4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01203 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQP4

AFFAIRE : E.P.I.C. ACTIS C/ [I], [O] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – 38100 GRENOBLE

représenté par le cabinet JBV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [K] [I]

né le 24 Mai 1983, demeurant 74B Avenue Washington – Logt 33, etg 3 – 38100 GRENOBLE

non comparant

Madame [W] [O] [E]

née le 15 Avril 1982, demeurant 74B Avenue Washington – Lgt 33 etg 3 – 38100 GRENOBLE

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 10 décembre 2020 consenti par l’EPIC ACTIS, Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] ont pris en location un logement situé 74B Avenue de Washington – logement n° 33 – 38100 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 462,60 € outre 141,87 € par mois de provisions sur charges.

Par actes de Commissaire de justice en date du 17 juin 2025 délivrés respectivement à personne et à domicile, l’EPIC ACTIS a fait assigner en référé Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 7 octobre 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer étant demeuré infructueux ;En cas d’octroi de délai de paiement, conditionner sans exception, la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants ;Ordonner l’expulsion domiciliaire de Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] ainsi que celle de son conjoint légitime s’il y a et de tous autres occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ;Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 2 472,31 €, correspondant au montant des loyers et charges dus à la date du 12 juin 2025 outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;Condamner solidairement Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel et comme tel subissant les augmentations légales ; Ladite indemnité restant due jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile pour frais non répétibles, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;Condamner Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] au paiement des entiers dépens, en ceux y compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de la dénonciation à la Préfecture de l’Isère conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.A cette audience, l’EPIC ACTIS, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 à la somme de 4086,61 €.

Madame [W] [O] [E] convoquée par exploit de Commissaire de justice du 17 juin 2025 remis à personne n’est ni présente, ni représentée.

Monsieur [K] [I] convoqué par exploit de Commissaire de justice du 17 juin 2025 remis à domicile n’est ni présent, ni représenté.

Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] ne se sont pas présentés à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Madame [W] [O] [E] convoquée par exploit de Commissaire de justice du 17 juin 2025 remis à personne n’est ni présente, ni représentée.

Monsieur [K] [I] convoqué par exploit de Commissaire de justice du 17 juin 2025 remis à domicile n’est ni présent, ni représenté.

En application des dispositions susvisées, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, les assignations en date du 17 juin 2025 ont été notifiées au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 17 juin 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 19 mars 2025 pour la somme de 1 726,95 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 12 mars 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 19 mai 2025. Il y a lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion.

Sur la créance du bailleur :

Le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4 086,61 € (mois de septembre 2025 compris). La solidarité est prévue au contrat de bail. Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] seront solidairement condamnés au paiement à titre provisionnel de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant des loyers augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] seront donc condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 19 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] seront condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment le notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 19 mai 2025;

DISONS que Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] devront libérer les lieux ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 74 B Avenue de Washington – logement n°33 – 38100 GRENOBLE ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 19 mai 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] à payer, à titre provisionnel, à l’EPIC ACTIS l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération définitive et effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] à payer, à titre provisionnel, à l’EPIC ACTIS, la somme de 4 086,61 € (mois de septembre 2025 compris) correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [O] [E] et Monsieur [K] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,