1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e HEUVIN + 1 CC M^e BOULARD

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 FEVRIER 2026

[V] [O] [T] [Z], [K] [U] [B] [Y] épouse [Z], [H] [A] [W] [Z]

c/

[P] [D] [R] [C] veuve [J]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00359 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDYW

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 12 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [V] [O] [T] [Z]

né le 23 Juin 1942 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [K] [U] [B] [Y] épouse [Z]

née le 14 Juin 1949 à [Localité 3] (44)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [H] [A] [W] [Z]

né le 05 Août 1997 à [Localité 4] (ISERE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

tous représentés par M^e Ludmilla HEUVIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [P] [D] [R] [C] veuve [J]

née le 30 Octobre 1930 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Janvier, prorogée au 26 Février 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Monsieur [V] [I] est propriétaire, pour les avoir acquis le 14 avril 1973 de Monsieur [X] [G], dans un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], élevé par rapport au Sud de trois étages et par rapport au Nord de deux étages sur cave, cadastré section E n°[Cadastre 1], une cave au sous-sol formant le lot 3, une pièce au rez-de-chaussée formant le lot 7, une pièce au 1er étage formant le lot 6, une pièce au 2ème étage formant le lot 8 et le droit de surélévation de l’ensemble formant le lot 9. Il s’est remarié en secondes noces en 1998 avec Madame [K] [Y].

Suivant acte authentique en date du 30 octobre 2015, auquel est intervenue Madame [K] [Y] épouse [I], Monsieur [V] [I] a fait donation de la nue-propriété de ces biens à son petit-fils, Monsieur [H] [I], avec réserve d’usufruit au profit du donataire.

Monsieur [L] [N] est propriétaire des autres lots constituant l’immeuble cadastré n°[Cadastre 1], dont un lot n°1 situé en rez-de-chaussée et désigné sous le terme d’écurie dans l’état descriptif de division.

L’immeuble mitoyen cadastré n°[Cadastre 2], situé perpendiculairement à cette maison de village, appartient à Madame [P] [C] veuve [J], Monsieur [S] [M] lui ayant fait donation de la nue-propriété suivant acte en date du 22 mars 2012 et étant décédé le 28 octobre 2013. Cet immeuble comporte notamment un garage situé au rez-de-chaussée à l’Ouest de l’immeuble, accolé à la cave constituant le lot 3 appartenant aux consorts [I].

Un litige a opposé Madame [P] [J] à Monsieur [L] [N] concernant l’occupation et la propriété de ce garage (ou cave), la demanderesse soutenant que celui-ci ne disposait sur ce lot que d’un prêt à usage consenti par son auteur, Monsieur [M], dont elle sollicitait la résiliation, et le défendeur lui opposant qu’il était propriétaire de ce lot.

Suivant jugement en date du 18 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a retenu que le défendeur ne disposait de droits sur ce lot qu’en vertu d’un prêt à usage, a prononcé la résiliation de ce prêt et a ordonné à Monsieur [N] de libérer le local et d’en restituer les clés à Madame [P] [J]. Suivant arrêt en date du 16 décembre 2021, la cour d’appel d'[Localité 8] a confirmé cette décision et constaté que Monsieur [N] avait libéré la cave constituant le lot 3 appartenant à Madame [P] [J].

Soutenant être toujours passé par ce lot (qu’ils désignent toutefois comme étant une écurie et constituant le lot 1 visé à l’état descriptif de division de l’immeuble) pour accéder à leur cave, dans laquelle est notamment situé leur compteur d’eau, et que Madame [P] [J] les empêche désormais d’y accéder l’ayant fermé à clé, Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I], suivant acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, ont fait assigner Madame [P] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de la voir condamner sous astreinte à leur remettre un double des clés de sa cave, afin de leur permettre d’accéder à leur propre cave.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 19 mars 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience de référé du 21 mai 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I] demandent au juge des référés, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 683 et 684 du code civil, de :

A titre principal,

— condamner Madame [P] [J] à remettre le double de la clé de la porte menant aux caves afin de permettre à Monsieur [I] d’accéder à son lot,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en la matière et notamment dire si la cave de Monsieur [I] est physiquement enclavée, de rechercher l’origine de l’enclave, de déterminer le ou les chemins susceptibles de faire cesser l’état d’enclave, de déterminer le chemin le plus court à la voie publique et le moins dommageable au propriétaire du fonds sur lequel il est pris, en précisant l’assiette, les dimensions, les caractéristiques du passage à créer, compte tenu des dispositions des articles 683 et 684 du code civil, et en examinant éventuellement toute possibilité de passage, même au travaers de fonds dont les propriétaires ne seraient pas encore dans la cause,

En tout état de cause,

— condamner Madame [P] [J] au paiement de la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure.

Ils soutiennent avoir qualité et intérêt à agir, puisqu’ils sont désormais empêchés d’accéder à leur cave dont l’entrée se fait par une porte donnant dans le garage litigieux depuis près de 50 ans, et justifier d’une urgence et d’un dommage imminent, en raison du danger représenté par l’impossibilité d’accéder à leur compteur d’eau si un dégât des eaux survenait, ainsi qu’à leur installation de plomberie et au cumulus. A titre subsidiaire, ils sollicitent une expertise aux fins de constater l’état d’enclave de leur lot et déterminer le passage à créer pour y accéder.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [P] [J] demande au juge des référés, au visa des articles 122, 808 et 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— constater le défaut de qualité à agir de Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I],

— déclarer irrecevable l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— constater l’absence de dommage imminent et d’urgence conformément à l’article 835 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— renvoyer Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I] à mieux se pourvoir,

A titre infiniment subsidiaire, sur la demande d’expertise,

— débouter Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— à défaut, donner acte à Madame [P] [J] de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— ordonner que l’ensemble des frais inhérents à la procédure d’expertise restent à la charge de Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I],

En tout état de cause,

— condamner solidairement Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I] à payer à Madame [P] [J] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I] aux entiers dépens.

Elle soutient s’être aperçue en 2017 que Monsieur [N] avait installé sans autorisation une porte empêchant l’accès au garage dont elle est propriétaire, où se situent les canalisations d’écoulement des eaux usées de sa maison, et que Monsieur [V] [I], postérieurement au décès de Monsieur [M], avait créé sans autorisation une porte dans le mur séparant ce garage de sa cave, qui constitue désormais la seule voie d’accès à ce lot. Elle conteste que les demandeurs disposent du moindre droit sur son garage, ni de la moindre servitude de passage dans son lot, ce qu’a reconnu Monsieur [V] [I] lors d’une expertise amiable contradictoire, qu’aucun accord préalable n’est intervenu et que les actes de propriété sont clairs. Elle soutient également qu’il n’existe en l’espèce aucune urgence ni dommage imminent, aucun dégât des eaux n’étant intervenu à ce jour, et que les demandeurs ne cherchent qu’à obtenir un accès direct à leur compteur, sans droit ni titre et par pur confort. Elle sollicite enfin le rejet de la demande d’expertise, rappelant qu’une expertise amiable contradictoire est déjà intervenue et qu’elle a constaté qu’il n’existait aucun droit d’accès au profit des demandeurs à sa cave, une expertise judiciaire étant dès lors inutile.

Suivant ordonnance avant dire droit en date du 4 septembre 2025, le juge des référés, compte-tenu de la spécificité du litige, a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur et ordonné, en cas d’accord, une médiation judiciaire, l’affaire ayant été renvoyée à l’audience de référé du 12 novembre 2025.

Lors de cette audience, il a été constaté que la médiation n’avait pas pu se mettre en place et les parties ont sollicité, par la voix de leurs conseils, le bénéfice de leurs conclusions respectives.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse

Madame [P] [J] soutient que les demandeurs seraient irrecevables pour défaut de qualité à agir dès lors qu’ils revendiquent un droit sur la cave lui appartenant, dont ils ne disposent pas.

Cette fin de non-recevoir s’analyse en réalité en une contestation au fond, dès lors que les demandeurs ne revendiquent nullement une servitude de passage, mais sollicite la remise d’un clé pour pouvoir accéder à leur cave qui est enclavée. Ils justifient être propriétaires de cette cave, et donc de leur qualité à agir, ainsi que de leur intérêt à agir, l’absence d’accès à cette cave n’étant pas contesté.

Les consorts [Z] seront donc déclarés recevables en leurs demandes.

2/ Sur la demande principale formée par les consorts [Z]

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent consiste en un dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente devait perdurer.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

En l’espèce, le litige concerne un conflit entre voisins dans un hameau, constitué de maisons de village accolées les unes aux autres. Il est acquis aux débats que la cave appartenant aux consorts [I] (lot 3 de l’immeuble cadastré n°[Cadastre 1]) se situe à l’angle de cet immeuble, qu’elle est située entre le lot appartenant à Monsieur [N] constituant l’entrée de son appartement (qui pourrait correspondre au lot 1 anciennement désigné sous le terme « écurie ») et la cave de Madame [P] [J], constituant le lot 3 de l’immeuble cadastré n°[Cadastre 2] (et non pas le lot 1), et que les deux autres murs d’angle sont enterrés et situés en dessous de la chaussée.

Lors de l’expertise amiable et contradictoire du 11 septembre 2023, il a été constaté que l’accès à la cave des consorts [I] ne peut actuellement se faire que par la porte de la cave appartenant à Madame [P] [J]. Il n’est pas non plus contesté que les consorts [Z] accédaient auparavant à leur cave par la cave appartenant à Madame [P] [J], qui était alors utilisée par Monsieur [N], et que celui-ci a dû restituer à sa propriétaire à la suite du litige les ayant opposés, ayant abouti à l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 8] en date du 16 décembre 2021. Or, depuis que Madame [P] [J] a fermé à clé la porte de sa cave, les requérants ne peuvent plus accéder à la leur.

Le rapport établi le 22 décembre 2023 par le cabinet ELEX constate que la configuration de la maison des consorts [I] ne permet pas la création d’un autre accès à leur cave et il indique qu’une solution amiable avait été évoquée, à savoir la vente par Madame [P] [J] de sa cave aux consorts [I], l’avis de celle-ci devant toutefois être recueilli dans la mesure où elle était représentée par son fils lors de l’expertise.

Il est par ailleurs constant que sont situés dans la cave des consorts [Z] un cumulus, diverses installations de plomberie alimentant leur maison et leur compteur d’eau.

Indépendamment de la question de fond consistant à déterminer s’ils disposent ou non d’un droit de passage par la cave appartenant à Madame [P] [J], qui ne relève pas des pouvoirs juridictionnels du juge des référés, force est de constater qu’ils ne peuvent plus accéder à ce jour à leur cave et que cette situation est susceptible de causer de manière imminente un dommage en les empêchant de pouvoir intervenir sur leur installation d’alimentation en eau et d’avoir accès à leurs installations de plomberie et à leur compteur d’eau, notamment dans l’hypothèse où une fuite aurait lieu ou s’il y avait nécessité du fait des températures hivernales de couper temporairement l’alimentation en eau..

Cette situation caractérise en outre une urgence au sens de l’article 834 susvisé, et le seul constat d’un différend opposant les parties permet au juge des référés de prendre toutes mesures justifiées par l’existence de ce différend.

Il y aura en conséquence lieu de faire droit à la demande principale des consorts [Z] et d’ordonner à Madame [P] [J], sous astreinte, de leur remettre une clé de la porte fermant sa cave, afin qu’ils puissent retrouver un accès à leur propre cave et à leur compteur d’eau.

Il n’y aura donc pas lieu d’examiner la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par les demandeurs.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Madame [P] [J], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la particularité de la situation respective des parties et de la nature du litige, il n’y aura pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre partie.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Déclare Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I] recevables et bien fondés en leur demande principale ;

Ordonne à Madame [P] [J] de remettre aux consorts [Z] le double de la clé de la porte menant à sa cave, afin de leur permettre d’accéder à leur lot qui ne dispose d’aucune autre entrée ;

Dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard, à l’expiration d’un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et que cette astreinte courra pendant trois mois, après quoi il devra être à nouveau statué sur la prévision d’une nouvelle astreinte ;

Condamne Madame [P] [J] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [V] [I], Madame [K] [Y] épouse [I] et Monsieur [H] [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [P] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés