TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

DOSSIER : N° RG 25/00208 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKFP

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] C/ [I] [T] [X] [B]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence, lors des débats, de [S] [V], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [P] [D], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [I] [T] [X] [B], demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 07 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 02 Juin 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2021, à effet du 3 mai 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4], a donné à bail à Monsieur [I] [T] [X] [B] un logement [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 527,21 euros, charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [I] [T] [X] [B] le 06 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) 08 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 17 janvier 2025 dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 20 janvier 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] a assigné Monsieur [I] [T] [X] [B] aux fins de voir constater la résiliation du bail et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet et à payer les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 3.062,14 euros au titre des loyers impayés à la date du 08 janvier 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail.

Le bailleur réclame en outre 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 07 avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] était représenté par Madame [P] [D] régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Monsieur [I] [T] [X] [B] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude.

Le bailleur maintient ses demandes initiales en actualisant sa créance à la somme de 5.120,69 euros. Il indique qu’il est opposé aux délais de paiement et que le versement des loyers n’a pas repris, le dernier paiement remontant à août 2024. Il s’oppose également aux délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 21 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, «  Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée »

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’État dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire enjoint au locataire de régler ses causes dans un délai de 2 mois de sorte que ce délai, d’ailleurs visé par le commandement, sera retenu.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 06 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 06 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 31 mars 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [I] [T] [X] [B] à lui payer la somme de 4.789,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 mars 2025, les frais de poursuites étant exclus (149,31 euros + 181,93 euros).

En outre, Monsieur [I] [T] [X] [B] sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force est accordé, si besoin. De même, il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par les locataires des frais de garde-meubles, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Force est de constater que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience puisqu’il ressort du décompte produit que le dernier versement date du 09 août 2024, de sorte qu’il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 07 janvier 2025, Monsieur [I] [T] [X] [B] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Aux termes de l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

A l’audience, le bailleur a indiqué que Monsieur [I] [T] [X] [B] serait père de trois enfants, nés en 2013, 2014 et 2017, pour lesquels il aurait un droit de visite, sans qu’il n’y ait d’information quant à l’hébergement, de sorte qu’il y a lieu de retenir la présence de jeunes enfants au domicile. Dès lors, il y a lieu de lui accorder un délai de 03 mois pour quitter les lieux.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dans un délai de 03 mois à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [I] [T] [X] [B] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [I] [T] [X] [B] succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 30 avril 2021, conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] et Monsieur [I] [T] [X] [B] portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] à la date du 06 janvier 2025 ;

— ORDONNE à Monsieur [I] [T] [X] [B] de quitter les lieux dans un délai de 03 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] de ses demandes au titre du garde-meubles et de l’astreinte ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [T] [X] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] en deniers ou quittance, la somme de 4.789,45 euros (QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS ET QUARANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 30 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [T] [X] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [T] [X] [B] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] la somme de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [T] [X] [B] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la

Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL