TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00040

N° RG 25/00540 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEQZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

[W] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Catarina ALVES PEREIRA, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [S] [C]

née le 09 Mars 1984 à

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie certifiée conforme à M^e BELLESORT et Mme [C] par LS

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2022, [W] habitat, office public de l’habitat du département de la [W] a donné à bail à Madame [S] [C] un logement sis [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec accusé réception du 14 avril 2025, [W] habitat, office public de l’habitat du département de la [W], a mis en demeure madame [C] de respecter le règlement intérieur, notamment le paragraphe n°2-1.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, [W] habitat, office public de l’habitat du département de la [W], a fait assigner Madame [S] [C] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de résiliation judiciaire du bail.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le jour-même.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 décembre 2025, [W] habitat, office public de l’habitat du département de la [W], représentée par son conseil, et reprenant les demandes formulées dans son assignation, a sollicité du juge des contentieux de la protection de :

▸Prononcer la résiliation du bail du 26 avril 2022 ;

▸Ordonner que dans le mois de la signification du jugement à intervenir, madame [C] sera tenue de vider les lieux tant de sa personne que de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 75 € par jour de retard pendant trois mois, passé ce délai, il y sera à nouveau fait droit ;

▸Ordonner, faute de départ volontaire, l’expulsion de madame [F], avec le recours à la force publique ;

▸Condamner madame [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges comprises, majorée de 50%, tant qu’elle n’aura pas libéré les lieux et ce à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

▸Condamner madame [C] aux dépens ;

▸Condamner madame [C] à lui payer la somme de 800 €, au titre des frais irrépétibles.

Le bailleur a fait valoir que le comportement de madame [C] est contraire au règlement intérieur en ce qu’elle crée des nuisances pour le voisinage ; que malgré la mise en demeure du 14 avril 2025, les troubles n’ont pas cessé.

Madame [S] [C], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu, sans être représentée.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [C] assignée à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1217 du code civil prévoit cinq sanctions possibles en cas d’inexécution du contrat : l’exception d’inexécution, l’exécution forcée en nature, la résolution du contrat, la réparation du préjudice résultant de l’inexécution et la réduction du prix. Les articles 1224, 1227 et 1228 du même code disposent que le juge peut prononcer, à la demande d’une partie, et en cas d’inexécution suffisamment grave, la résolution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur. Il appartient alors au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat . L’article 1229 du code civil ajoute que la résolution met fin au contrat à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728, 1729 du code civil, et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à user paisiblement des locaux loués.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement qu’il invoque et de justifier d’une gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort du bail qu’un règlement intérieur est prévu par [W] Habitat qui est joint au contrat, signé par madame [C] et engage les deux parties. Il stipule notamment en son article 23 que le locataire s’engage formellement « à s’abstenir, en toutes circonstances, lui et les personnes vivant à son foyer, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble ou de la cité, ou nuire à sa bonne tenue. Tout cas d’ivrognerie, violences, tapages, etc pourront entraîner la résiliation du contrat de location, de même que tous bruits, éclats de voix, chants, musique, radio, etc, après dix heures du soir ».

Or, il résulte de quatre attestations de témoins de voisins de février 2025 qu’il y a régulièrement du bruit la nuit à tel point qu’il est difficile de dormir (parlent fort, cris, disputes, pleurs des enfants, musique, chant, coups dans les murs, portes qui claquent, appels téléphoniques tardifs ou tôt le matin en haut parleur, en parlant fort). Une voisine indique avoir dû aller dormir chez une autre voisine. L’ensemble des attestations, à l’exception des parties dans lesquelles elles ne font que rapporter les propos d’une autre voisine, sont contextualisées, avec des exemples et étayées. En outre, les attestations des uns sont corroborées par celles des autres. De nouvelles attestations de témoins des mêmes voisins ont été réalisées en août 2025, en raison de bruits la nuit, avec beaucoup de musique, de chants et de cris, sur un week-end.

Selon le rapport de [W] Habitat, les bruits ont cessé entre fin septembre 2024 et février 2025 puis ont repris ensuite, de sorte qu’ils durent de manière prolongée depuis plusieurs mois et avaient déjà existé auparavant. Si une conciliation a été tentée, madame [C] n’étant pas venue au rendez-vous, cela n’a pas pu aboutir. Par ailleurs, la lettre de mise en demeure de cesser les nuisances du 14 avril 2025, pourtant réceptionnée, selon signature de l’accusé réception, par madame [C], n’a pas eu les effets escomptés. Ainsi, aucune solution amiable n’a pu être trouvée à ces difficultés, en raison de l’inertie de madame [C], et ce, malgré les plaintes récurrentes de voisins, telles qu’elles ressortent des attestations.

Néanmoins, si ces désordres constituent un manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire, les éléments fournis, constitués principalement d’attestations de quatre voisins qui pour certains rapportent surtout les difficultés rencontrées par une des voisines, ne suffisent pas à prouver la gravité de ces manquements et notamment leur caractère répété et prolongé mais également leur importance. Ainsi, la preuve de la gravité des manquements n’est pas suffisamment rapportée. Au surplus, si les attestations évoquent l’intervention à plusieurs reprises des forces de l’ordre, elles n’indiquent pas le motif des interventions, et il n’est pas rapporté de preuve objective de ces interventions.

Par conséquent, [W] habitat sera déboutée de sa demande, faute de preuve de la gravité suffisante du manquement de madame [C] à ses obligations.

En conséquence, la demande d’indemnité d’occupation devient sans objet.

II. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, [W] habitat, office public de l’habitat du département de la [W], sera condamnée aux dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [W] habitat, office public de l’habitat du département de la [W], étant partie perdante, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE [W] habitat, office public de l’habitat du département de la [W], de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [W] habitat, office public de l’habitat du département de la [W], aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE