TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

4ème chambre civile

N° RG 24/04211 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L4UB

SG/PR

Copie exécutoire

et copie délivrées

le : 10/02/26

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

la SCP LACHAT MOURONVALLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 09 Février 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [S] dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de sa représentante légale, domiciliés en cette qualité audit siège, Madame [P] [L], née le 30 juin 1953 à [Localité 7],

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.A.S.U. SOCIETE [W] [U] [N] IMMOBILIER – JBT IMMOBILIER (VALEXIM), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Novembre 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après dépôt des dossiers, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 09 Février 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé daté du 17 décembre 2014, la S.C.I. [S] a consenti un mandat de gérance à la société [W] [U] [N] Immobilier pour un ensemble immobilier dénommé Résidence " Le Clos [Localité 4] ", composé de 7 logements, 5 garages et 7 places de parking, situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Dans le cadre du mandat de gérant, la S.C.I. [S] a conclu plusieurs contrats de location.

Par courrier en date du 1er mars 2022, la société Foncia [J] a informé la S.C.I. [S] que de l’intégration de l’agence [W] [U] [N] Immobilier – JBT Immobilier (Valexim) au réseau Foncia sous la dénomination Foncia [J].

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 4 mars 2024, la S.C.I. [S] faisait assigner la société Foncia [J] devant ce tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes en raison de la mauvaise exécution du mandat de gestion.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 31 juillet 2024, la S.C.I. [S] faisait assigner la société [W] [U] [N] Immobilier – JBT Immobilier (Valexim) devant ce tribunal en intervention forcée.

La jonction de l’affaire RG no 24/4211 avec l’affaire RG no 24/1218 a été prononcée par mention au dossier.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, l’action de la S.C.I. [S] à l’encontre de la société Foncia [J] était jugée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Par ordonnance du 19 juin 2025, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’action en responsabilité contractuelle formée par la S.C.I. [S] à l’encontre de la société [W] [U] [N] Immobilier – JBT Immobilier.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 10 septembre 2025, la S.C.I. [S] demande au tribunal de :

— Retenir la responsabilité contractuelle de la S.A.S.U. [W] [U] [N] Immobilier – JBT Immobilier (Valexim),

— Condamner la S.A.S.U. [W] [U] [N] Immobilier – JBT Immobilier (Valexim) à indemniser son préjudice à hauteur d’une indemnité de 31.000 euros,

— Condamner la S.A.S.U. [W] [U] [N] Immobilier – JBT Immobilier (Valexim) à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la S.A.S.U. [W] [U] [N] Immobilier – JBT Immobilier (Valexim) aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que le mandataire a engagé sa responsabilité contractuelle pour avoir manqué à ses obligations en ne concluant pas des baux d’habitation de trois ans conformément aux articles 10 et 13 de la loi du 6 juillet 1989. Elle conteste avoir été informée par le mandataire que les baux litigieux avaient été conclus pour une durée de six ans et estime qu’il revient au défendeur de rapporter la preuve de ses dires. Elle conclut que la société JBT a commis un manquement en ne rédigeant pas des baux appropriés à la situation du mandant, c’est-à-dire une S.C.I. familiale, puis en ne transmettant pas au préalable les baux à signer conformément à son mandat de gestion. Au titre du préjudice indemnisable, elle indique avoir subi un préjudice direct résultant de l’impossibilité de vendre au meilleur prix les trois lots donnés à bail en 2020 et 2022. Elle sollicite l’indemnisation de sa perte de chance de vendre à meilleur prix au regard de l’estimation faite par l’expert judiciaire dans le cadre de la procédure initiée en 2019.

Selon ses dernières conclusions, notifiées le 21 août 2025, la S.A.S.U. [W] [U] [N] Immobilier – JBT Immobilier (Valexim) demande au tribunal de :

— Débouter la S.C.I. [S] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— Juger que la S.C.I. [S] ne démontre ni une faute de l’agence immobilière ni un préjudice indemnisable,

— Condamner la S.C.I. [S] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste tout manquement dans l’exécution du mandat. Elle rappelle que la conclusion de baux pour une durée de six ans est permise par la loi du 6 juillet 1989 qui précise uniquement, dans le cas présent, que la durée doit être au moins égale à trois ans. Elle affirme que le choix d’une durée six ans a été fait en parfaite connaissance de la S.C.I. [S] pour limiter le risque d’une vacance locative et d’une rotation importante. Subsidiairement, elle conteste la réalité du préjudice allégué dans la mesure où deux des trois baux arrivent à échéance en 2026. Elle souligne que le demandeur continue à percevoir les loyers et que le chiffrage communiqué par l’expert est critiquable dès lors qu’il a été établi en 2019 au terme d’une procédure non contradictoire.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 14 octobre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 novembre 2025 et mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Par ailleurs, en application des articles 1991 et suivants du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’agent immobilier en charge d’un mandat de gestion locative est tenu d’un devoir de conseil envers son mandataire, quelle que soit la compétence de ce dernier ; cette obligation qui est une obligation de moyens doit s’apprécier en fonction des circonstances.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur d’apporter la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il revient à l’agent immobilier d’établir qu’il a satisfait à son devoir de conseil et de renseignement.

1- Sur l’existence d’un manquement contractuel du mandataire

Il est constant que le contrat conclu entre les parties est un mandat de gestion locative rémunéré général, selon lequel le mandataire reçoit la mission de gérer et d’administrer l’immeuble, et peut pour ce faire, louer les locaux d’habitation ou commerciaux de l’immeuble, renouveler ou résilier les baux, percevoir les loyers et autres sommes dues, exercer contre les défaillants les actions judiciaires ou extrajudiciaires appropriées, etc.

Le mandataire a conclu trois baux d’habitation d’une durée de six ans portant sur les lots nos 1, 5 et 6. Le premier a été conclu le 16 octobre 2020, le deuxième le 04 novembre 2020 et le troisième le 18 mars 2022.

Selon l’article 10 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

L’article 13 de ladite loi précise que les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées :

a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ;

b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.

Il ressort de la lecture combinée de ces dispositions que lorsque le bailleur est une S.C.I. familiale, la durée du contrat de location conclu est d’une durée au moins égale à trois ans.

Il est constant que la S.C.I. [S] est une S.C.I. familiale puisqu’elle est composée des héritiers de [Y] [S].

Le mandat de gestion ne donne pas de précision sur la durée des contrats de location à conclure. En effet, il autorise le mandant a autorisé expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration et notamment ceux visant à " rechercher des locataires, louer et relouer les biens après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des biens, renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos […] " (page 2).

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 fixe uniquement une durée minimale du contrat de location conclu par une S.C.I. familiale ; cette loi ne prévoit aucune durée maximale ni aucune obligation de motivation spécifique des parties à un contrat de bail souhaitant fixer une durée supérieure à trois ans.

En l’espèce, le choix d’opter pour un contrat de location pour une durée supérieure à trois ans relevait de la liberté contractuelle des parties.

Le fait que les baux conclus soient conformes à la législation en vigueur est sans effets sur le respect ou non de son obligation d’information et de conseil par le mandataire. En effet, il existait un choix entre deux durées possible. Or d’une part la société [W] [U] [N] Immobilier ne justifie pas avoir informé la société demanderesse de la durée des baux consentis comme elle le soutient, et d’autre part, si le mandant n’avait donné aucune instruction précise à ce sujet, il appartenait au mandataire de lui fournir une information sur les différentes possibilités de baux pouvant être conclus sur l’immeuble donné en gestion.

Dès lors, la société [W] [U] [N] Immobilier ne démontre pas avoir rempli son obligation de conseil et d’information à l’égard du mandant.

2- Sur l’existence d’un préjudice et du lien de causalité

La SCI [S] fait valoir que les baux de 6 ans conclus par le mandataire, au lieu de 3 ans, ont retardé la possibilité de vendre les biens libres. Elle explique que dans le cadre de la succession de [Y] [S] en 2015, les héritiers souhaitent vendre les biens pour liquider la société, mais que les baux de 6 ans ont bloquent la vente des biens libres jusqu’en 2026 ou 2028, selon les lots.

La S.C.I. [S] verse aux débats un rapport d’expertise réalisé par un expert judiciaire désigné dans le cadre de l’instance en liquidation-partage de l’indivision successorale. Ce dernier a procédé à une évaluation des biens donnés en gestion à la société [W] [U] [N] Immobilier et retient une décote de 15 % du fait de l’occupation des logements.

Seul le préjudice direct et certain, présentant un lien de causalité avec le fait dommageable, peut être indemnisé par l’auteur du dommage.

Il est constant que le préjudice engendré par un manquement à un devoir d’obligation constitue une perte de chance.

En l’espèce, il est constant que la S.C.I. [S] n’a pas vendu ni tenté de procéder à la vente des biens qu’elle possède. Elle n’a donc à ce jour enregistré aucune perte du fait de la conclusion des baux litigieux, le préjudice du fait de la perte de valeur n’est donc qu’éventuel. Par ailleurs la perte de valeur invoquées est temporaire puisqu’elle pourra donner congé aux locataires pour vendre au terme des baux.

La demanderesse n’apporte aucun élément de nature à démonter qu’une vente rapide était possible compte tenu de l’existence d’un litige entre les associés et d’une instance en liquidation-partage en cours.

Par ailleurs, à supposer que la décote temporaire l’ait dissuadé de vendre rapidement les biens qu’elle possède, ce préjudice serait largement compensé par les loyers perçus. En effet, la S.C.I. [S] réclame une indemnisation de 31.000 euros du fait de ne pas avoir pu vendre au prix fort en 2023, alors que les loyers annuels des 6 lots concernés sont supérieurs à 50.000 euros. Elle ne justifie dès lors d’aucun préjudice financier en lien avec le retard invoqué.

Au regard de ces éléments, la S.C.I. [S] ne démontre pas avoir subi de préjudice en lien de causalité avec le manquement contractuel de la société [W] [U] [N] Immobilier.

3- Sur les demandes accessoires

3.1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La S.C.I. [S], qui succombe en ses demandes sera condamnée aux dépens.

3.2- Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas d’accorder de somme à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

REJETTE les demandes de la S.C.I. [S] à l’encontre de la S.A.S.U. [W] [U] [N] Immobilier – JBT Immobilier (Valexim),

CONDAMNE la S.C.I. [S] aux dépens,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE JUGE

lors du prononcé

Patricia RICAU Serge GRAMMONT