1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e PARENT-MUSARRA + 1 CCC à M^e RANIERI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 MARS 2026

S.D.C., [Etablissement 1]

c/

S.A.R.L. AZUR HOME MANAGEMENT

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00735

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QG3D

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 19 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires, [Etablissement 1], sis, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SGI, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, SGI,

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. AZUR HOME MANAGEMENT, inscrite au RCS de Cannes sous le n° 437 923 543, prise en la personne de son représentant légal en exercice.,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline RANIERI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 19 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mars 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Etablissement 1] était géré par la SARL AZUR HOME MANAGEMENT jusqu’au 12 juillet 2024, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a désigné en ses lieu et place la SAS SGI.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SGI, a fait assigner la SARL AZUR HOME MANAGEMENT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 34 du décret du 27 mars 1967, aux fins de voir :

— condamner la SARL AZUR HOME MANAGEMENT à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Etablissement 1], représenté par la SAS S.G.I. l’intégralité des éléments, documents et archives relatifs audit syndicat, et notamment la liasse comptable des exercices 2013 à 2023, et le complément de la liasse comptable de l’exercice 2024 (balance et livre journal),

Passé un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société AZUR HOME MANAGEMENT au paiement d’une astreinte de 300 € par jour de retard,

— voir la juridiction de céans se réserver la liquidation éventuelle de l’astreinte,

— condamner la société AZUR HOME MANAGEMENT à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Etablissement 1] représenté par la SAS S.G.I. la somme de 5.000 € à titre provisionnel pour résistance abusive,

— condamner la société AZUR HOME MANAGEMENT à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Etablissement 1] représenté par la SAS S.G.I. une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AZUR HOME MANAGEMENT aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurence PARENT-MUSARRA, avocat sous sa due affirmation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience de référé du 18 juin 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience du 19 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SGI, maintient l’intégralité de ses demandes. Il soutient que la SAS SGI a sollicité dès sa nomination, auprès de la SARL AZUR HOME MANAGEMENT, la communication de l’ensemble des éléments relatifs à la copropriété, [Etablissement 1], et notamment les éléments comptables, que ces documents n’ont été que très partiellement communiqués, en dépit de plusieurs relances, que le nouveau syndic a dû également la mettre en demeure de lui virer les fonds appartement à la copropriété avant qu’elle ne s’exécute et qu’elle reste toujours dans l’attente des documents sollicités. Il soutient que le seul document transmis correspond au grand livre comptable mais reste incomplet et que la résistance abusive de l’ancien syndic lui a causé un préjudice.

En réponse à l’argumentation développée par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’a jamais été destinataire des 7 cartons qu’elle évoque et que le bordereau produit n’a été établi que pour les besoins de la cause, qu’il n’est pas contre-signé par le nouveau syndic et qu’il est dépourvu de valeur probante. Il relève que la communication du grand-livre et de la balance comptable 2013-2023 n’est intervenue que le 6 mai 2025, soit postérieurement à l’introduction de l’instance, qui était dès lors nécessaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, la SARL AZUR HOME MANAGEMENT demande au juge des référés, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

Sur la demande de condamnation sous astreinte :

— rejeter purement et simplement cette demande,

En tout état de cause :

— rejeter la demande de condamnation à une somme provisionnelle de 5.000 €,

— rejeter tout autre demande,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice S.G.I à verser à la société AZUR HOME MANAGEMENT la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle soutient qu’elle a adressé diverses archives regroupées en plusieurs cartons le 22 août 2024 à la SAS SGI, qu’elle a eu communication du RIB du nouveau syndic le 28 septembre 2024 et reversé les fonds dès le 8 octobre 2024 et qu’elle a adressé le grand-livre 2013-2023 et la balance correspondante le 6 mai 2025. Elle souligne que la demande de communication de « l’intégralité des éléments, documents et archives relatifs audit syndicat » n’est pas suffisamment précise pour être accueillie, d’autant plus qu’elle remis l’intégralité des éléments en sa possession le 22 août 2024, qu’elle a communiqué la liasse comptable 2013-2023 le 6 mai 2025 et qu’elle produit le grand-livre 2024 dans le cadre de la présente instance ; concernant la balance 2024, elle fait valoir que son établissement incombe au nouveau syndic, désigné en cours d’exercice. Elle estime enfin qu’elle n’a opposé aucune résistance abusive aux demandes du nouveau syndic et que la demande provisionnelle formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande de communication de pièces

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Aux termes de l’article 34 du même décret, l’action visée au troisième alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 64 du présent décret ou par acte de commissaire de justice, adressée à l’ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

En l’espèce, outre le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2024, ayant désigné la SAS SGI en qualité de syndic en lieu et place de la SARL AZUR HOME MANAGEMENT, le syndicat des copropriétaires produit au soutien de sa demande de pièces :

— le mail adressé le 29 août 2024 par la SAS SGI à la SARL AZUR HOME MANAGEMENT, lui réclamant, « après avoir analysé le grand livre daté du 20/08/2024 couvrant la période du 01/01/2024 au 12/07/2024 » :

la communication de la liasse comptable (balance + grand-livre + livre-journal) des exercices 2013 à 2023 qui ne sont pas dans les documents comptables,

le complément de la liasse comptable de l’exercice 2024 : balance & livre-journal qui ne sont pas dans les documents comptables

ainsi que des explications sur divers comptes pointés de manière très précise,

le tout afin de lui permettre de reprendre correctement la comptabilité de la résidence, [Etablissement 1],

— le courrier adressé le 16 septembre 2024 (reçu le 18 septembre 2024) par la SAS SGI à la SARL AZUR HOME MANAGEMENT, renouvelant les demandes précédemment faites par mail, restées sans réponse,

— le mail adressé le 28 septembre 2024 par la SAS SGI à l’ancien syndic, lui demandant de procéder au virement de la trésorerie du syndicat des copropriétaires sur le compte de la copropriété et lui transmettant le RIB de ce compte,

— une lettre de relance datée du 3 octobre 2024, reçue le 10 octobre 2024, constatant l’absence de virement des fonds et l’absence de réponse à la demande de documents comptables,

— une « ultime mise en demeure » adressée le 4 novembre 2024, reçue le 6 novembre 2024, concernant la communication des pièces comptables.

La SARL AZUR HOME MANAGEMENT produit pour sa part :

— un bordereau non daté, récapitulant le contenu des archives qui auraient été remises au nouveau syndic le 22 août 2024 soit :

divers dossiers contenant les relevés de banque de janvier à juillet 2024, le grand-livre 2024, les devis signés de 2010 à 2023, les factures à payer, les factures payées 2024, deux chèques de copropriétaires, un classeur contenant les procès-verbaux de 2004 à 2024 et les procès-verbaux du cabinet Brygier,

une boîte à clés,

carton n° 1 : factures + banque 2018 à 2022,

carton n°2 : assemblées générales 20132021, 2023, 2024,

carton n°3 : assemblées générales 2020, 2019, 2018, 2017 + anciennes mutations,

carton n°4 : contrats de la copropriété, factures 2019, 2018, 2014, 2013, 2012, 2010, 2023,

carton n° 5 : assemblées générales 2022 – 2016,

carton n°6 : sinistres,

carton n°7 : factures 2017 et 2016,

carton n°8 : l’assemblée générale 2012, factures + banque,

carton ramette : dossier ravalement, dossier mutations, dossier procédures,

— un mail du 8 octobre 2024 informant la SAS SGI du virement de la somme de 25.640,44 € sur le nouveau compte bancaire de la copropriété et diverses pièces justificatives concernant le compte-courant et le livret A qui avaient été ouvert au nom de la copropriété,

— un mail du 6 mai 2025 transmettant au nouveau syndic le grand-livre 2013-2023 et la balance du 01/01/2013 au 31/12/2023,

— le grand-livre du 01/01/2013 au 31/12/2024,

— la balance du 01/01/2013 au 31/12/2023.

Outre le fait que la demande de communication de « l’intégralité des éléments, documents et archives relatifs audit syndicat » n’est pas suffisamment précise, comme le souligne justement la défenderesse, il ressort à l’évidence de ces pièces et échanges que la SARL AZUR HOME MANAGEMENT a procédé, très vraisemblablement le 22 août 2024 comme elle le soutient, à la remise de l’ensemble des éléments listés dans le bordereau de remise de pièces produit, dès lors que le nouveau syndic a été en mesure de procéder à une analyse très précise des pièces comptables et de pointer les éléments manquants, ainsi que cela ressort de son mail en date du 29 août 2024.

Il sera au surplus relevé que l’ensemble des réclamations et mises en demeure adressées par la suite à la SARL AZUR HOME MANAGEMENT ne visent que les éléments comptables, et non pas les archives et documents divers afférents au syndicat des copropriétaires.

Concernant le virement des fonds qui était encore détenus par l’ancien syndic, les pièces susvisées établissent qu’il est intervenu le 8 octobre 2024, soit 10 jours après que la SAS SGI lui a transmis le RIB du compte sur lequel les virer et avant que la défenderesse n’ait réceptionné la relance qui lui a été adressée par courrier RAR daté du 3 octobre 2024.

Sur ces éléments, il ne peut donc pas être considéré que la SARL AZUR HOME MANAGEMENT ait fait preuve d’une résistance abusive ni de mauvaise foi, même si les délais prescrits par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été parfaitement respectés pour ce changement de syndic intervenu en pleine période estivale.

Concernant les pièces comptables, il n’est pas contesté que ne figuraient pas dans les cartons remis au mois d’août 2024 la liasse comptable (balance, grand-livre, livre-journal) des exercices 2013 à 2023, ni le complément de la liasse comptable de l’exercice 2024.

Le grand-livre et la balance du 01/01/2013 au 31/12/2023 ont été communiqués par la SARL AZUR HOME MANAGEMENT le 6 mai 2025, ce qui n’est pas contesté en demande : force sera de constater que cette communication est effectivement tardive et qu’elle n’est intervenue qu’après plusieurs mises en demeure et l’introduction de la présente instance par assignation en date du 24 avril 2025. Bien que le syndicat des copropriétaires demandeur persiste à réclamer la remise de ces documents sous astreinte, il ne formule aucune remarque quant à une éventuelle incomplétude de ces documents comptables versés aux débats par la défenderesse.

Enfin, la SARL AZUR HOME MANAGEMENT a remis dans le cadre de la présente instance, ainsi que cela ressort des pièces qu’elle a communiquées le 17 novembre 2025, le grand-livre et la balance jusqu’à l’exercice 2024 inclus. Le syndicat des copropriétaires ne formule aucune observation sur ces pièces et ne mentionne pas que des éléments comptables pourraient être encore manquants.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces sous astreinte formée par le syndicat des copropriétaires, les pièces manquantes ayant été transmises dans le cadre de la présente instance, le 6 mai 2025 puis le 17 novembre 2025.

2/ Sur la demande provisionnelle pour résistance abusive

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort de l’ensemble des éléments qui précèdent que la liasse comptable (balance, grand-livre, livre-journal) des exercices 2013 à 2023 et le complément de la liasse comptable de l’exercice 2024 n’ont été transmis au nouveau syndic que postérieurement à la délivrance de l’acte introductif d’instance, le 6 mai 2025 puis le 17 novembre 2025, alors que ces pièces ont été réclamées par la SAS SGI dès le mail du 29 août 2024 puis par plusieurs relances, mises en demeure et sommation.

Cette remise pour le moins tardive des documents sollicités, puisqu’elle est intervenue un an environ après le changement de syndic voté en assemblée générale, et l’inertie opposée par l’ancien syndic jusqu’à l’introduction de la présente instance caractérisent incontestablement une résistance abusive, ayant causé au syndicat des copropriétaires un préjudice dépourvu des éléments indispensables pour la bonne tenue de sa comptabilité.

La SARL AZUR HOME MANAGEMENT sera en conséquence condamnée à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 1.500 € en réparation du préjudice résultant de cette résistance abusive.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL AZUR HOME MANAGEMENT, qui succombe principalement à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera pour la même raison déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires demandeur les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande du syndicat des copropriétaires, [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SGI, tendant à voir condamner sous astreinte la SARL AZUR HOME MANAGEMENT à lui remettre l’intégralité des éléments, documents et archives relatifs audit syndicat, et notamment la liasse comptable des exercices 2013 à 2023, et le complément de la liasse comptable de l’exercice 2024 (balance et livre journal) ;

Condamne la SARL AZUR HOME MANAGEMENT à payer au syndicat des copropriétaires, [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SGI, la somme provisionnelle de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la SARL AZUR HOME MANAGEMENT aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurence PARENT-MUSARRA, avocat sous sa due affirmation ;

Condamne la SARL AZUR HOME MANAGEMENT à payer au syndicat des copropriétaires, [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SGI, la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL AZUR HOME MANAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés