N° RG 25/00796 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NJ7B

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/00796

N° Portalis DB2E-W-B7I-NJ7B

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

M^e Jean WEYL

Le 22 Août 2025

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DACHEUX 10

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean WEYL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [A] [R] [P]

né le 29 Mars 1948 à [Localité 11]

Madame [B] [F] épouse [A] [R] [P]

née le 07 Juillet 1952 à [Localité 9]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Marc JANTKOWIAK,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

M. [C] [A] [R] [P] et son épouse [B] [F] épouse [A] [R] [P] ont loué un appartement de 4 pièces sis [Adresse 2] selon bail d’habitation consenti par M. [G] [U] le 21 juin 1986.

La S.C.I. DACHEUX est devenue propriétaire de l’immeuble selon transcription au livre foncier de [Localité 10] le 31 mars 2016.

Mme [J] [T] et M. [K] [S], locataires dans l’immeuble écrivaient le 23 février 2024 à Alsace Patrimoine pour lui rappeler l’historique du signalement des bruits de voisinage et la situation, excluant la procédure d’expulsion et enjoignant au gestionnaire d’agir.

Un courrier signé le 30 août 2024 par 8 personnes se disant locataires de l’immeuble a été transmis à Alsace Patrimoine faisant état de ce que les bruits provenant de l’appartement occupé par les époux [A] perdurent et rappelant le bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement.

La SARL Alsace Patrimoine en accusait réception le 2 octobre 2024 à Mme [T] et M. [S] et informait par courrier les époux [A] [R] [P] leur rappelant leur obligation de jouissance paisible.

Par courriel en réponse à Alsace Patrimoine du 15 avril 2025, Mme [J] [T] écrivait pour confirmer qu’il est impossible au regard des nuisances sonores d’effectuer une nuit complète. Elle renouvelait ce signalement le 25 avril 2025.

La S.C.I. DACHEUX a fait assigner par acte du 13 décembre 2024 à l’audience du 21 mars 2025 M. [C] [A] [R] [P] et son épouse [B] [F] épouse [A] [R] [P].

L’affaire a été renvoyée à deux reprises au contradictoire et à la demande des parties pour être appelée à l’audience du 16 mai 2025.

La S.C.I. DACHEUX, représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 28 avril 2025 pour demander de :

— la déclarer recevable et bien fondée ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail du 21 juin 1986 ayant pris effet le 11 novembre 1986 aux torts et griefs des preneurs ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion des époux [A] [R] [P], corps et biens ainsi que de tous occupants de leur chef ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer tous les mois une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu, et ce à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la sortie des lieux loués.

— les condamner solidairement en tous les frais et dépens de la procédure, en ceux compris le commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative ainsi que la sommation de cesser les troubles de voisinage, ainsi que la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Elle fait valoir que l’insonorisation de l’immeuble dénoncée par les époux [A] [R] [P] n’a jamais donnée lieu à difficulté ou réclamation.

Elle souligne qu’aucun élément médical n’est versé au dossier permettant d’espérer une évolution positive de la situation.

M. [C] [A] [R] [P] et son épouse [B] [F] épouse [A] [R] [P], représentés par leur conseil, au soutien de leurs conclusions du 11 mars 2025 demandent de :

— constater que les pièces produites aux débats par la S.C.I. DACHEUX ne sauraient constituer une preuve suffisante d’un trouble anormal de voisinage, ou d’un trouble à la jouissance paisible, et ne justifient en aucun cas la résiliation judiciaire du bail, conclu en 1986, soumis au statut de la loi de 1948.

— débouter en conséquence la S.C.I. DACHEUX de l’ensemble de ses fins et prétentions ;

— condamner la SCI DACHEUX aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure de 1 000 €.

— constater que la décision à intervenir sera exécutoire par provisions de plein droit.

Ils contestent la description faite de leur occupation. Mme [B] [F] épouse [A] [R] [P] âgée de 77 ans est atteinte de la maladie de PARKINSON à un stade évolutif.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL D’HABITATION

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1741 de ce code « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Aux termes de l’article 7b de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé « b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location;»

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

En l’espèce, il est reproché à M. [C] [A] [R] [P] et son épouse [B] [F] épouse [A] [R] [P] des nuisances sonores que leur voisinage déplore.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. DACHEUX produit un courrier signé de 8 occupants de l’immeuble en date du 30 août 2024, des échanges de courriers et courriels entre le gestionnaire de l’immeuble et Mme [T] et M. [S] lesquels font état de bruits nocturnes, hurlements, cris pleurs, chocs contre les murs, bruits de pas, utilisation d’appareils électroménagers.

En l’espèce aucun autre élément, attestation de témoin, constatation, relevé de dépassement des seuils, n’est versé aux débats permettant de caractériser les nuisances dans leur durée, leur fréquence, leur intensité ou leurs effets pas plus que n’est justifiée la mise en demeure des locataires alors qu’il est demandé la prise en charge au titre des dépens du coût d’une telle sommation.

Si des troubles sont reconnus par les locataires, les troubles de jouissance ne sont pas établis dans leur caractère anormal, leur nature, leur intensité et leur durée. Il n’est ainsi pas permis d’apprécier la gravité du manquement à l’obligation de jouissance paisible.

En conséquence, la S.C.I. DACHEUX succombe dans l’administration de la preuve de l’existence de tels manquements à l’obligation de jouissance paisible.

Elle sera déboutée de sa demande en résiliation judiciaire du bail d’habitation et des demandes qui en auraient été la conséquence, expulsion et indemnité d’occupation.

2. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La S.C.I. DACHEUX, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la S.C.I. DACHEUX de sa demande en résiliation du bail d’habitation et des demandes de condamnation à expulsion et indemnités d’occupation.

CONDAMNE la S.C.I. DACHEUX aux dépens ;

LAISSE à la charge de chaque partie ses propres frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN