Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/08765 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NB2J

Minute n°

copie le 25 mars 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 25 mars

2025 à :

— M^e Gregory ENGEL

— M. [F] [M]

— Mme [B] [V] Epouse [M]

pièces retournées

le 25 mars 2025

M^e Grégory ENGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°301 747 836

ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [Y] [M]

né le 26 Juillet 1995 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 4]

non comparant et non représenté

Madame [B] [J] épouse [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 28 Janvier 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 04 février 2020, la SA ICF NORD EST a consenti un bail d’habitation à M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 363,66 euros et d’une provision pour charges de 109,23 euros.

La SA ICF NORD EST facture également un garage, n°024338 situé [Adresse 17] pour un loyer de 51,38€.

Par actes de commissaire de justice du 04 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 548,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] le 15 mai 2024.

Suivant assignations du 05 septembre 2024, la SA ICF NORD EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim, notamment, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de différentes sommes.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] n’ont pas comparu à l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, la SA ICF NORD EST demande au juge des contentieux de la protection de [Localité 18] de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 05 juillet 2024,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur le garage n°024338,

— fixer une indemnité d’occupation à hauteur de 515€ à compter du 05 juillet 2024 et 52€ pour le garage

— ordonner l’expulsion des locataires des locaux loués,

— fixer une astreinte de 15€ par jour de retard pour le logement, et 20€ par jour de retard pour le garage,

— condamner M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] à payer la somme de 3 117,28€, suivant décompte du 23 janvier 2025, au titre du solde des loyers et charges

— condamner les locataires aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA ICF NORD EST ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, la SA ICF NORD EST fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le garage a été loué suivant bail verbal, et qu’au regard de l’absence de reprise des paiements l’expulsion des locataires doit être prononcée.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] ont été assignés devant la chambre de proximité de [Localité 18] suivant exploit de commissaire de justice, déposés à étude, le 05 septembre 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile des défendeurs en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] n’ont pas comparu à l’audience. Ils ne se sont pas fait représenter.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ICF NORD EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 4 mai 2024 et que la somme de 1548,05 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux en appliquant un délai de six semaines, mais le délai conventionnel de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ICF NORD EST à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Au regard de l’objet du contrat de bail, il n’y a lieu à prononcer d’une astreinte.

3. Sur la résiliation du bail du garage

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun bail écrit s’agissant du garage n°024338 situé [Adresse 15] à [Adresse 8]. Pour preuve de cette mise en location, il est produit un décompte dans lequel un garage est loué pour la somme de 51,58€. Il ressort de ce décompte que les locataires ont payé régulièrement cette somme, notamment en février, mars et avril 2023.

Du fait de l’exécution volontaire, il apparaît que le contrat de bail est suffisamment prouvé.

la SA ICF NORD EST verse aux débats un décompte démontrant que M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] ont cessé de payer les loyers dus en exécution de ce contrat verbal à compter du 15 novembre 2023.

Les locataires ne produisent aucune pièce démontrant le paiement des sommes dues.

La résiliation judiciaire de ce contrat sera prononcée à compter de l’assignation. L’expulsion de ce garage sera ordonnée.

Au regard de l’objet du contrat de bail, il n’y a lieu à prononcer d’une astreinte.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA ICF NORD EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 janvier 2025, M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] lui devaient la somme de 3 117,28 euros (les loyers et charges de décembre 2024 étant inclus pour le logement et le garage), soustraction faite des frais de procédure.

Il ressort du diagnostic social et financier que les locataires ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social.

M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 3 117,28 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 011,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 515 euros pour le logement et 52 euros pour le garage.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 05 juillet 2024 pour le logement et du 05 septembre 2024 pour le garage, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ICF NORD EST ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA ICF NORD EST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] n’ont pas réglé les sommes dans les deux mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 04 février 2020 entre la SA ICF NORD EST, d’une part, et M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5]) est résilié depuis le 5 juillet 2024 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail du garage n°024338 situé [Adresse 16] [Localité 9] à compter du 05 septembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE à M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés dans le garage n°024338 situé des [Localité 14] à [Localité 11] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion du logement d’habitation ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 515 euros (cinq cent quinze euros) par mois pour le logement ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 52 euros (cinquante deux euros) par mois pour le garage;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 05 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] à payer à la SA ICF NORD EST la somme de 3 117,28 euros (trois mille cent dix-sept euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025, (les loyers et charges de décembre 2024 étant inclus pour le logement et le garage) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 011,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE la SA ICF NORD EST du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 mai 2024 et celui des assignations du 5 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] [M] et Mme [B] [J] épouse [M] à payer à la SA ICF NORD EST la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge