TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00566 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLKE

AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [X] [A]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [X] [A]

née le 11 Mai 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 19 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2014, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [X] [A], un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 388,40 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [X] [A] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 24 mai 2024, dénoncé à la CCAPEX le 27 mai 2024 (date enregistrement). La CAF a été saisie le 28 février 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 20 février 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 25 février 2025 (date d’enregistrement), la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [X] [A] aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail concernant le logement ;

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique ;

— Condamner Madame [X] [A] au paiement, en deniers ou quittance, d’une somme de 831,15 euros au titre des loyers échus à la date de l’assignation outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience,

— Condamner Madame [X] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail et charges comprises, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2025, à laquelle la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil. Bien que régulièrement citée à personne, Madame [X] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le bailleur actualise sa créance à 1.411,00 euros, en indiquant que le loyer est de 447,00 euros. Il précise que les paiements ont repris et qu’il n’est pas opposé aux délais ni au maintien dans les lieux. Il ajoute que le dossier de surendettement a été déclaré recevable et qu’il n’a pas connaissance d’un recours.

Il indique qu’à sa connaissance, il n’a pas été avisé d’une problématique d’insalubrité, outre que la locataire ne bénéficie pas d’une mesure de protection.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 22 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’ « il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification du commandement à la CCAPEX et de l’assignation au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 24 mai 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail du logement liant les parties a été résilié de plein droit le 24 juillet 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer, et un décompte de créance actualisé au 14 mai 2025.

Il résulte des éléments du dossier que ni le montant ni le principe de la créance ne sont contestés.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [X] [A] à lui payer la somme de 1.411,55 euros au titre des loyers et charges impayés du logement arrêtée au 14 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 VI. 1° de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 118 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 applicable à compter du 1er mars 2019 :

« -Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;.. »

Par exception au V. de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la procédure de surendettement peut avoir une incidence sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement. En effet, lorsque le locataire bénéficie également d’une procédure de surendettement, le juge des baux qui constate l’acquisition de la clause résolutoire, est tenu d’accorder au locataire des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire, selon différentes modalités en fonction de l’état d’avancement du dossier de surendettement au moment où il statue.

Toutefois, le bénéfice des dispositions précitées suppose qu’au jour de l’audience les locataires aient obligatoirement repris le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bailleur confirme que le paiement du loyer a repris et indique qu’il n’est pas opposé aux délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il ressort des éléments versés par le bailleur que la commission de surendettement des particuliers de la Charente maritime a rendu au profit de Madame [X] [A] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement le 26 mars 2025. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Il résulte du diagnostic social et financier que Madame [X] [A] a de nombreux problèmes de santé qui nécessitent d’importants suivis médicaux et hospitalisations régulières. Par ailleurs, il est indiqué que la locataire ne sort jamais de son logement compte tenu de la réduction de sa mobilité, ces éléments expliquant son absence à l’audience.

Il est indiqué que lorsqu’elle est en désaccord avec son bailleur, la locataire utilise le non-paiement du loyer comme moyen de pression, ce qui engendre des paiements irréguliers, puisqu’elle considère que son logement est insalubre et non-adapté à sa situation de santé. Elle souhaiterait un logement plus grand pour y stocker son matériel médical et se déplacer en fauteuil roulant.

Il est indiqué que suite à la réception de l’assignation, Madame [X] [A] a repris le paiement de son loyer résiduel.

Il ressort effectivement du décompte de créance que Madame [X] [A] a effectué un règlement de 447,20 euros le 10 mai 2025, correspondant au montant du loyer courant actuel.

Le tribunal relève que l’insalubrité alléguée du logement n’est pas justifiée et rappelle que l’une des obligations du locataire est de payer le loyer et les charges au terme convenu, même en cas de difficultés rencontrées avec le logement, lesquelles doivent être signalées au bailleur.

Il sera également rappelé que l’interdiction générale faite au débiteur de payer ses dettes suite à la décision de recevabilité de la demande de surendettement s’étend aux seuls arriérés de loyers et que le locataire est en revanche tenu de payer les loyers et les charges échus postérieurement à la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement, afin de ne pas mettre en échec les mesures prises aux fins d’apurement de la situation de surendettement.

En conséquence , il convient en application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 , de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [X] [A], laquelle apparait en mesure de faire face au paiement de son loyer et en capacité d’apurer progressivement la dette, à se libérer de sa dette en 18 mensualités de 78,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Qu’il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [X] [A] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Qu’en cas de résiliation du bail, Madame [X] [A] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu’à libération effective des lieux ;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [X] [A] succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [X] [A] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 1.411,55 euros (MILLE QUATRE CENT ONZE EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— ACCORDE à Madame [X] [A] un délai de 18 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 78,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [X] [A], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [X] [A] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut de paiement du loyer :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [X] [A] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER