TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/06124 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MEKR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 26 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur, [T], [Z]

né le 16 Mars 1987 à ECHIROLLES (38), demeurant 73 Chemin des Termes – 38340 VOREPPE

Madame, [U], [G] épouse, [Z]

née le 11 Juin 1987 à SAINT MARTIN D’HERES (38), demeurant 73 Chemin des Termes – 38340 VOREPPE

représentés tous deux par Maître Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame, [B], [X] épouse, [Y]

née le 1er Août 1945, domiciliée poste d’EYBENS, 35 rue Lamartine BP 142 38320 EYBENS

Monsieur, [A], [Y]

né le 12 Février 1945, domicilié poste d’EYBENS, 35 rue Lamartine BP 142 38320 EYBENS

représentés tous deux par la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 8 janvier 2026 tenue par Madame Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 26 mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 24 avril 2018, Madame, [V], [I] et Monsieur, [P], [I] ont donné à bail à Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y] une maison située 73 chemin des Termes à Voreppe pour un loyer mensuel à l’origine de 1 490 euros.

Le 29 juillet 2021, Madame, [V], [I] et Monsieur, [P], [I] ont vendu leur maison à Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z].

Par acte d’huissier daté de 2021 mais dont la date exacte n’est pas lisible, Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z] ont donné congé pour reprise du logement à Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y] à la date du 14 mai 2024.

Les relations entre bailleur et locataire se sont ensuite détériorées avec comme principaux sujet de désaccord le paiement de charges et une augmentation du loyer.

Le 23 avril 2024, Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z] ont fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2225,29 euros à leurs locataires correspondant aux sommes dues au titre d’un arriéré de loyers suite à augmentation pour la période du mois de mai 2023 au mois d’avril 2024 et au loyer du mois d’avril 2024.

Le 2 mai 2024 Madame, [B], [Y] a déposé une main courante à la gendarmerie pour signaler que ses propriétaires lui faisaient parvenir de nombreux courriers recommandés sur des sujets contestables pour la pousser à partir du logement.

Il a été procédé à un état des lieux de sortie contradictoire par huissier de justice le 15 mai 2024.

Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2024, Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z] ont fait assigner Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir ces derniers condamnés à leur régler la somme de 8833,88 euros au titre de l’arriéré locatif.

Après plusieurs renvois l’affaire a été évoquée à l’audience du 8 janvier 2026.

Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z], représentés par leur conseil ont repris oralement les demandes formées dans leurs dernières écritures et ont sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

— DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes de Monsieur et Madame, [Z] ;

— CONDAMNER solidairement Madame, [B], [Y], née, [X] Monsieur, [A], [Y] à payer à Monsieur et Madame, [Z] la somme de 8.833,88 € (huit mille huit cent trente-trois et quatre-vingt-huit centimes) montant du solde locatif après leur départ le 15 mai 2024,

— CONDAMNER solidairement Madame, [B], [Y], née, [X] Monsieur, [A], [Y] à payer à Monsieur et Madame, [Z] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER solidairement Madame, [B], [Y], née, [X] et Monsieur, [A], [Y] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement du 23 avril 2024 du commissaire de justice, celui de la délivrance de l’assignation et y compris les frais de l’éventuelle exécution et le coût de la délivrance de l’assignation.

Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y] représentés par leur conseil ont repris oralement les demandes formées dans leurs dernières écritures et ont sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

A titre principal :

— DEBOUTER Monsieur, [T], [Z] et Madame, [U], [Z] née, [G] de l’intégralité de leurs demandes au titre des dégradations locatives,

A titre subsidiaire :

— REDUIRE la condamnation au titre des dégradations locatives à une somme n’excédant pas :

50 € pour le meuble des toilettes

50 € pour la peinture

50 € pour le meuble de la salle de bain,

— DEBOUTER les consorts, [Z] pour toute demande supplémentaire au titre des dégradations locatives,

En tout état de cause :

— FIXER le montant de la créance locative à une somme n’excédant pas 399,99 € au titre des loyers impayés,

— DEBOUTER Monsieur, [T], [Z] et Madame, [U], [Z] née, [G] de l’intégralité de leurs demandes au titre des frais de constat d’Huissier établi pour l’état des lieux de sortie,

— CONDAMNER Monsieur, [T], [Z] et Madame, [U], [Z] née, [G] à payer à Madame, [B], [Y] née, [X] et Monsieur, [A], [Y] une somme de 3.000 € pour procédure abusive,

— ORDONNER compensation entre la condamnation pour procédure abusive et le reliquat de créance locative, à concurrence de la plus faible des deux sommes,

— CONDAMNER Monsieur, [T], [Z] et Madame, [U], [Z] née, [G] à payer à Madame, [B], [Y] née, [X] et Monsieur, [A], [Y] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur, [T], [Z] et Madame, [U], [Z] née, [G] aux entiers dépens de l’instance,

— DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de droit.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

1. Sur la créance du bailleur

Tout locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus, en application des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, " I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. "

Sur la révision du loyer

En l’espèce le contrat du bail du 23 avril 2021 contient une clause de révision du loyer.

Par courrier recommandé en date du 22 avril 2023 dont il a été accusé réception par les locataires, Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z] ont signifié aux locataires une augmentation de loyer indexé sur l’indice de référence de loyers portant ce dernier à la somme de 1622,71 euros à compter du mois de mai 2023.

D’autre part, Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z] ont continué à adresser à leurs locataires des quittances mentionnant « loyer de 1567,93 euros exigible au plus tard le 5 de chaque mois » pour le reste de l’année 2023 et jusqu’en mars 2024.

Néanmoins, par courrier en date du 10 avril 2024 ils ont sollicité de leurs locataires le règlement de la somme de 657,36 euros correspondant à l’augmentation de loyer annuelle annoncée.

Il convient donc de considérer que le bailleur a manifesté sa volonté de réviser le loyer ce dont les locataires ont eu connaissance par courrier recommandé et que l’augmentation leur a été réclamée.

D’autre part, la quittance est la preuve d’un paiement, elle ne vaut pas renonciation à un droit et mentionne d’ailleurs « lui en donnons quittance sous réserve de tous nos droit », les quittances mentionnant l’ancien loyer ne peuvent pas s’analyser en une renonciation à cette augmentation.

Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y] seront condamnés solidairement à régler à Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z] la somme de 657,36 euros correspondant à cette augmentation de loyers.

Sur les loyers impayés

Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z] sollicitent la condamnation des locataires à leur régler le loyer du mois d’avril 2024 d’un montant de 1567,43 euros et du mois de mai 2024 pour un montant de 758,43 euros.

Par courrier recommandé revenu non réclamé, Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y] ont sollicité l’imputation du dépôt de garantie non restitué sur leur créance de loyer, soit la somme de 1490 euros et ont adressé un chèque correspondant à la différence, de fait non encaissé.

Il est donc désormais établi que la créance de loyer s’élève à la somme de 2 326,36 euros dont il convient de déduire la somme de 1490 euros au titre du dépôt de garantie non restitué et 435,87 euros versés par les locataires et reçus par les bailleurs.

Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y] seront donc condamnés à verser la somme de 400,49 euros à Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z] au titre de l’impayé de loyers.

2. Sur les dégradations locatives

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit, dans le cadre de son occupation, répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et qu’il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve par ce dernier des travaux de réparation dont il demande remboursement et qu’il n’a pas à avancer.

En application de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Et selon l’article 1731 du code civil, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 1732 du même code dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. Encore faut-il que le contenu de ces états soit le plus précis possible pour être incontestable.

La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par huissier de justice.

Le constat des lieux de sortie mentionne les dégradations suivantes :

«  Entrée : Le plafond est peint. Il est marqué de quelques traces noires.

Toilettes : Un lave main avec robinet mitigeur est installé sur le mur de face dans l’angle droit. Je note que la façade du meuble est abîmée, ainsi que le côté gauche.

Garage : Les murs sont peints sans dégradation à l’exception du mur, à droite; en rentrant où la peinture est légèrement écaillée en partie basse du mur.

Salon: Je note quelques traces noires sur le mur de droite. Sur le mur séparatif avec la cuisine, je note que des trous ont été rebouchés. En partie basse de ce mur, je note que la peinture a cloquée et est boursouflée.

La pièce est éclairée par deux portes fenêtres en PVC blanche donnant accès à la terrasse, elles sont toutes les deux munies de store intérieur ainsi que de volets extérieurs. Sur la fenêtre de gauche, la clé est en état de marche, à droite, la clé ne fonctionne pas.

Cuisine : Sur le mur séparatif avec le salon, je note que des trous ont été rebouchés, il est marqué par quelques traces noires.

En pieds de meuble, je note que le joint est abimé.

Le plan de travail en stratifié un état d’usage. Je note que le champ est abimé retenu par du scotch, à gauche de la plaque de cuisson, le champ aluminium ne recouvre plus la totalité de la surface.

Escaliers : A main droite, je note la présence de trous rebouchés.

Salle de bains: Un meuble vasque avec deux tiroirs moderne est en place. Je note que le tiroir du haut, bascule à l’ouverture.

Le receveur est légèrement jauni.

Chambre 1 : Les plinthes sont en bois. Je note que la plinthe à droite en rentrant est légèrement écaillée. Les murs sont peints marqués de quelques traces.

Chambre 2: Le sol est recouvert de parquet, imitation bois et les plinthes en bois. Je note que la plinthe à gauche en rentrant est écaillée. Les murs sont peints marqués de quelques traces.

Chambre 3: Le sol est recouvert de parquet marqué par quelques éclats en rentrant à droite. Les murs peints sont marqués de quelques traces.

Je note que la poignée de la fenêtre de gauche présente du jeu.

Toilettes : Le bouton poussoir de la chasse est décoloré et abimé.

Chambre parentale : Les murs sont peints marqués par des traces de meubles.

Salle de bains. Sur un meuble à tiroirs sont posés deux vasques sur une plaque de verre. Je note quelques éclats en sous face de cette plaque de verre au niveau de l’angle droit.

La tablette présente des écaillements en partie basse.

Je note dans la bonde la présence d’un trou. "

Ensuite, le commissaire de justice fait le tour du jardin et note :

«  La terrasse devant la maison est carrelée. Je note un carreau est fendu dans l’angle gauche; la descente d’eau pluviale présente un enfoncement en partie basse.

Devant la terrasse, une haie est plantée, le jardin est entretenu au fond du jardin se trouve un abri de jardin.

Au-delà de la haie de végétation entretenue, la végétation est laissée à l’état sauvage."

Ainsi, il n’est établi par ce constat des lieux de sortie que l’existence de traces sur certains murs ou plafond, de peinture écaillée, de joint jauni ou d’un carreau fendu.

Les photographies du jardin montrent un jardin tout à fait entretenu.

Les photographies produites par les époux, [Y] et celles jointent à l’état de lieux de sortie montrent une maison en bon état et propre.

Monsieur et Madame, [I], les anciens propriétaires confirment que les époux, [Y] ont entretenu le jardin et pris soin de la maison et qu’ils ont notamment repeint toutes les portes intérieures du logement.

Il n’est de plus aucunement justifié de solliciter le règlement de la somme de 2896 euros au titre de la fourniture et pose d’un meuble vasque et de son raccordement dans la salle de bain ni d’un lave main pour un montant de 694 euros.

S’agissant des reprises de peinture qui constituent l’autre poste de devis de travaux pour un montant de 1800 euros, compte tenu de la vétusté dont il convient de tenir compte après une occupation d’une maison pendant six ans il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des bailleurs sur ce point.

Madame, [U], [Z] et Monsieur, [T], [Z] seront donc déboutés de leurs demandes au titre des dégradations locatives.

3. Sur les autres demandes

La somme de 139,03 euros au titre du commandement de payer sera inclus dans les dépens de l’instance.

Mais les bailleurs seront déboutés des demandes de 138 euros au titre du remplacement de la poubelle car sa présence est mentionnée dans l’état des lieux de sortie et de 70 euros au titre de l’entretien du poêle puisque celui-ci était entreposé dans le garage avec l’accord de Monsieur et Madame, [I] et qu’aucune obligation d’entretien ne reposait sur Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y] à ce titre.

Comme déjà mentionné, le jardin apparaît en parfait état d’entretien sur les photographies et il n’y a pas lieu de condamner Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y] au règlement de la somme de 1500 euros au titre de son entretien.

4. Sur la procédure abusive

Pour justifier du caractère abusif d’une procédure, il doit être caractérisé une faute ayant dégénéré en abus du droit d’agir en justice compte tenu par exemple d’une intention malicieuse, d’une mauvaise foi ou d’une erreur grossière.

En l’espèce, il est établi qu’il a existé un conflit entre les parties compte tenu de l’absence de communication entre elles sur le départ des locataires suite à la délivrance du congé et sur la revalorisation du loyer. La présente instance ne sera donc pas déclarée abusive même en tenant compte de l’âge avancé des locataires et des difficultés rencontrées par eux pour leur relogement.

5. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame, [B], [Y] et Monsieur, [A], [Y], qui succombent seront condamnés solidairement aux dépens comprenant le frais du commandement de payer du 23 avril 2024.

6. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce les parties succombent toutes partiellement dans leurs demandes et l’équité ne commande par de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire et aucune demande n’a été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame, [B], [X] épouse, [Y] et Monsieur, [A], [Y] à régler la somme 657,36 euros à Madame, [U], [G] épouse, [Z] et Monsieur, [T], [Z] au titre de l’augmentation du loyer ;

CONDAMNE solidairement Madame, [B], [X] épouse, [Y] et Monsieur, [A], [Y] à régler la somme 400,49 euros à Madame, [U], [G] épouse, [Z] et Monsieur, [T], [Z] au titre des loyers impayés ;

DEBOUTE Madame, [U], [G] épouse, [Z] et Monsieur, [T], [Z] de leur demande au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE Madame, [U], [G] épouse, [Z] et Monsieur, [T], [Z] de leurs demandes au titre du remplacement de la poubelle, de l’entretien du poêle et du jardin;

DEBOUTE Madame, [B], [X] épouse, [Y] et Monsieur, [A], [Y] de leur demande au titre de la procédure abusive ;

DEBOUTE les parties des leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame, [B], [X] épouse, [Y] et Monsieur, [A], [Y] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer du 23 avril 2024 ;

REJETTE pour le surplus les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 26 MARS 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION