TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 26/00155 – N° Portalis DBXC-W-B7K-FTNQ

AFFAIRE : [I] [B] [V] C/ [F] [K]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, Nous, Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [B] [V], né le 11 Janvier 1955 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté par Maître Olivier BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [F] [K], né le 12 Avril 1979 à [Localité 2]

demeurant Chez M. et Mme [K] – [Adresse 3]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 16 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2018, Monsieur [I] [V] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [F] [K] un logement sis [Adresse 4] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 620 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [I] [V] a fait signifier le 3 septembre 2025 à Monsieur [F] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 4 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 8 janvier 2026, Monsieur [I] [V] a fait assigner Monsieur [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [K] du logement ainsi que sur ses dépendances situées à la même adresse (terrasse) ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Condamner Monsieur [F] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 12 280 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 10 350 euros ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable annuellement selon les conditions définies au bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;Rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026. A l’audience, Monsieur [I] [V], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 15 420 euros arrêtée au 13 mars 2026.

Monsieur [F] [K] comparaît en personne. Il reconnaît le principe de la dette et précise l’origine de l’impayé locatif ainsi que des éléments sur sa situation personnelle et professionnelle. Il précise ne pas souhaiter bénéficier de délais d’expulsion, exposant un départ prochain à [Localité 4] à compter du 1er mai 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [V] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 septembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 juin 2018 à compter du 4 novembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [K] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 novembre 2025, Monsieur [F] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [K] à son paiement à compter du 4 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera dit que l’indemnité d’occupation sera révisable annuellement selon les modalités prévues au bail (page 2, article III alinéa 2 « Révision du loyer »).

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 juin 2018, du commandement de payer délivré le 3 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mars 2026 que Monsieur [I] [V] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [I] [V] la somme de 15 420 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 septembre 2025 sur la somme de 10 350 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [I] [V] ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement. Sa prétention à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [V] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de Monsieur [I] [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 juin 2018 entre Monsieur [I] [V] d’une part, et Monsieur [F] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], [Localité 5], sont réunies à la date du 4 novembre 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux – et de la dépendance (terrasse) -, l’expulsion de Monsieur [F] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [K] à compter du 4 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— DIT que l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera révisable annuellement selon les modalités prévues au bail ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [I] [V] la somme de 15 420 euros (QUINZE MILLE QUATRE CENT VINGT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 septembre 2025 sur la somme de 10 350 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [I] [V] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— REJETTE la demande indemnitaire formulée au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 septembre 2025 ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à la préfecture de [Localité 3] pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN