TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/04716 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MTCX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, venant aux droits de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT – SDH, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’ Austerlitz – 75013 PARIS 13EME ARRONDISSEMENT

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [I] [R]

née le 02 Septembre 1985, demeurant 37 Route de l’aéroport – Petit Plan – Bât A – Lgt 2 – Etage 1 – 38590 SAINT ETIENNE DE SAINT GEOIRS

Monsieur [W] [H]

né le 04 Juillet 1983, demeurant 37 Route de l’aéroport – Petit Plan – Bât A – Lgt 2 – Etage 1 – 38590 SAINT ETIENNE DE SAINT GEOIRS

représentés tous deux par Maître Lola GALLAY, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice,

assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 29 novembre 2018 consenti par la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] ont pris en location un logement situé 37 Route de l’aéroport – Petit plan – Bât A – lgt n° 2 – 38590 SAINT ETIENNE DE SAINT GEOIRS moyennant un loyer mensuel de 420,14 euros.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 10 juillet 2025 délivrés respectivement à personne et à Étude, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait assigner Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] à l’audience du 07 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de :

les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 2 114,19 € au titre de l’arriéré locatif arrêté le 03 juin 2025 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;voir constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement articles 7 a) 7 g) et 24 la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (version en vigueur du 01 septembre 2019 au 29 juillet 2023) ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à leurs torts, au visa des articles 1217 et 1124 et suivants du code civil ;voir ordonner en conséquence leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef dès la signification du jugement à intervenir ;les voir condamner solidairement à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement, de la saisine CCAPEX, de la présente assignation et tous les frais d’exécution (article 696 du code de procédure civile).

A cette audience, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 06 octobre 2025 à la somme de 1 205,03 euros. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] représentés par leur conseil, sollicite le bénéfice de leurs conclusions en réponse aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ;leur accorder les plus larges délais de paiement de l’arriéré locatif ;écarter l’exécution provisoire à intervenir ;débouter la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT – SDH Groupe Action Logement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;juger n’y avoir lieu à les condamner au paiement des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;juger que chacun des parties conservera la charge de ses dépens.

Ils soutiennent principalement avoir rencontré des difficultés financières suite à leur entrée dans le logement qui ont causé des incidents de paiement de loyer. Ils précisent occuper le logement avec leurs enfants mineurs et être suivis auprès du juge des enfants du tribunal judiciaire de Grenoble dans le cadre d’une AGBF depuis le mois de septembre 2025. Ils indiquent qu’ils ont procédé à des versements de 480 euros en août et octobre 2025 conformément au plan d’apurement prévu et expliquent être en capacité de régler la dette locative. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement proposent de verser la somme de 30 euros pendant 36 mois en plus du loyer courant. Ils indiquent qu’ils justifient de leur assurance habitation.

Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] se sont présentés à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 dont il a été donné lecture à l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] sont représentés par leur conseil.

Il sera par conséquent statué par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, les assignations en date du 07 juillet 2025 ont été notifiées au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 09 juillet 2025.

En application du II du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 3 juillet 2024 pour la somme de 1476,41 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 27 juin 2021.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 3 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 6 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 1 205,03 euros (mois de septembre 2025 compris). La solidarité est prévue au contrat de bail.. Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] qui sont mariés seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués, à la reprise du paiement du loyer par les locataires et aux propositions de règlement des locataires, il convient de leur accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H], occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenus solidairement de payer à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] seront condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer.et de la saisine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile et que rien ne justifie que l’exécution provisoire de la décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-présidente des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 3 septembre 2024 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 3 septembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] à payer à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 1 205,03 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 octobre 2025 (mois de septembre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 30 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] d’avoir volontairement libéré le logement situé 37 Route de l’aéroport – Petit plan – Bât A – lgt n° 2 – 38590 SAINT ETIENNE DE SAINT GEOIRS dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] soient condamnés solidairement à verser à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [R] et Monsieur [W] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci à la Préfecture, du commandement de payer et la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente

des Contentieux de la Protection,