— N° RG 25/00501 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7AO

Date : 30 Juillet 2025

Affaire : N° RG 25/00501 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7AO

N° de minute : 25/00406

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 31-07-2025

à : M^e Jean-Charles NEGREVERGNE + dossier

M [K] [T] + dossier

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AMOE°842841454

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc TOULON, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Delphine BOROWIK, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDEUR

Monsieur [B] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 09 Juillet 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 26 août 2011, Monsieur [B] [U] donnait à bail commercial à l’EURL AMJ LE BOUDOIR d’un local commercial sis [Adresse 5].

Suivant acte en date du 7 décembre 2018, la S.A.R.L AMOE procédait à l’achat du fond de commerce appartenant à l’EURL AMJ LE BOUDOIR et par conséquent devenait nouvellement titulaire du bail susmentionné.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mai 2020, un congé avec offre de renouvellement du bail commercial a été adressé à la S.A.R.L AMOE à l’initiative du bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 juin 2022, la S.A.R.L AMOE faisait part à son bailleur de l’apparition de fissures, moisissures et relevage de carrelage au sein du local commercial.

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Un procès-verbal de constat était dressé par huissier de justice le 30 avril 2024 aux termes duquel il était objectivé “une fissure file à droite de la vitrine, une fissure sur la marche située devant la vitrine du local commercial. La vitrine du rez-de-chaussée est obstruée par un système d’étaiement. (…) Fissure sur les parties communes de cage d’escalier de l’immeuble. (…) Dalle de béton coulée dans la cave du sous-sol. Poutres de structures métalliques rouillées et dégradées. Dégradations dans l’intérieur du local commercial. (…)” Un second constat par huissier de justice était dressé le 28 mai 2024 avec des constatations convergentes.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la S.A.R.L AMOE a fait assigner Monsieur [B] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de l’autoriser à consigner entre les mains de Madame le Bâtonnier de l’ordre des Avocats de Meaux 50% des loyers versés à M. [B] [U] et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux de réfection tels qu’ils auront été déterminés par l’expert judiciaire, de le condamner à hauteur de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’ordonner l’exécution sur minute de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 9 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.A.R.L AMOE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les termes de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [B] [U], valablement représenté, a sollicité du juge des référés, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de :

A titre principal

— Débouter la S.A.R.L AMOE de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la S.A.R.L AMOE au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Subsidiairement

— Prendre acte de ce que Monsieur [B] [U] formule protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— Condamner la S.A.R.L AMOE à procéder à la consignation ordonnée

— Ramener à plus juste proportion la demande de séquestre

— Condamner la S.A.R.L AMOE aux entiers dépens

Monsieur [B] [U] fait valoir au soutien de ses prétentions qu’il n’est apporté aucune preuve auxdits désordres et que ceux persistants relèvent en réalité d’un défaut d’entretien des locaux loués et donc de la responsabilité du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure et notamment des premières constatations techniques dressés par commissaire de justice que le local commercial querellé présente des désordres manifestes tenant notamment à la présence de fissure ou de moisissure. Il ressort des pièces versées aux débats et des différentes conclusions des parties, que l’origine véritable des désordres n’est pas à ce jour établie et que la mesure sollicitée au visa de l’article 145 du code de procédure civile est de nature à pallier cette carence.

Au regard de ces éléments, la S.A.R.L AMOE dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres allégués, un procès éventuel en responsabilité contre Monsieur [B] [U] n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la S.A.R.L AMOE le paiement de la provision initiale.

2 – Sur la demande de séquestre des loyers

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à diverses obligations, dont celle d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En application des dispositions de l’article 1728 dudit code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus mais il lui reste possible d’ opposer au bailleur l’exception d’inexécution en cas de manquement de celui-ci à ses obligations entraînant une impossibilité d’exploiter les lieux loués.

Il résulte des articles 835 et 836 du code de procédure civile que le président du tribunal de commerce statuant en référé peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il peut en outre, en application de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, sans avoir à constater l’urgence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ouvre au locataire le droit d’agir en exception d’inexécution, seule l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination contractuelle permet au locataire d’obtenir une suspension du paiement du loyer devant le juge des référés.

En l’espèce, la SARL AMOE ne produit aucun élément sur les conditions dans lesquelles elle exploite son fonds de commerce et n’établit ni une impossibilité d’exploiter les lieux mis à sa disposition ni une interruption de l’exploitation ni même une baisse de fréquentation imputables aux dommages affectant les lieux loués.

En conséquence, la demande de suspension du paiement des loyers et de consignation de la SARL AMOE est rejetée.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

Des considérations d’équité, inhérentes à la nature du litige et au stade procédural auquel il se trouve, commandent d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de la S.A.R.L AMOE .

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder

Monsieur [V] [L]

EURL FARÉ D’ART ET D’ARCHITECTURE [Adresse 2]

[Localité 8]

Port. : 06.07.38.04.69

Mèl : [Courriel 10]

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] [Localité 9] après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres et des non conformités mentionnés par la demanderesse dans son assignation,

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’un non respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la S.A.R.L AMOE du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,

— indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,

— s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la S.A.R.L AMOE à la Régie de ce tribunal au plus tard le 30 septembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de consignation de loyer,

Rejetons la demande de la S.A.R.L AMOE fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de M. [B] [U] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de la S.A.R.L AMOE,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président