TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ch4.2 Inférieur à 10000 €

N° RG 23/05589 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LQJI

Copies exécutoires

délivrées le : 22 Janvier 2026 aux parties

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.2 – TJ

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

CABINET BESSON IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Maryline U’REN-GERENTE de la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [C] [R] née [X], demeurant [Adresse 4]

Madame [Y] [P] née [X], demeurant [Adresse 5]

Toutes deux représentées par Maître Sophie DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 27 Novembre 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre Greffier, en présence de M. JB [U], Auditeur de justice ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Le 10 avril 2017, le cabinet BESSON IMMOBILIER a conclu un mandat de gérance d’une durée de 3 ans renouvelable tacitement tous les ans, pour des biens immobiliers concernant un commerce, un appartement et deux box, sis [Adresse 2], avec Mme [L] [I], en qualité d’usufruitière, Mme [D] [B]-[I] épouse [P], M. [M] [B]-[I] et Mme [C] [B]-[I] épouse [R], en qualité de nus-propriétaires.

Suite au décès de Mme [L] [I] le 21 novembre 2020, les nus propriétaires sont devenus indivisaires et héritiers.

Le 8 novembre 2022, le cabinet BESSON IMMOBILIER a conclu un nouveau mandat de gérance uniquement avec M. [M] [B]-[I].

Par courrier du 22 février 2023, Mesdames [B]-[I] ont refusé de signer et ont informé le cabinet BESSON IMMOBILIER que la gérance allait être confiée à l’agence MATRAY à compter du 1er avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 30 octobre 2023, le cabinet BESSON IMMOBILIER a assigné les trois héritiers devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du mandat de gestion à leurs torts et les voir condamner à lui verser :

o 5760 € au titre de l’exécution du contrat les liant durant 3 ans,

o 2000 € pour résistance abusive,

o 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

o Les intérêts à compter de la mise en demeure et la capitalisation des intérêts.

Par ordonnance du 8 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire statuant en procédure écrite incompétent et renvoyé l’affaire à l’audience de procédure orale du 21 novembre 2024

Après plusieurs renvois, à l’audience du 27 novembre 2025, le cabinet BESSON IMMOBILIER a maintenu ses demandes.

Mesdames [P] et [R], par conclusions soutenues à l’audience, ont demandé de :

— Déclarer nul le mandat du 8 novembre 2022 non valablement formé,

— Débouter le cabinet Besson Immobilier de l’intégralité de ses demandes,

— Débouter M. [M] [X] de ses demandes à l’encontre de Mesdames [X]

— Condamner le cabinet BESSON IMMOBILIER à leur verser chacune la somme de 2 000 à titre de dommages et intérêts,

— Condamner le cabinet BESSON IMMOBILIER à leur verser chacune la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [M] [X], par conclusions soutenues à l’audience, a demandé de :

A titre principal, de juger nul le mandat du 8/11/22 et débouter le cabinet BESSOM IMMOBILIER,

A titre subsidiaire, de juger que les demandes sont mal fondées et en conséquence de débouter le cabinet BESSOM IMMOBILIER,

A titre infiniment subsidiaire, de condamner solidairement Mesdames [R] et [P] à relever et garantir intégralement M. [F][I] de toute condamnation indemnitaire,

En tout état de cause, de condamner le cabinet BESSON IMMOBILIER à lui payer 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la nullité du mandat du 22 novembre 2022

En application de l’article 815-3 du code civil, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Le mandat tacite de l’indivisaire qui a pris en main la gestion des biens indivis au su des autres coïndivisaires et sans opposition de leur part ne peut être ultérieurement contesté par ceux-ci.

En l’espèce, suite au décès de Mme [L] [I] le 21 novembre 2020, les défendeurs sont propriétaires indivis à raison d’un tiers chacun.

Le mandat de gestion du 1er avril 2017 a pris effet le 1er avril 2017 pour prendre fin le 31 mars 2020 et être renouvelé tous les ans par tacite reconduction, jusqu’au 31 mars de chaque année. Il précise que le décès du mandant n’emportera pas la résiliation de plein droit du mandat qui se poursuivra avec les ayants-droits du mandant.

Cependant, le cabinet BESSON IMMOBILIER a adressé aux coindivisaires un nouveau mandat de gestion avers effet au 1er novembre 2022.

Mesdames [P] et [R] ne l’ont pas signé et ont adressé leur RIB, sans que la date de remise ne soit connue. En tout état de cause, ce seul envoi ne peut être considéré comme un acquiescement pour le nouveau contrat de gestion et l’attribution d’un mandat tacite à M. [M] [X].

Si les trois coïndivisaires ont reçu les comptes-rendus de gestion et perçus les revenus issus de leurs biens gérés par le cabinet BESSON IMMOBILIER, ces derniers concernent en effet la période jusqu’au 31 mars 2023.

Aucun élément postérieur n’a été adressé aux coïndivisaires.

M. [M] [X] qui détient 1/3 des droits indivis, a signé ce nouveau mandat le 8 novembre 2022. Il ne peut valablement effectuer seul les actes d’administration puisqu’il ne dispose pas des 2/3 et dans ces conditions.

Par conséquent, le mandat de gestion du 8 novembre 2022 est nul et il ne peut y avoir de résiliation judiciaire.

En tout état de cause, le cabinet BESSON IMMOBILIER ne démontre pas avoir poursuivi la gestion des immeubles après le 31 mars 2023, même si son conseil a affirmé par lettre du 2 juin 2023, l’existence d’un mandat tacite et l’application du mandat de gestion confié au cabinet BESSON IMMOBILIER jusqu’au 1er novembre 2025.

Le cabinet BESSON IMMOBILIER sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

L’abus de droit exige au moins un acte de mauvaise foi.

En l’espèce, les défendeurs ne démontrent pas la mauvaise foi du cabinet BESSON IMMOBILIER.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, le cabinet BESSOM IMMOBILIER qui perd le procès, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile, correspondant aux frais exposés par les défendeurs qui ne sont pas compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, telles qu’issues du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le mandat de gestion du 8 novembre 2022 est nul,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du mandat de gestion,

DEBOUTE le cabinet BESSON IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

DEBOUTE Mme [D] [X] épouse [P], M. [M] [F][I] et Mme [C] [F][I] épouse [R], de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE le cabinet BESSON IMMOBILIER à verser à Mme [D] [F][I] épouse [P], M. [M] [B]-[I] et Mme [C] [B]-[I] épouse [R], la somme de 800 euros à chacun en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE le cabinet BESSON IMMOBILIER aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 22 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN