TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 24/02360 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FGIF

AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [F] [I]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocates au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [F] [I]

né le 28 Février 1974 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 17300-2025-000123 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par Maître Noémie CANDIAGO, avocate au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 juillet 2025 prorogé au 08 Septembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mai 2022, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, a donné à bail à Monsieur [F] [I] un logement sis [Adresse 2], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 522,38 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2022, le bailleur a également mis à disposition de Monsieur [F] [I] un parking n° 38 (sous sol) sis à la même adresse pour un loyer initial de 30 euros par mois.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 13 février 2024 et la CAF a été saisie le 05 février 2024.

Par acte du même jour, le bailleur a fait signifier un commandement de payer les loyers concernant le parking.

Par acte de commissaire de justice, en date du 06 août 2024, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime le 09 août 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Monsieur [F] [I] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail concernant le logement et celui concernant l’emplacement de parking et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, l’assistance de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 2.642,78 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre, 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 02 juin 2025 à laquelle, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Monsieur [F] [I] était représenté par son conseil.

Le bailleur maintient par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, ses demandes initiales et y ajoutant, sollicite le débouté de Monsieur [F] [I] de ses demandes tendant à sa condamnation à faire réaliser les travaux sous astreinte de 500 euros par mois et à la réduction de 142,88 euros du loyer jusqu’à la réalisation des travaux.

Monsieur [F] [I] sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, le débouté du bailleur de l’ensemble de ses demandes et qu’il lui soit accordé un délai de 24 mois pour lui permettre de régler son arriéré locatif et que soit suspendu le jeu de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et qu’il soit constaté que le bailleur ne respecte pas son obligation d’entretien de la chose louée et qu’il soit condamné à faire réaliser les travaux sous astreinte de 500 euros par mois et que soit ordonnée une réduction de 142,88 euros du loyer tant que les travaux nécessaires n’auront pas été effectués et que chacun conserve la charge de ses dépens.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 04 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, et prorogée au 08 Septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 13 février 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 13 avril 2024.

S’agissant du parking, il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer du 13 février 2024 sont restées impayées dans le délai d’un mois de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du contrat de location en date du 13 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 31 mai 2025.

En conséquence, et en l’absence de contestation du locataire, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de le condamner à payer le bailleur la somme de 5.087,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au 31 mai 2025, concernant le logement.

Il sera condamné à verser la somme de 766,19 euros arrêtée au 31 mai 2025, au titre des loyers et indemnités dus pour le parking et il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le versement intégral du loyer a repris, et le bailleur ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire, dans le corps de ses conclusions, pourtant non reprises dans leur dispositif.

Ainsi, il est justifié que Monsieur [F] [I] perçoit la somme de 2.041 euros au titre de salaire, après avoir connu une période personnelle difficile.

Si Monsieur [F] [I] sollicite un délai pour payer sa dette locative sur 24 mois, force est de constater que les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, d’ordre public, prévoient un délai de 36 mois et qu’au regard du montant de la dette locative, il est nécessaire de faire application de ces dispositions.

Au regard de la situation financière de Monsieur [F] [I] et du montant de la dette de loyer, il y a lieu de dire qu’il devra apurer sa dette en 36 mensualités de 141 euros outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code Civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

S’agissant du parking, il y a lieu de dire qu’il devra apurer sa dette en 24 mensualités de 31 euros outre le loyer courant sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact, tel que précisé dans le dispositif.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Concernant le logement, considérant que Monsieur [F] [I] a repris le versement intégral du loyer courant et qu’il sollicite de voir ordonner la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur les demandes reconventionnelles de voir réaliser des travaux sous astreinte et de réduction de loyer

Monsieur [F] [I] explique avoir constaté un dégât des eaux dans sa chambre à l’été 2024 et en avoir immédiatement informé le bailleur en juillet 2024 qui n’a pas fait les réparations, de sorte que la situation a dégénéré et les murs de sa chambre sont aujourd’hui couverts d’humidité et de moisissures. Il explique ne plus pouvoir accéder à sa chambre et être contraint de dormir dans le salon. Il précise que sa chambre représente 25 % de la surface totale de l’appartement et qu’il a récemment adressé un courrier recommandé afin de rappeler au bailleur la persistance des désordres. Il explique encore que l’existence du sinistre n’est pas contestée de sorte que le bailleur sera également condamné à réaliser les travaux sous astreinte de 500 euros par mois à compter du jugement à intervenir.

En défense, le bailleur indique que s’il est exact que des infiltrations ont été constatées, elles sont en lien avec des désordres affectant la façade de l’immeuble et qu’il n’est pas resté inactif et précise que la façade est une partie commune relevant de la compétence du syndic de sorte que le bailleur est tributaire des décisions prises dans le conseil syndical. Il précise cependant avoir mandaté l’agence FONCIA qui a elle-même mandaté une société pour la réalisation d’un devis et que la seconde société mandatée pour établir un second devis n’a pu joindre le locataire.

Le bailleur indique démontrer qu’il a fait preuve de diligence et de bonne foi de sorte que les demandes sont infondées puisqu’il n’a commis aucun manquement à ses obligations.

Aux termes de l’article 1719 du Code Civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 5] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 : a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ; b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code Civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 9 du Code de Procédure Civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat ».

Ainsi, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Il n’est pas justifié ni allégué d’ailleurs que le bien serait indécent. En revanche, les parties s’accordent pour relever l’existence d’un dégât des eaux provenant, selon le bailleur, de la façade de l’immeuble. Le locataire produit des clichés d’une pièce dénué de meubles et portant traces d’humidité ce que ne conteste pas le bailleur.

Au contraire, ce dernier argue des démarches effectuées afin de remédier aux désordres tout en indiquant que les travaux ne relèvent pas de lui puisque provenant de la façade, partie commune soumis à la gestion de la copropriété.

Le bailleur produit un document « Cassiopé » aux termes duquel, le 21 octobre 2024, le locataire a signalé une infiltration d’eau dans sa chambre par le mur de façade et que le plafond et la peinture du plafond s’écaille à cause de l’humidité.

Il ressort de ce document qu’une demande de traitement anti moisissures en urgence ainsi qu’un test d’humidité et un rapport étaient sollicités le 29 octobre 2024, pour une intervention en avril 2025.

Il résulte des mails produits par le bailleur que dès octobre 2024, le désordre était connu du bailleur et que la société RMD HABITAT était mandatée. Le 11 février 2025, le syndic FONCIA LES MINIMES indiquait avoir reçu le devis pour un montant de 1.280 euros et sollicitait un autre devis d’une autre société, qui lui indiquait que le locataire ne répondait pas aux appels.

Le bailleur relançait le syndic le 14 avril 2025.

Il résulte de ces éléments que l’existence d’un dégât des eaux dans le logement du locataire depuis au moins en octobre 2024 n’est pas contestée par le bailleur. S’il n’est pas contesté que les travaux relèvent du syndic de copropriété, force est de constater que les désordres n’ont pas disparu tandis que le bailleur expose avoir averti le syndic en octobre 2024, puis l’avoir relancé le 14 avril 2025.

L’absence d’obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers résultant de l’article 1725 du Code Civil ne dispense pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives. Il lui appartenait donc en sa qualité de bailleur d’effectuer les démarches et réparations nécessaires pour assurer au locataire une jouissance paisible du bien, ce qu’il n’a pas fait.

Il n’est pas contestable que Monsieur [F] [I] a subi un préjudice de jouissance depuis octobre 2024. Il explique ne pas pouvoir utiliser la chambre en raison de l’humidité sans en justifier. Toutefois, il résulte du contrat de bail que le logement présente une surface habitable de 48,27 m², de sorte qu’il est évident que la présence d’humidité dans une pièce sur un logement relativement petit emporte nécessairement un préjudice de jouissance.

Le locataire sollicite la réduction du loyer de 142,88 euros correspondant à 25 % du loyer jusqu’à réalisation des travaux et précise, dans le corps de ses conclusions, à compter du jugement, sans reprendre cette précision dans son dispositif et que le bailleur soit condamné sous astreinte de 500 euros par mois à faire réaliser les travaux.

Ce faisant, le locataire se fonde sur les dispositions précitées de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 qui ne peuvent s’appliquer en l’espèce, l’absence de décence n’étant ni prouvée ni même alléguée. En outre, il sera relevé que les travaux nécessaires pour faire cesser la cause des infiltrations ne relèvent pas du pouvoir du bailleur, ce que ne conteste pas le locataire, de sorte qu’il n’est pas possible de le condamner à réaliser ces travaux sous astreinte.

Pour autant, il est de la responsabilité du bailleur d’assurer un logement en bon état de réparation de sorte qu’il y a lieu de le condamner à faire procéder aux travaux de remise en état du logement du locataire sous astreinte de 15 euros par jour de retard tel qu’il sera précisé dans le dispositif.

En revanche, le locataire sera débouté de sa demande au titre de la réduction de loyer, l’indécence du logement n’étant ni justifiée ni même alléguée.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Monsieur [F] [I], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à dispostion au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [F] [I] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 5.087,50 euros (CINQ MILLE QUATRE VINGT SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités impayés arrêtée au 31 mai 2025, concernant le logement ;

— ACCORDE à Monsieur [F] [I] un délai pour régler sa dette en 36 mensualités de 141 euros outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2024 concernant le logement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 2], à [Localité 7] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 mars 2024 concernant le parking et ORDONNE l’expulsion de Monsieur [F] [I] de la place de parking ;

— SURSOIT à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [F] [I] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 31 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

— DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact ;

— RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 al 4 du Code Civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

— CONDAMNE la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à faire réaliser sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 7] les travaux nécessaires à l’entretien du bien dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 15 euros (QUINZE EUROS) par jour de retard compter du 1er jour du 4ème mois suivant la signification du jugement et qui courra pendant un délai de 05 mois, passé lequel, il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive ;

— DEBOUTE Monsieur [F] [I] de sa demande au titre de la réduction de loyer ;

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [I] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A. L. VOYER G. KERBAOL