup Le Verdon E

06800 CAGNES SUR MER

représentés par M^e Grégory SAMBUCHI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 24 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] sont propriétaires indivis des lots N°2170, 2171, 2309, 2537, 2034, 2349 et 2526 au sein de la résidence LE VERDON sise 10 avenue du Domaine du Loup à CAGNES-SUR-MER (06800).

Par jugement en date du 18 janvier 2023, le tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER a condamné Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 3.014,99 euros au titre des charges de copropriété impayées des lots 2170, 2171, 2309, 2537 arrêtées au 24 octobre 2022 et de 1.580,75 euros au titre des charges de copropriété impayées des lots 2034, 2349 et 2526 arrêtées au 24 octobre 2022.

Arguant de nouvelles défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON a, par acte de Commissaire de Justice en date du 15 mai 2025, fait citer à comparaître Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« JUGER que le syndicat des copropriétaires » LE VERDON " recevable et fondé en ses demandes ;

JUGER que Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] sont défaillants dans le règlement des charges de copropriété qui leur incombe ;

CONDAMNER solidairement Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme globale de 10.845,36 euros, à parfaire, se décomposant comme suit :

—  5.598,42 euros, à parfaire, représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées concernant les lots 2170, 2171, 2309, 2537 arrêtée au 1er avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date du premier courrier de mise en demeure de la copropriété, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du Code civil et 36 du Décret du 17 mars 1967 ;

—  5.246,94 euros à parfaire, représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées concernant les lots 2034, 2349 et 2526 arrêtée au 1er avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date du premier courrier de mise en demeure de la copropriété, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du Code civil et 36 du Décret du 17 mars 1967 ;

CONDAMNER solidairement Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

JUGER que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B], copropriétaires défaillants, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER solidairement Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] aux entiers dépens ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025, Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] demandent au tribunal de :

«  DIRE que les concluants versent chaque mois des sommes au crédit de leur compte, afin d’apurer le passif, qui reste résiduel au vu de la taille de la copropriété ;

DIRE que le requérant manifeste d’un empressement procédural démesuré face à la dette des concluants, qu’ils cherchent à apurer ;

EN CONSEQUENCE,

JUGER que la créance du syndicat des copropriétaires devra être fixée une fois faite la déduction des sommes documentées par les consorts [B], au titre des documents établis par le syndic EUROPAZUR lui-même d’une part, et des virements effectués d’autre part ;

JUGER que la bonne foi des époux [B] ne peut pas être remise en cause, alors que des virements fréquents sont opérés par leurs soins ;

JUGER que l’exécution provisoire sera écartée ;

DEBOUTER le demandeur de ses demandes élevées au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTER le demandeur de ses demandes élevées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ou subsidiairement, en réduire le montant ;

STATUER ce que de droit sur les dépens. "

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON demande au tribunal de :

« JUGER que le syndicat des copropriétaires » LE [I] " recevable et fondé en ses demandes ;

JUGER que Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] sont défaillants dans le règlement des charges de copropriété qui leur incombe ;

CONDAMNER solidairement Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme globale de 10.747,35 euros, à parfaire, se décomposant comme suit :

—  6.287,34 euros, à parfaire, représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées concernant les lots 2170, 2171, 2309, 2537 arrêtée au 1er avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date du premier courrier de mise en demeure de la copropriété, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du Code civil et 36 du Décret du 17 mars 1967 ;

—  4.460,01 euros à parfaire, représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées concernant les lots 2034, 2349 et 2526 arrêtée au 1er avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date du premier courrier de mise en demeure de la copropriété, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du Code civil et 36 du Décret du 17 mars 1967 ;

JUGER que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B], copropriétaires défaillants, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER solidairement Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

DEBOUTER Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] aux entiers dépens ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui de leurs prétentions.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure de manière différée au 30 janvier 2026 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 24 février 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS

Remarques préliminaires :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

De même, il n’y a lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à " Juger que… ", telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais :

Sur l’existence de la dette afférente aux lots N°2170, 2171, 2309, 2537, 2034, 2349, 2526 :

Les époux [E] font valoir qu’il existe des anomalies comptables sur les décomptes effectués par le syndicat des copropriétaires. Ils avancent que concernant les lots N°2170, 2171, 2309, 2537, et par projet de répartition du 28 mai 2025, leur compte est créditeur de 333,10 euros, que concernant les lots N°2042, 2353 et 2527 et par projet de répartition du 28 mai 2025, leur compte est créditeur de 1.980,03 euros. Ils ajoutent que plusieurs virements en date des 03, 08, 09 octobre 2025 et 21 novembre 2025 pour un montant total de 3.711,20 euros ont été effectués et que le syndicat demandeur ne justifie pas les avoir pris en compte

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON soutient que les virements du 02 octobre et 21 novembre 2025 pour une somme totale de 3.711,20 € ont été intégrés aux décomptes actualisés au 23 janvier 2026 et versés aux débats. Il expose que seuls deux virements de 500 € chacun, n’ont pas été pris en compte mais que ceux-ci relèvent des lots 2042, 2353 et 2527, propriété exclusive de Madame [B].

Sur ce,

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Le relevé de propriété / indivision [B] concernant les lots au sein de la copropriété LE VERDON ;

— Le jugement du Tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER du 18 janvier 2023 ;

— Les mises en demeure du 11 octobre 2023 ;

— Les commandements de payer des 28 février 2024 et 03 février 2025 ;

— Les décomptes des lots arrêtés au 23 janvier 2026 ;

— Le décompte des charges des exercices 2022, 2023 ;

— Les appels de fonds des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

— Détails des dépenses des exercices 2022 et 2023 ;

— Contrat de syndic avec le CABINET EUROPAZUR ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 07 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2025 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2026.

Il ressort des éléments susvisés que les virements du 02 octobre et 21 novembre 2025 pour une somme totale de 3.711,20 € ont bien été intégrés aux décomptes actualisés au 23 janvier 2026 et versés aux débats.

Seuls deux virements de 500 € chacun n’ont pas été pris en compte concernant les lots 2042, 2353 et 2527 qui sont la propriété exclusive de Madame [B] et étrangers à la présente procédure, exclusivement liée aux charges afférentes aux lots indivis.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [F] est sur le principe fondé à poursuivre la condamnation de Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 6.287,34 euros, concernant les lots 2170, 2171, 2309, 2537 arrêtée au 1er avril 2025 et 4.460,01 euros concernant les lots 2034, 2349 et 2526 arrêtée au 1er avril 2025.

Toutefois, apparaissent au sein des décomptes afférents aux lots indivis, outre les sommes correspondant strictement à des charges de copropriété, divers frais qu’il convient d’examiner afin de déterminer s’ils sont justifiés en intégralité, avant de pouvoir arrêter la créance du syndicat des copropriétaires.

Sur les frais imputés

Sur les frais nécessaires afférents aux lots N°2170, 2171, 2309, 2537 :

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

o la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

o la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

o la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

o la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

o la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

o les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges des époux [B] les sommes suivantes :

—  11/10/2023 : Frais de mise en demeure pour un montant de 21,60 €. Ladite mise en demeure a été versée aux débats. Il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  14/02/2024 : CONTENTIEUX pour un montant de 182,94 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges, ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  29/02/2024 : Me [V] commandement de payer pour un montant de 142,60 €. Ledit commandement de payer a été versé aux débats. Il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  24/01/2025 : CONTENTIEUX pour un montant de 182,94 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges, ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  04/02/2025 : Me [V] commandement de payer pour un montant de 164,45 €. Ledit commandement de payer a été versé aux débats. Il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  01/04/2025 : CONTENTIEUX pour un montant de 182,94 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges, ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  15/05/2025 : Me [V] assignation pour un montant de 60,95 €. (même constat)

Il apparaît donc que seuls les frais de mise en demeure du 11/10/2023 et des commandements de payer des 28/02/2024 et 04/02/2025 pour un montant total de 328,65 € entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur les frais nécessaires afférents aux lots N°2034, 2349 et 2526 :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges des époux [J] les sommes suivantes :

—  11/10/2023 : Frais de mise en demeure pour un montant de 21,60 €. Ladite mise en demeure a été versée aux débats. Il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  14/02/2024 : CONTENTIEUX pour un montant de 182,94 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges, ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  29/02/2024 : Me [V] commandement de payer pour un montant de 148,64 €. Ledit commandement de payer a été versé aux débats. Il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  24/01/2025 : CONTENTIEUX pour un montant de 182,94 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges, ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  04/02/2025 : Me [V] commandement de payer pour un montant de 156,01 €. Ledit commandement de payer a été versé aux débats. Il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  01/04/2025 : CONTENTIEUX pour un montant de 182,94 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges, ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  15/05/2025 : Me [V] assignation pour un montant de 60,95 €. (même constat)

Il apparaît donc que seuls les frais de mise en demeure du 11/10/2023 et des commandements de payer des 28/02/2024 et 04/02/2025 pour un montant total de 326,25 € entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la solidarité

En vertu de l’article 1310 du Code civil : " La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ".

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété.

En outre, il ne justifie pas du régime matrimonial des époux, ce d’autant que le livret de famille produit par les défendeurs laisse apparaître l’existence d’un contrat de mariage.

En conséquence, les défendeurs ne seront pas condamnés solidairement au paiement des sommes qui seront arrêtées ci-dessous au titre de leur dette de charges et frais nécessaires.

Dans la mesure où il ne s’agit pas en l’espèce d’une créance indemnitaire, la condamnation in solidum n’est pas envisageable.

Sur le quantum final de la dette concernant les lots N°2170, 2171, 2309, 2537 :

Il en résulte de ce qui précède que le montant effectif des charges restant dû pour ces lots s’étend sur la période allant du 01/12/2022 au 01/01/2026 et se calcule de la manière suivante : 6.287,34 € (somme sollicitée) – 21,60 – 182,94 – 142,60 – 182,94 – 164,45 – 182,94 – 60,95 = 5.348,92 € (sommes réellement dues au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

En conséquence, il convient de condamner Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON la somme totale 5.677,57 € correspondant à 5.348,92 € au titre des charges de copropriété et à 328,65 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/12/2022 jusqu’au 01/01/2026 date de la dernière créance arrêtée.

Sur les intérêts

Ni la preuve de l’envoi du courrier du 11 octobre 2023, ni celle de sa réception par les défendeurs n’étant versées au débat, les intérêts sur les sommes dues ne peuvent courir à compter de cette date.

Les intérêts au taux légal s’appliqueront dès lors à compter de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur le quantum final de la dette concernant les lots N°2034, 2349 et 2526 :

Il en résulte de ce qui précède que le montant effectif des charges restant dû s’étend sur la période allant du 01/12/2022 au 01/01/2026 et se calcule de la manière suivante : 4.460,01 € (somme sollicitée) – 21,60 – 182,94 – 148,64 – 182,94 – 156,01 – 182,94 = 3.584,94 € (sommes réellement dues au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON la somme totale de 3.911,19 € correspondant à 3.584,94 € au titre des charges de copropriété et à 326,25 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/12/2022 jusqu’au 01/01/2026, date de la dernière créance arrêtée.

Sur les intérêts

Ni la preuve de l’envoi du courrier du 11 octobre 2023, ni celle de sa réception par les défendeurs n’étant versées au débat, les intérêts sur les sommes dues ne peuvent courir à compter de cette date.

Les intérêts au taux légal s’appliqueront dès lors à compter de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires soutient que la carence des époux [B] dans le règlement des charges qui leur incombe, cause à la copropriété un préjudice direct et important qui doit faire l’objet d’une indemnisation par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 € sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

Les époux [B] considèrent verser régulièrement des provisions afin d’apurer le plus rapidement possible leur arriéré de charges, montrant ainsi leur bonne foi. Ils avancent que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui du recouvrement de l’arriéré de charges.

Sur ce,

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

En l’espèce, le relevé de comptes fait état de versements réguliers caractérisant la volonté de défendeurs de réduire progressivement leur arriéré de charges.

Par ailleurs, les justificatifs liés à l’état de santé de Monsieur [B] et de la fille du couple appuient l’existence d’une situation personnelle complexe, concourant à prouver l’absence de mauvaise foi des défendeurs quant à leur dette vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, il conviendra de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En considération de l’équité, il conviendra de condamner in solidum Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON la somme totale 5.677,57 € pour les lots N°2170, 2171, 2309 et 2537 correspondant à 5.348,92 € au titre des charges de copropriété et à 328,65 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/12/2022 jusqu’au 01/01/2026 date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal assortissant les sommes susvisées s’appliqueront à compter de l’assignation du 15 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON la somme totale de 3.911,19 € concernant les lots N°2034, 2349 et 2526 correspondant à 3.584,94 € au titre des charges de copropriété et à 326,25 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/12/2022 jusqu’au 01/01/2026, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal assortissant les sommes susvisées s’appliqueront à compter de l’assignation du 15 mai 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [B] et Monsieur [W] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERDON la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE