TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e AUBERT Stéphane

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à M^e PRIEUR Cyril

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02429 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LQA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [Z]

né le 26 Août 1940 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane AUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [N]

né le 27 Janvier 1986 à [Localité 4] (ARMENIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er janvier 2022, M. [S] [Z] a consenti à M. [I] [N] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [I] [N] le 6 février 2025aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.300 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, M. [S] [Z] a fait assigner en référé M. [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de M. [I] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation par provision de M. [I] [N] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.850 euros au titre des loyers impayés, somme à parfaire ou à diminuer,la condamnation de M. [I] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, indexée comme le loyer, avec intérêts de droit,la condamnation de M. [I] [N] au paiement la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation, ainsi que des frais d’exécution à venir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 juin 2025.

A l’audience du 9 octobre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

M. [S] [Z] réitère les termes de son assignation et verse au débat un courrier en réponse en date du 22 mai 2025 adressé au conseil de M. [I] [N].

Aux termes de ses conclusions n° 1, M. [I] [N] :

— à titre liminaire, soulève la nullité de l’assignation et conclut au débouté des demandes de M. [S] [Z],

— à titre principal, soulève des contestations sérieuses et conclut au débouté des demandes de M. [S] [Z],

— à titre subsidiaire, sollicite des délais de paiement de 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire et le débouté des demandes accessoires présentées par M. [S] [Z].

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 837 du même code prévoit qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes des articles 54 2° et 56 2° du code de procédure civile dispose que la demande initiale formée par assignation mentionne l’objet de la demande. Elle contient un exposé des moyens en fait et en droit, à peine de nullité, s’agissant de nullité de forme.

En l’espèce, les motifs de l’assignation visent la clause résolutoire du contrat de bail et des impayés locatifs, outre le fait qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire est demeuré infructueux. S’agissant des moyens de droit, elle ne vise aucun texte hormis l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans le dispositif, dépourvu de visa, au titre de la demande d’expulsion.

S’il est exact que cette assignation ne présente pas un exposé des moyens en droit présentés au soutien des demandes, il n’en reste pas moins que M. [I] [N] ne justifie pas de l’existence d’un grief que lui aurait causé cette irrégularité. En effet, cette irrégularité ne l’a pas empêché de conclure de manière exhaustive sur l’ensemble des moyens et prétentions de M. [I] [N], dont ceux relatifs au grief tiré de son manquement à son obligation de payer le loyer.

L’exception de nullité de l’assignation sera par conséquent rejetée.

Sur la qualification du contrat de bail

M. [I] [N] se prévaut d’une difficulté sérieuse quant au régime juridique applicable au bail. Il sera retenu, que ce débat est en réalité sans incidence sur la demande d’acquisition de clause résolutoire et de demande en paiement, puisque les articles 7 et 24 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables tant aux locations meublées (article 25-3) qu’aux logements vides. Dès lors qu’en l’espèce le formalisme de la loi du 6 juillet 1989 est par ailleurs respecté, et que le bail comporte bien une clause résolutoire de plein droit, la qualification de logement meublé ou non n’est pas une difficulté susceptible de faire obstacle aux demandes de la bailleresse, les deux régimes étant largement les mêmes et identiques sur le constat d’une clause résolutoire pour impayés de loyers.

Le moyen tiré d’une contestation sérieuse relative à la qualification du contrat de bail sera par conséquent écarté.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 15 avril 2025 a été dénoncée le 16 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 mars 2025.

Par conséquent, M. [S] [Z] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er janvier 2022 contient une clause résolutoire (page 4) stipulant : «Le présent contrat sera résilié de plein droit :

— en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge,

— en cas de défaut de versement du dépôt de garantie,

— en cas de défaut d’assurance (..),

— en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice. »

Il en résulte une contestation sérieuse en ce que l’appréciation de la régularité de cette clause excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé, le délai prescrit par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas respecté

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes résiliation du contrat de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il résulte des articles 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges sont récupérables sur justificatifs, l’action en paiement se prescrivant par trois ans.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En l’espèce, l’absence de justificatifs des charges en réponse aux moyens opposés en défense caractérise une contestation sérieuse de ce chef.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [I] [N] reste devoir, après déduction des charges, la somme de 6.760 euros, à la date du 9 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, hors charges, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Les moyens avancés en défense fondés sur le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie d’une jouissance paisible des lieux sont inopérants en ce que les débats n’établissement aucunement que le logement est inhabitable.

M. [I] [N] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6.760 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de du prononcé de la décision.

Sur les demandes de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de tout élément quant à la capacité financière de M. [I] [N] à apurer sa dette, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera condamné à payer à M. [S] [Z] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation ;

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [I] [N] à payer à M. [S] [Z] à titre provisionnel la somme de six mille sept cent soixante euros (6.760 euros), au titre des loyers impayés, hors charges, au 9 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de du prononcé de la décision ;

REJETTE les demandes de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [I] [N] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [N] à payer à M. [S] [Z] la somme de quatre cents euros (400 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,