Copies délivrées le :

1 cop dos + 2 exp S.D.C. RESIDENCE LE PANORAMER + 2 grosses [H] [J], 2 grosses [C] [J] + 1 exp SELARL CABINET FRANCK BANERE + 1 grosse Me [B] [I]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT du 07 Janvier 2026

DÉCISION N° : 26/0016

N° RG 24/06153 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-QBLH

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE LE PANORAMER

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par son syndic, Cabinet Immobilier JEROME COMBET (Cabinet JEC IMMO)

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [J]

et

Monsieur [C] [J]

Demeurant tous deux [Adresse 3]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant/postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Alexandra MORF, Vice-Présidente

Greffier : Madame Karen JANET, Greffier

DÉBATS :

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Octobre 2025 que le jugement serait prononcé le 09 Décembre 2025 par mise à disposition au Greffe. Le délibéré a été prorogé au 07 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe,

Par décision contradictoire,

En premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon ordonnance en date du 6 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a condamné Monsieur [H] [J] et Monsieur [C] [J] à libérer la bande de terrain de plus de 200 m² qu’ils occupent en sus de la partie de terrain qui leur est réservée à titre de jouissance privative aux termes de leur acte d’acquisition, en supprimant la clôture et le portail, en se conformant au plan dressé par Monsieur [G] et annexé à son rapport et ce, sous astreinte journalière de 150 € devant commencer à courir vingt jours à compter de la signification de la décision.

Cette décision a été signifiée à Monsieur [H] [J] et Monsieur [C] [J] le 5 février 2022.

Monsieur [H] [J] et Monsieur [C] [J] en ont interjeté appel.

Selon arrêt en date du 16 mars 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions.

***

Selon acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [H] [J] et Monsieur [C] [J] à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse en liquidation et fixation d’astreinte.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23-1648.

Par mesure d’administration judiciaire en date du 1er octobre 2024, le juge de l’exécution a ordonné la radiation de cette affaire.

***

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires Le Panoramer a fait signifier à Monsieur [H] [J] et Monsieur [C] [J] des conclusions de réenrôlement.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24-6153 et appelée à l’audience du 4 février 2025.

L’affaire a fait l’objet de renvois, à la demande des parties, pour leur permettre de se mettre en état.

Vu les conclusions de syndicat des copropriétaires de la résidence Le Panoramer, au terme desquelles il sollicite du juge de l’exécution, au visa des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

¢ Prononcer la recevabilité de son action ;

¢ Débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

¢ Liquider à la somme de 195 750 €, pour la période comprise entre le 26 février 2022 et le 23 septembre 2025, sauf à parfaire, l’astreinte fixée par le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’encontre des défendeurs, le 6 janvier 2022 et condamner les défendeurs in solidum à payer cette somme ;

¢ Condamner les défendeurs in solidum à libérer la bande de terrain de plus de 200 m² qu’ils occupent en sus de la partie de terrain qui leur est réservée à titre de jouissance privative aux termes de leur acte d’acquisition, en supprimant la clôture et le portail, en se conformant au plan dressé par Monsieur [G] annexé à son rapport et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard ;

¢ Condamner les défendeurs à lui régler la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de Monsieur [H] [J] et Monsieur [C] [J], au terme desquelles ils sollicitent de la présente juridiction de :

¢ Déclarer le syndicat des copropriétaires Le Panoramer irrecevable en son action en liquidation d’astreinte à défaut de justifier de l’habilitation d’ester en justice devant être donnée régulièrement en assemblée générale de copropriétaires au syndic ;

¢ En tout état de cause et en l’état de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire en contestation des assemblées générales du syndicat des copropriétaires Le Panoramer, pour défaut de convocation des consorts [J] en qualité de copropriétaires, surseoir à statuer jusqu’à l’issue de cette procédure ;

¢ A titre infiniment subsidiaire et compte tenu des radiations intervenues tant dans les instances en contestation et nullité d’assemblées générales que de la procédure devant le juge de l’exécution, il est demandé la liquidation de l’astreinte à l’euro symbolique ;

¢ Condamner le syndicat des copropriétaires Le Panoramer au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous dépens.

À l’audience, les parties se sont référées aux moyens et prétentions contenus dans leurs écritures.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision sera rendue en premier ressort, en application de l’article R.121-19 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut du syndicat des copropriétaires requérant d’ester en justice :

Les consorts [J] soutiennent que la demande en liquidation d’astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires Panoramer est irrecevable dès lors que le syndic n’a été pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à ester en justice à cette fin.

En réponse, le syndicat des copropriétaires Le Panoramer soutient que le défaut d’autorisation d’ester en justice est une irrégularité susceptible de régularisation jusqu’à ce que le juge statue et qu’il été autorisé à ester en justice contre les consorts [J] lors de l’assemblée générale du 4 septembre 2025 (résolution n°41).

***

En vertu du premier alinéa de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige, issue du décret n° 2019-966 du 18 septembre 2019, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Le troisième alinéa de ce texte dispose qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

L’autorisation donnée au syndic aux fins d’engager une action en justice peut être régularisée rétroactivement si elle intervient avant l’expiration du délai de prescription de l’action.

Or, une action en liquidation et en fixation d’une nouvelle astreinte ne constitue pas la mise en œuvre de voies d’exécution forcée, de sorte que l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Le Panoramer soutient que le syndic a bien été mandaté à agir et verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 4 septembre 2025, la résolution n°41 (point 40.4) étant partiellement libellée en ces termes :

«  L’adoption de cette révision du règlement de copropriété sera l’objet d’une assemblée générale extraordinaire à venir, l’AG maintient et autorise le syndic à poursuivre les actions diverses et à ester en justice contre les consorts [J]… affaire qui perdure depuis 2006… ".

Etant précisé que le reste de la résolution n°41 évoque un détachement de parcelle permettant au lot 27 " détenu par Monsieur [J] " de sortir de la copropriété et un droit de passage sur ledit lot 27 pour les copropriétaires de l’immeuble, aucune référence n’étant faite au différend opposant la copropriété aux consorts [J] ou à la procédure ayant conduit à l’ordonnance de référé en date du 6 janvier 2022 puis à l’arrêt de la cour d’appel en date du 16 mars 2023 évoquant l’occupation du terrain à usage privatif du lot 26 par les défendeurs.

Or, il est admis en droit que l’autorisation donnée au syndic pour préciser contre qui l’action doit être exercé et pour quel objet déterminé. L’autorisation doit être précise, expresse, spéciale et formelle.

En l’espèce, il convient d’observer que la demanderesse ne saurait sérieusement soutenir que l’objet de l’autorisation a été fixé précisément dans l’assemblée générale du 4 septembre 2025, laquelle est rédigée en des termes larges et fait mention d’une « affaire qui perdure depuis 2006 » sans qu’il soit possible de la rattacher à l’astreinte fixée en référé en 2022.

L’assemblée générale du 4 septembre 2025 n’a donc pas expressément autorisé le syndic à agir en liquidation d’astreinte et en fixation d’une nouvelle astreinte.

Il est admis en droit que le défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat constitue, lorsqu’elle est exigée, une irrégularité de fond, dont le régime est fixé par les articles 117 à 121 du code de procédure civile, qui ne profite qu’à celui qui l’invoque et non une fin de non-recevoir, régie par les articles 122 et suivants du même code.

En l’espèce, les défendeurs invoquent une fin de non-recevoir et pas la nullité de l’assignation pour vice de fond. Pour autant, en l’occurrence, le syndic a bien été autorisé à diligenter une action en justice contre les consorts [J].

En revanche cette autorisation n’est pas suffisamment précise et déterminée et ne prévoit pas expressément la possibilité de solliciter la liquidation et la fixation d’une astreinte.

Ces demandes, excédant le mandat donné au syndic, sont donc irrecevables et seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires Le Panoramer, succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires Le Panoramer, tenu aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [H] [J] et Monsieur [C] [J], ensemble, une somme qu’il paraît équitable d’évaluer à mille cinq cents euros (1 500 €) au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour la présente procédure.

Il sera donc débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires Le Panoramer sis [Adresse 4] à [Localité 1], en liquidation d’astreinte et fixation d’astreinte ;

Les rejette, en conséquence ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Panoramer sis [Adresse 4] à [Localité 1] à payer à Monsieur [H] [J] et Monsieur [C] [J], ensemble, la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Panoramer sis [Adresse 4] à [Localité 1] aux dépens de la procédure ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution