TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 janvier 2026

à M^e DE [Localité 5]

à M^e GOGUILLOT

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04570 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XOV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [J] [D] [W]

née le 25 Janvier 1978

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-014126 du 25/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Monsieur [C] [Y]

né le 31 Décembre 1964

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 février 2019, la SA UNICIL a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [J] [D] et M [C] [Y] assorti d’un emplacement de stationnement n° 6106.8036 situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 596,54 euros et d’une provision pour charges de 142,58 euros pour l’appartement et d’un loyer de 58 euros, outre 3,27 euros de provision sur charges pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 066,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 24 juillet 2025, la SA UNICIL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé aux fins de constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [J] [D] [W] et M [C] [Y] et pour leur faire condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

«  Une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que les requis auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

«  1 606,11 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

«  Aux frais de transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux vers un tel garde-meubles au choix de la requérante,

«  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 23 octobre 2025, la SA UNICIL se désiste de l’ensemble de ses demandes principales et maintien la demande au titre de l’article 700 de la procédure civile et dépens. Elle fait valoir que la demande reconventionnelle de remplacement de la chaudière est tardive et n’a pas lieu à référé.

Mme [W] [J] [D], représentée par son conseil, sollicite au juge des contentieux de la protection, statuant en référé de :

A titre principal :

— Déclarer la clause résolutoire du contrat de bail non acquise au profit de UNICIL,

En conséquence,

— Rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail présentée par la société UNICIL à l’encontre de Mme [W] [J] [D],

— Rejeter la demande d’expulsion,

— Rejeter la demande de condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 1 606,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Rejeter la demande de paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires jusqu’à libération complète des lieux,

— Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions dirigées par UNICIL à l’encontre de Mme [D],

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Constater que les frais de procédure d’un montant de 104,32 euros ont été injustement mis à la charge de Mme [D],

A titre reconventionnel,

— Ordonner que la somme de 104,32 euros correspondant aux frais de procédure soient crédités sur son compte locataire auprès d’UNICIL,

— Condamner la société UNICIL à réparer, de manière pérenne, la chaudière à gaz dans l’appartement de Mme [D] ou à procéder à son remplacement et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— Condamner la société UNICIL à verser à Mme [D] la somme provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis,

En tout état de cause,

— Condamner la société UNICIL à payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M^e Emilie GOGUILLOT qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et à supporter les dépens.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [C] [Y] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales formulées par la SA UNICIL

La SA UNICIL se désiste de l’ensemble de ses demandes principales, [W] [J] [D] ayant soldée la dette locative.

Il sera donc constaté que la SA UNICIL se désiste de ses demandes de constat de résiliation du bail du 5 février 2019 par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion des locataires, en paiement à des indemnités d’occupation et à l’arriéré locatif ainsi qu’aux frais de garde meubles.

Sur les demandes reconventionnelles formulées par Mme [W] [J] [D]

— Concernant les frais de procédure figurant dans le décompte

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, "Est réputée non écrite toute clause : p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;".

Le décompte versé au débat par la SA UNICIL débite la somme de 104,32 euros du compte de la locataire au titre de frais de procédure. Or, ces sommes ne font pas partie de la dette locative.

Mme [W] [J] [D] ayant payé cette somme avec l’arriéré des loyers, le décompte figurant à zero le 16 septembre 2025, la SA UNICL sera condamné à créditer cette somme sur le compte locataire de Mme [W] [J] [D].

— Concernant la réparation/remplacement de la chaudière, sous astreinte

Mme [W] [J] [D] demande la condamnation de la SA UNICIL à la réparation ou le remplacement de la chaudière à gaz dans le logement loué, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision.

Il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse n’est pas indifférente aux désordres allégués par Mme [W] [J] [D], faisant intervenir des mandataires pour réparer les disfonctionnements de la chaudière. Par ailleurs, les éléments versés aux débats ne permettent pas au juge de vérifier la dimension des désordres avec l’évidence requise en référé.

Le juge ne pouvant statuer sur ces demandes sans apprécier le fond du litige par ailleurs pen-dant devant le juge du fond, il en résulte des contestations sérieuses sur la réparation de la chaudière à gaz.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

— Concernant la demande de dommage et intérêts

Au vise de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au soutien de leurs prétentions.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux.

Il appartient donc au locataire qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de désordres ou manquements imputables au bailleur, l’atteinte portée à sa jouissance et le préjudice qui en résulte, au moyen d’éléments de preuve précis et probants.

En l’espèce, Mme [W] [J] [D] met en avant les dysfonctionnements répétés de la chaudière à gaz.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse produit plusieurs courriers et mails adressés à la bailleresse entre décembre 2024 et mai 2025 en précisant ne plus avoir ni d’eau chaude ainsi que mentionnant l’augmentation de sa facture d’électricité (pièces 1 à 7). Elle justifie aussi une facture EDF au montant de 1.748,78 euros pour la période de 5 octobre 2025 au 4 octobre 2026.

Cependant, ces éléments ne suffisent pas à établir, avec le degré de certitude requis, l’existence de désordres imputables au bailleur affectant la jouissance paisible du logement. La défenderesse ne conteste pas que la bailleresse ait fait intervenir des techniciens mandatés pour réparer la chaudière. Il n’est notamment versé aux débats aucun constat d’huissier faisant état actuel des désordres, ni aucun document technique ou attestation permettant de caractériser une faute ou un manquement du bailleur. En outre, elle n’a pas fourni des factures d’électricité antérieures pour permettre la constatation d’augmentation du montant d’électricité dépensé

Dans ces conditions, l’obligation alléguée à la charge du bailleur ne présente pas le caractère de non-contestation sérieuse exigé par l’article 835 du code de procédure civile pour l’octroi d’une provision.

Il y a donc lieu de rejeter la demande provisionnelle.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Vu l’issu du litige, chacune des parties conservera sa partie dans le dépens, qui pour Mme [W] [J] [D] seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’y a pas lieu condamner les parties à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement des demandes de constat de résiliation du bail du 5 février 2019 par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion des locataires, en paiement à des indemnités d’occupation et à l’arriéré locatif ainsi qu’aux frais de garde meubles formulées par la SA UNICIL,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de réparation de la chaudière à gaz, sous astreinte, formulée par Mme [J] [D] [W] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [W] [J] [D]

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera sa partie aux dépens, qui pour Mme [W] [J] [D] seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle..

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge