N° RG 25/01028 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZMQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S4

N° RG 25/01028 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZMQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

M. [L] [J]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L [Adresse 10]

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 568 501 415

Prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Yasmine BERKANE, substituant M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [J]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[M] [O], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/01028 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZMQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 17 décembre 2020, prenant effet le 22 décembre 2020, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [L] [J] un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 1] [Localité 6] (étage 2), pour un loyer mensuel de 407,88 € ainsi qu’une provision sur charges de 90,43 € et TV câblée de 3,47 €, soit une somme mensuelle totale de 501,78 €.

Se prévalant de loyers impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 10] a fait signifier à Monsieur [L] [J], le 9 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.742,08 €, loyer du mois d’avril 2025 inclus mais loyer du mois de mai 2025 non inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, la S.A.E.M. L. [Adresse 10] a fait assigner Monsieur [L] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties ;

— l’expulsion de Monsieur [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— la condamnation de Monsieur [L] [J] à lui payer une provision de 4.099,44 € au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 16 juillet 2025 (sauf à parfaire), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— la fixation du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [L] [J] chaque mois, à compter du 10 juillet 2025 et jusqu’à évacuation définitive, à la somme de 528,68 €, sous réserve du décompte de charge définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer du 1er janvier selon indice du 2ème trimestre ;

— la condamnation de Monsieur [L] [J] aux dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 mai 2025 (155,24 €) ainsi qu’à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 11 août 2025.

Lors de l’audience du 17 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les demandes formées dans son assignation.

Elle réactualise cependant sa dette à la somme de 6.214,16 € au 3 novembre 2025.

Elle reconnaît que Monsieur [L] [J] a versé la somme de 600 € le 12 novembre 2025 et que cette somme n’apparaît pas sur le décompte produit.

Elle maintient cependant l’intégralité de ses demandes et s’oppose à tout délai de paiement et à toute suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [L] [J], sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il indique qu’il avait des dettes d’électricité mais qu’il a tout réglé et qu’il est désormais en mesure de payer l’intégralité du loyer ainsi qu’une somme de 50 € afin de résorber le montant de l’arriéré.

Il souhaite pouvoir rester dans le logement.

Un diagnostic social et financier daté du 10 novembre 2025 a été reçu au greffe le 13 novembre 2025 ; il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties n’ont pas formé d’observations suite à cette lecture et l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, la S.A.E.M. L. [Adresse 10] étant autorisée à produire en cours de délibéré un nouveau décompte prenant en compte le versement de Monsieur [L] [J] intervenu le 13 novembre 2025.

Ledit décompte a été déposé au greffe le 24 novembre 2025. Il en résulte que le montant des sommes restant dues au titre du loyer et des charges au 13 novembre 2025 est de 5.614,16 €.

Les parties étant toutes deux régulièrement représentées, l’ordonnance sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 avril 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 11 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule, dans ses conditions générales paraphées par Monsieur [L] [J] à l’article 10, qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, à l’article 6, que le loyer est payable mensuellement, à terme échu au plus tard le dernier jour du mois au domicile du bailleur.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 9 mai 2025 pour une somme en principal de 3.742,08 €, loyer du mois de mai 2025 non inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 3 novembre 2025, produit contradictoirement lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 9 juillet 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 17 décembre 2020, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 novembre 2025 (correspondant au décompte contradictoirement produit à l’audience duquel a été déduit le versement de Monsieur [L] [J] intervenu postérieurement au 3 novembre 2025 et produit en cours de délibéré suite à autorisation du magistrat) que la S.A.E.M. L. [Adresse 10] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte du 17 novembre 2025 est de 5.614,16 €.

Il sera cependant relevé qu’un montant de 7,62 € est mis en compte à quatre reprises sous l’intitulé « frais d’enquête ». La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE ne fournit aucun élément permettant de savoir à quoi se rapportent ces frais. Il ne s’agit de toute évidence ni de loyers, ni de charges impayés. Il y a donc lieu de soustraire la somme de 30,48 € des sommes sollicitées.

Monsieur [L] [J] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [L] [J] sera condamné à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 10] une provision de 5.583,68 € au titre des loyers, des charges et câble TV, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 17 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [J] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE s’y oppose.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Il résulte du décompte de la créance arrêté au 17 novembre 2025 que Monsieur [L] [J] s’est acquitté de la somme de 600 € le 13 novembre 2025, correspondant à une somme supérieure au loyer et charges et câble TV qui est actuellement de 528,68 € par mois.

Il indique être désormais en mesure de s’acquitter d’une somme mensuelle de 600 € correspondant au montant du loyer augmenté d’une somme de 71,32 €.

Il perçoit des indemnités journalières, suite à un accident du travail, lesquelles sont de l’ordre de 800 € par mois.

L’assistante sociale lui a suggéré de déposer un dossier auprès de la caisse d’allocations familiales afin de pouvoir bénéficier d’une aide au logement.

Compte tenu de ces éléments, du fait que Monsieur [L] [J] affirme être en mesure de régler mensuellement une somme de 600 € par mois, du fait qu’il est actuellement en arrêt de travail suite à un accident du travail et qu’il convient de lui laisser le temps de récupérer et de retrouver une situation professionnelle stable, compatible avec son état de santé, ainsi que de déposer un dossier auprès de la caisse d’allocation familiales pour obtenir une aide au logement, du fait qu’il a repris le règlement du loyer courant, il y a lieu de lui accorder les délais de paiement.

Il pourra ainsi s’acquitter du règlement des arriérés de loyers tels que fixés préalablement, par mensualités, en sus du loyer courant, dans un délai de 36 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Celles-ci seront progressives, tout d’abord d’un montant de 70 € pour lui permettre d’effectuer les démarches administratives pour obtenir une aide au logement et stabiliser son état de santé et retrouver un emploi, puis d’un montant de 198 €,

Conformément à la demande de Monsieur [L] [J], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [L] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant. La procédure d’expulsion légalement existante et la possibilité de recourir à l’usage de la force publique le cas échéant, suffisent à garantir l’effectivité de la décision d’expulsion et il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera la condamnation de Monsieur [L] [J] au paiement d’une provision correspondant à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, des charges et divers (TV câblée) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est,en effet, pas sérieusement contestable, le montant de cette indemnité devant correspondre au dernier loyer mensuel, les charges demeurant dues, et ce, jusqu’au jour où les lieux sont restitués.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [J], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 mai 2025.

Compte tenu de l’équité, il y a lieu de débouter la S.A.E.M. L. [Adresse 10] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à l’encontre de Monsieur [L] [J] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 17 décembre 2020, conclu entre la S.A.E.M. L. [Adresse 10], d’une part, et Monsieur [L] [J], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] [Localité 5] [Adresse 11] (étage 2), sont réunies à la date du 10 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une provision d’un montant de 5.583,68 € au titre des loyers, des charges, de la TV câblée et des indemnités d’occupation, arrêtés au 17 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [L] [J], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités, les 12 premières d’un montant de 70 €, les 23 suivantes d’un montant de 198 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— DIT que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux – [Adresse 1] [Localité 5] [Adresse 11] (étage 2) -, l’expulsion de Monsieur [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT n’y avoir lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [J] à la S.A.E.M. L. [Adresse 10] à compter du 10 juillet 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé, des charges et divers (TV câblée) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée, à compter du 18 novembre 2025, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

En tout état de cause

DÉBOUTE la S.A.E.M. L. [Adresse 10] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 mai 2025 (155,24€) ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK Véronique BASTOS