TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/06546 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MFVB

Copie exécutoire

délivrée le : 05 Juin 2025

à :M^e Géraldine CAVAILLES

M^e Jordan MICCOLI

Copie certifiée conforme

délivrée le :05 Juin 2025

à :Madame [C] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Géraldine CAVAILLES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [C] [M]

née le 08 Août 1960 à [Localité 5] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jordan MICCOLI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 08 Avril 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S; DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M. C. SAMPER, Auditeur de justice ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 30 septembre 2023, M. [B] [D] (le bailleur) a donné à bail à Mme [C] [M] (la locataire) un logement situé à [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 26 septembre 2024 le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire en référé de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [M] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [C] [M] à payer :

— la somme de 2 920,84 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 05 septembre 2024,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [C] [M] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 700,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La locataire s’est rendue à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, à la demande des parties, l’affaire a été renvoyée au fond, conformément à l’article 837 du code de procédure civile.

A l’audience du 8 avril 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 avril 2025 à la somme de 5 780,07 euros. Il demande de débouter la locataire de ses demandes.

A la même audience, Mme [C] [M], par l’intermédiaire de son conseil qui a soutenu à l’oral ses conclusions, a expliqué subir un trouble de jouissance du fait de l’indécence du logement avec une infiltration d’eau. Elle demande à titre reconventionnel la condamnation du bailleur à lui verser :

5000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

1 481,37 € au titre des dépenses liées aux travaux ;

36 mois de délais de paiement pour régler la dette locative avec suspension de la clause résolutoire ;

2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 26 septembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 26 septembre 2024.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans , les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

La demande est donc recevable.

Sur le trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 alinéa 2 du code civil prévoit en outre que le bailleur, doit faire dans le logement, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ce même article précise en outre que le bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. […] »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Il ressort du 3ième alinéa de cet article que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L’article 2 6° de ce même décret prévoit que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

L’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, tout d’abord il convient de souligner que la locataire n’était pas fondée à cesser le versement des loyers de leur propre initiative sur le fondement de l’exception d’inexécution du fait de l’indécence du logement qu’ils allèguent, puisqu’ils auraient dû pour ce faire saisir le juge dans les conditions prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 suscité.

La locataire soutient que le logement serait indécent avec des infiltrations d’eau dues au mauvais entretien du bailleur avec « manque d’étanchéité en façade du bâtiment, des eaux pluviales et des accessoires sanitaires » et « son absence de manifestation (refus de faire les travaux de mise en conformité) ».

Il ressort du rapport de recherche de fuite du 23 septembre 2024, que « le dégât des eaux au sous-sol chez Mme [M] au rez-de-chaussée est dû à des infiltrations extérieures lors de fortes pluies provenant d’un manque d’étanchéité de la façade au niveau d’une ouverture en pied de façade et à un manque d’étanchéité du regard des eaux pluviales, mêlé à un manque d’étanchéité entre la bonde et le receveur de douche et derrière les rosaces de la robinetterie murale de la douche. »

Cette conclusion ne décrit pas une situation d’indécence du logement. Les infiltrations par l’extérieur concernent le sous-sol et ne peuvent être considérées comme à l’origine d’une indécence, en l’absence de tout autre élément versé au dossier.

Le bailleur et son mandataire ont par ailleurs dès réception de ce rapport, entrepris de faire réaliser les travaux qui ont été facturés le 21 octobre 2024.

Il ressort des échanges des 28 et 29 novembre 2024, que Mme [C] [M] a refusé de laisser le propriétaire ou son gestionnaire, intervenir pour constater les éventuels dégâts. Par conséquent, il ne peut être reproché au bailleur un manquement à son obligation de réaliser la remise en état du logement.

La responsabilité du bailleur ne peut donc être engagée dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il a manqué à son obligation d’assurer au locataire la jouissance d’un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002.

Mme [C] [M] ne démontre pas de préjudice d’agrément en lien avec une infiltration d’eau lors de grosses pluies, constitutif d’un trouble de jouissance. Elle doit en conséquence être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

En outre, le rapport du 23 septembre 2024 ne fait aucun lien entre les infiltrations qui touchent le sous-sol et les éléments de la cuisine ou de la salle de bain.

En ce qui concerne la demande de remboursement des factures qu’elle joint, celles relatives au remplacement d’un joins relatif à une « fuite sous évier », la recherche de fuite sous un lavabo et le remplacement d’un siphon, ainsi qu’un mitigeur de lavabo, restent à charge du locataire, au titre de l’entretien courant.

Par ailleurs, Mme [C] [L] n’apporte aucune démonstration que l’installation d’un radiateur électrique dans sa salle de bain, serait en lien avec l’infiltration d’eau qui a pu avoir lieu pendant de grosses pluies, outre que la réparation de l’étanchéité du regard extérieur a eu lieu en octobre 2024.

Enfin, Mme [C] [L] verse une facture (pièce 7) dont elle ne fait pas état aux termes de ses écritures, qui fait état d’une non-conformité électrique à propos d’un miroir équipé d’un spot et d’une prise qui ne respecteraient pas les distances minimales avec l’arrivée d’eau. Or, le bailleur n’a pas été convié au constat et elle ne démontre pas que ce miroir a été installé par ce dernier puisqu’elle ne verse pas l’état des lieux d’entrée.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de remboursement.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [C] [M] le 24 juillet 2024 pour la somme de 1 995,00 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 19 juillet 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 4 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 4 avril 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5 489,98 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas été repris par Mme [C] [M] qui a cessé tout règlement depuis avril 2024. Le bailleur est en conséquence fondé à récupérer son logement.

Néanmoins, conformément aux dispositions de droit commun prévues par l’article 1343-5 du code civil, en vertu desquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, un délai de paiement pour s’acquitter du paiement de la dette locative sera accordé selon les conditions prévues par le dispositif de la présente décision.

En cas d’absence de paiement intégral d’une seule échéance, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de Mme [C] [M].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

AUTORISE la demande d’aide juridictionnelle provisoire ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 4 septembre 2024 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 4 septembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Mme [C] [M] à payer à M. [B] [D], la somme de 5489,98 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 avril 2025 (mois d’avril compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

AUTORISE M. [B] [D] à procéder à l’expulsion de Mme [C] [M] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Mme [C] [M] à payer à M. [B] [D] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Mme [C] [M] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 230,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité sans mise en demeure préalable ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE Mme [C] [M] à payer à M. [B] [D] la somme de 500,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Mme [C] [M] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 24 juillet 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 05 JUIN 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN