TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/03354 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2326

Minute :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [W] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée à :

Madame [W] [I]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2023, M. [G] [V] a donné à bail à Mme [W] [I] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 800,00 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte séparé 31 octobre 2023, M. [G] [V] et la S.A.S Action Logement Service ont signé un contrat de cautionnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, S.A.S Action Logement Services a fait signifier à Mme [W] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4400,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 11 décembre 2024 S.A.S Action Logement Services a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, S.A.S Action Logement Services a fait assigner Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de Mme [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  condamner Mme [W] [I] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 6130 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 sur la somme de 4400 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiement sont justifiés par une quittance subrogative,

o la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

«  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 février 2025.

Après un renvoi contradictoire à l’audience du 16 juin 2025, l’affaire est retenue à l’audience du 17 novembre 2025. S.A.S Action Logement Services, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13120,00 euros arrêtée au 7 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. La caution est opposée à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise des paiement.

S.A.S Action Logement Services fait état de sa qualité à agir en subrogation des droits du bailleur. Il soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [W] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 décembre 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1103, 1217, 1231-1 1224 et suivants du code civil.

Mme [W] [I], présente à l’audience du 16 juin 2025 lors du renvoi, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [W] [I], présente lors du renvoi contradictoire précédent, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [W] [I]

A. Sur la qualité à agir de la S.A.S Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 31 octobre 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, la S.A.S Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par Mme [W] [I] au titre du contrat de bail conclu le 1er novembre 2023.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [G] [V] a actionné la garantie de la S.A.S Action Logement Services.

Par quittances subrogatives en date du 10 janvier 2025 puis du 7 novembre 2025, M. [G] [V], bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 13200 euros de la part de la S.A.S Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que la S.A.S Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogée dans les droits de M. [G] [V] au titre du contrat de bail précité.

B. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , S.A.S Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de S.A.S Action Logement Services aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

C. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 12, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2023 à compter du 10 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er novembre 2023, du commandement de payer délivré le 9 décembre 2024, du décompte de la créance actualisé au 7 novembre 2025 et de la quittance subrogative fournie par la caution que la S.A.S Action Logement Services rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [W] [I] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 13120 euros, au titre des sommes dues au 7 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024 sur la somme de 4400,00 euros, de l’assignation du 14 février 2025 sur la somme de 6130 euros et du présent jugement sur le surplus.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [W] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 février 2025, Mme [W] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 novembre 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [W] [I] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant de la date du 10 février 2025, date de la résiliation au 7 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Cependant, la S.A.S. Action Logement Services ne pourra en réclamer le paiement à Mme [W] [I] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [W] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 décembre 2024.

Il convient également de condamner Mme [W] [I] à payer à S.A.S Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A.S Action Logement Services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er novembre 2023 entre M. [G] [V] d’une part, et Mme [W] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 10 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [W] [I] à compter du 8 novembre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à S.A.S Action Logement Services la somme de 13120 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 sur la somme de 4400,00 euros, de l’assignation du 14 février 2025 sur la somme de 6130 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à S.A.S Action Logement Services l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 novembre 2025, échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [W] [I] à payer à S.A.S Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 9 décembre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE