TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/06594 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MFZ6

Copie exécutoire

délivrée le : 03 Juillet 2025

à :SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme

délivrée le :03 Juillet 2025

à :

Madame [P] [K] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, susbtituée par M^e ABAD, aocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [P] [K] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’AUTRE PART

l’audience publique du 19 Juin 2025 tenue par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2021, la Société Civile Particulière ASTORIA V a donné à bail à Madame [P] [K] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], au loyer mensuel de 402 €.

La SAS Action Logement Services s’est portée caution de l’engagement de la locataire relatif au paiement des loyers et charges le 12 octobre 2021 en application de la Convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale.

Par acte signifié le 30 juillet 2024, le commissaire de justice a fait commandement à Madame [K] [J] de payer dans un délai de deux mois, les loyers et charges impayés à cette date pour un montant de 1 910,47 €.

Par courrier daté du 30 juillet 2024, le commissaire de justice a saisi la CCAPEX de l’Isère de la situation d’impayé de la locataire, au sens de l’article R.351-30 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte signifié le 15 octobre 2024, la société Action Logement Services, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Madame [P] [K] [J] devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Grenoble, afin de voir :

— la dire recevable et bien fondée en son action

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la locataire,

En conséquence,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique

En toute hypothèse,

— condamner Madame [P] [K] [J] à lui payer la somme de 2334,26 €, majorée des intérêts courant au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 sur la somme de 1 910,47 €, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [P] [K] [J] au paiement desdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [P] [K] [J] au paiement de la somme de 800 € au titre des frais de procédure,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— la condamner au paiement des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par acte signifié le 15 octobre 2024, le commissaire de justice a remis une copie de l’assignation au préfet de l’Isère.

A l’audience du 19 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise le montant de sa créance correspondant à la somme réglée par ses soins selon la dernière quittance subrogative datée du 31 mars 2025, soit 2 770,49 € et déclare s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, Madame [P] [K] [J] n’a pas comparu ni personne pour elle.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023 -668 du 27 juillet 2023 :

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

(…)

IX. – La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [P] [K] [J] n’a pas payé l’intégralité des loyers impayés visés au commandement dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer et le contrat de bail comporte une clause résolutoire.

La quittance subrogative produite démontre qu’à la date du 31 mars 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 2 770,49 €.

Madame [P] [K] [J] sera condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Au regard du montant de la dette locative, de ce que la locataire a repris le paiement du loyer avant l’audience et de l’absence d’opposition du demandeur, l’échéancier suivant lui sera octroyé.

Le paiement des sommes dues sera échelonné en 36 mensualités de 77 €, la dernière étant limitée au solde de la dette, payables en sus du loyer courant.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail, seront suspendus.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

A défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 8 jours, après mise en demeure restée infructueuse.

A compter de la même date, le contrat de bail sera résilié et l’expulsion de Madame [P] [K] [J] et de tout occupant de son chef sera ordonnée au besoin avec le concours de la force publique, sans qu’une nouvelle saisine du tribunal soit nécessaire.

En cas de résiliation, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [K] [J] , du fait de son occupation des lieux sans droit ni titre, de la date de résiliation jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, sera égale à la somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Madame [P] [K] [J] devra supporter les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité commande de la condamner en outre à payer la somme de 100 € à la société Action Logement Services en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La décision sera donc exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et rendu public par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [P] [K] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de DEUX MILLE SEPT CENT-SOIXANTE-DIX €UROS QUARANTE-NEUF CENTIMES (2 770,49 €uros) au titre des loyers et des charges dus au 31 mars 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

AUTORISE [P] [K] [J] à s’acquitter de la dette de 2 770,49 € dans un délai de TRENTE-SIX mois, par des mensualités de SOIXANTE-DIX-SEPT €UROS (77 €), la dernière étant minorée ou majorée du solde de la dette, payables en plus du loyer courant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15ème jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au bail sont remplies mais en suspend les effets, dans la mesure des délais octroyés ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 8 jours après mise en demeure restée infructueuse ;

DIT qu’à compter de la même date, le contrat de bail sera résilié et il pourra être procédé à l’expulsion de [P] [K] [J] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, sans qu’une nouvelle saisine du tribunal soit nécessaire ;

En cas de résiliation,

CONDAMNE [P] [K] [J] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail de la date de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE [P] [K] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de CENT €UROS (100 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de l’Isère en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [P] [K] [J] au paiement des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 03 JUILLET 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Patricia CUELHES