TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

DOSSIER : N° RG 25/00035 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FJW6

AFFAIRE : [T] [X], [A] [F] C/ S.C.I. GLPS FI

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [E] [I], auditrice de justice et [P] [B], greffière stagiaire

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [X]

né le 18 Décembre 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Madame [A] [F]

née le 02 Juin 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT

DEFENDERESSE

S.C.I. GLPS FI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélien BOULINEAU, substitué par Maître Eléonore MACÉ, de la SELARL OCEANIS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 17 Mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 02 Juin 2025.

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2022, la SCI GLPS FI a donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] un ensemble immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] à LA ROCHELLE (17000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.490,00 euros.

En décembre 2022, Monsieur [N] [X] et Madame [A] [F] ont signalé à la SCI GLPS FI des problèmes liés à l’isolation du logement et au compteur électrique, ce dernier disjonctant quotidiennement.

Par courriel en date du 19 décembre 2022, la SCI GLPS FI a proposé de prendre en charge l’intervention sur le compteur ainsi que le potentiel surcoût lié à la surconsommation électrique.

Après avoir vainement mis en demeure la SCI GLPS FI par courrier en date du 4 mai 2023, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] ont, par acte de commissaire de justice, en date du 24 janvier 2024, assigné la SCI GLPS FI aux fins de voir :

— dire leurs demandes bien fondées,

— autoriser la réduction de 50% du loyer à compter du jugement à intervenir,

condamner la SCI GLPS FI à indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de 50 % du loyer à compter du mois de septembre 2022 jusqu’à leur départ des lieux, le 27 décembre 2023, soit la restitution de 11 506,50 euros,

— condamner la SCI GLPS FI à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de leurs préjudices moral et de santé,

— condamner la SCI GLPS FI à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la SCI GLPS FI aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retirée du rôle à l’audience du 14 octobre 2024.

Par conclusions reçues le 3 janvier 2025, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] ont sollicité la remise au rôle de l’affaire.

A l’audience du 17 mars 2025, les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] maintiennent par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, leurs demandes initiales, y ajoutant cependant le débouté des demandes de la SCI GLPS FI.

A l’appui des demandes de réduction de moitié du loyer et en paiement, se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] font valoir que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance de logement décent et sécurisé en ce que le logement est mal isolé, le tableau électrique a subi un début d’incendie et l’installation électrique de l’habitation n’est pas conforme aux normes. Ils précisent en ce sens que la puissance électrique du compteur est insuffisante et a engendré une incapacité à chauffer l’entièreté du logement.

En réponse à la SCI GLPS FI, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] expliquent que l’insuffisance de puissance électrique est due au changement de radiateurs, inadaptés à la puissance initiale du compteur électrique. Ils concluent à la responsabilité exclusive de la société civile immobilière qui aurait dû prévenir le fournisseur d’électricité de ces changements, peu importe que le contrat d’abonnement électrique ait été souscrit par eux. Ils précisent que la SCI GLPS FI a commis une faute en ce qu’elle n’a pas fourni le diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F. S’ils avaient eu connaissance de ce critère énergétique, ils affirment qu’ils n’auraient pas contracté dans ces conditions.

Au soutien de leur demande indemnitaire, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] estiment avoir subi un préjudice de jouissance, n’ayant pas pu chauffer et bénéficier de l’intégralité des pièces de la maison. Ils ajoutent avoir subi des préjudices moral et de santé en ce que la mauvaise isolation de la maison a eu des conséquences sur la santé de la famille.

La SCI GLPS FI sollicite à titre principal que Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes. A titre subsidiaire, le bailleur sollicite la réduction à de plus justes proportions des sommes demandées par Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] (500,00 euros). En tout état de cause, elle demande la condamnation de Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] à supporter les dépens ainsi que leur condamnation à lui payer une indemnité de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Principalement, se fondant sur l’article 1719 du Code civil, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 2 du décret du 30 janvier 2022, l’article L.1331-22 du Code de la santé publique et l’article L.126-29 du Code de la construction et de l’habitation, la SCI GLPS FI oppose qu’il n’est pas démontré par Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] que le logement est indécent, non sécurisé et insalubre. En ce sens, la SCI GLPS FI soutient que le caractère « indécent » du logement ne peut se déduire de la classification « F » du DPE et que Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] n’ont pas signalé de situation d’insalubrité au représentant de l’Etat conformément à la procédure définie dans le Code de la construction et de l’habitation. Elle soutient également que l’installation électrique ne présente pas de dangerosité, aucune pièce n’ayant attesté d’un début d’incendie. Si tel était le cas, la SCI GLPS FI précise que la faute ne peut lui être imputable puisque la partie potentiellement endommagée de l’installation électrique relève du compteur appartenant à ENEDIS, lié par un contrat d’approvisionnement avec les preneurs.

Sur la demande de débouté de l’action en paiement de dommages-intérêts, la SCI GLPS FI souligne que Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] ne justifient pas de leurs préjudices.

La SCI GLPS FI expose que les preneurs ont contribué à leur propre dommage en ce qu’ils ont souscrit un contrat électrique avec ENESIS pour une puissance de 6kVA, puissance insuffisante pour chauffer l’ensemble de l’habitation. Par ailleurs, la société civile immobilière conteste une quelconque faute en ce qu’une fois informée, elle ne s’est pas opposée à la prise en charge financière des travaux.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2025.

MOTIVATION :

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Sur le caractère décent du logement

Selon l’article 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit satisfaire à des normes prescrites, notamment être protégé contre l’humidité et les infiltrations, posséder des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements, en bon état d’usage et de fonctionnement, faire l’objet d’une aération et d’une ventilation permettant d’en faire un usage normal et disposer d’éléments d’équipement et de confort minimaux, en particulier d’une installation permettant un chauffage normal.

L’article 20-1 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

De plus, l’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Il convient également de relever que si le bailleur a l’obligation légale d’annexer le DPE au contrat de bail, aucune sanction prévue par la loi en cas de non production n’est prévue. Surtout, il sera observé que si les locataires regrettent de ne pas avoir eu connaissance du DPE avant la signature du bail, force est de constater qu’ils ne formulent aucune demande de réparation d’un éventuel préjudice subi en raison de l’absence de production du DPE, qui les aurait conduits, s’ils en avaient eu connaissance, à ne pas prendre en location. Les locataires sollicitent, en effet, la réparation d’un préjudice de jouissance à l’exclusion d’un préjudice de perte de chance de ne pas contracter.

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] invoquent un trouble de jouissance dû au caractère indécent du logement, qu’ils caractérisent par sa mauvaise isolation, la non-conformité du compteur électrique aux normes en vigueur ainsi que les risques d’incendie du compteur.

En premier lieu, s’agissant de l’isolation du logement, le bailleur verse au dossier des factures en date du 30 septembre 2021 et du 25 novembre 2021 relatives à des travaux de réhabilitation et d’extension de la maison. Le détail des factures indique que des travaux d’isolation et de raccordement électrique ainsi que la mise en place de radiateurs performants ont été réalisés avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F].

Par ailleurs, les attestations notamment de Madame [Y], locataire précédente du logement, de Monsieur [K], un proche du couple, Madame [C], une voisine, et Madame [V], une amie, sont, malgré leur multiplicité, insuffisantes à rapporter la preuve de ce que le logement était insuffisamment chauffé, du fait du bailleur. Il en va de même pour les photographies produites qui, ne sont ni géolocalisées ni horodatées et qui, même dans cette hypothèse, ne sauraient prouver l’imputabilité d’une température intérieure basse.

S’agissant des factures électriques versées par Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F], si elles révèlent des pics de consommation liés à l’activation du chauffage en période hivernale, elles ne mettent pas en exergue une surconsommation électrique excessive. Dans ces conditions, la preuve d’une surconsommation électrique n’est pas rapportée.

Enfin, il convient de rappeler que la mauvaise isolation d’un logement ne peut se déduire uniquement de sa classification énergétique, quand bien même elle est classée F, et que l’absence de communication du DPE ne saurait caractériser une indécence du logement.

La performance énergétique et la mauvaise isolation du logement ne sont donc pas suffisantes à caractériser l’indécence du logement.

En deuxième lieu, s’agissant de la conformité du compteur électrique aux normes en vigueur, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] opposent que le compteur électrique était défaillant. Après l’intervention de la société ENEDIS, il a été mis en exergue que le contrat d’approvisionnement électrique souscrit par les preneurs était insuffisant puisque la puissance électrique adaptée au logement est à hauteur de 9Wk, la puissance électrique souscrite initialement étant de 6Wk.

Toutefois, ce dysfonctionnement ne peut être suffisant à caractériser l’indécence du logement, d’autant plus que la société ENEDIS est intervenue pour changer la puissance du contrat d’approvisionnement.

En troisième lieu, s’agissant du risque d’incendie du compteur électrique, il n’est pas démontré que le compteur électrique présentait une non-conformité de nature à mettre en péril la santé ou la vie des preneurs. En effet, l’attestation de la société ENEDIS intervenue à la suite de l’appel des preneurs ne détaille en rien les causes de cet incident.

Enfin, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] n’ont pas sollicité auprès du bailleur la mise en conformité du logement.

Au regard de ces éléments, il convient de relever que le logement ne présentait pas les caractéristiques d’un logement indécent.

Pour autant, le bailleur est tenu, aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, « a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

L’article 12 du Code de procédure civile dispose que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, reprenant les termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de laisser le preneur jouir paisiblement des locaux loués pendant la durée du bail et doit donc indemniser le locataire des préjudices découlant de tout manquement à ce titre.

Il ressort des témoignages et pièces versés au dossier que Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] n’ont pas chauffé toutes les pièces du logement et que malgré le chauffage de certaines pièces, les températures demeuraient basses. Un premier SMS a été envoyé par Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] indiquant le 9 décembre 2022 à la société qu'« il y a un gros problème d’isolation dans la maison. Il fait très froid, surtout à l’étage (9 degrés actuellement dans une des chambres, que nous ne chauffons pas) ».

La SCI GLPS FI ne conteste pas le fait que Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] ont pu avoir froid dans le logement durant la période hivernale de l’année 2022/2023 mais opposent que ce n’est pas de sa responsabilité.

Si la société GLPS FI a proposé de prendre en charge l’intervention relative au changement de puissance d’approvisionnement électrique ainsi que le potentiel surcoût dû à une surconsommation électrique, cette proposition ne saurait prouver que cette opération était à sa charge.

En effet, la SCI GLPS FI soutient à raison que lors de la souscription de l’abonnement électrique, il appartient au locataire de choisir la puissance du compteur électrique nécessaire en fonction des éléments connus de lui et notamment du nombre et du type de chauffage. Ainsi, un contrat prévoyant un abonnement avec une puissance insuffisante entraîne des coupures de courant puisque le compteur disjoncte.

Ainsi, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] ne démontrent pas la faute du bailleur et seront déboutés de leurs demandes tant au titre de leur préjudice de jouissance que de leurs préjudice moral et de santé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il convient de condamner Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] à verser à la SCI GLPS FI la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de débouter Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] de leur demande à ce titre.

Sur les dépens

Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F], succombant au principal, seront solidairement condamnés au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— DEBOUTE Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

— DEBOUTE Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] de leur demande au titre des préjudice moral et de santé ;

— CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] à payer à la SCI GLPS FI la somme de 800,00 euros (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTE Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [A] [F] aux dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL