TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Expropriation

N° RG 24/00003 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZFCA

Jugement du :

09 Septembre 2024

Affaire :

la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA [Localité 28]

C/

[O] [R], [S] [V] épouse [R], [L] [R], [B] [R], [N] [R],

poursuites et diligences de la S.A.S. BOURGUIGNON PALLUAT URBANIA [Localité 24] sise [Adresse 3] à [Localité 10], [D] [R], assisté par Mme [N] [A], [Y] [E]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 09 Septembre 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 1er Juillet 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA [Localité 28]

[Adresse 5]

[Localité 19] (RHÔNE)

représentée par M^e Sébastien SOY, avocat au barreau de LYON

ET :

Monsieur [O] [R]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Madame [S] [V] épouse [R]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Monsieur [L] [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [B] [R]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Madame [N] [R],

poursuites et diligences de la S.A.S. BOURGUIGNON PALLUAT URBANIA [Localité 24] sise [Adresse 3] à [Localité 10]

[Adresse 23]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Monsieur [D] [R], assisté par Mme [N] [A]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 11]

tous représentés par Maître Amélie DADON de la SELARL GUITTON & DADON, avocats au barreau de LYON

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 22]

[Adresse 22]

[Localité 12]

Non comparant – non représenté

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [C] [F]

Page /EXPOSE DU LITIGE

Au mois d’octobre 2016, le centre aquatique intercommunal Aquagaron a ouvert ses portes sur la commune de [Localité 19].

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 08 octobre 2019, n° 69-2019-10-05-003, les travaux à entreprendre par la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA [Localité 28] (CCVG) pour le projet d’élargissement de la voie d’accès au centre aquatique Aquagaron, selon plan annexé à l’arrêté, a été déclaré d’utilité publique.

Les recours exercés à l’encontre de cette décision ont été rejetés par jugement du Tribunal administratif de LYON en date du 04 novembre 2020 et arrêt de la Cour administrative d’appel en date du 27 avril 2023, aucun pouvoir n’ayant été formé.

Par arrêté en date du 29 juillet 2020, n° E-2020-179, le préfet du département du RHONE a déclaré cessibles au profit de la CCVG les parcelles et emprises comprises dans le périmètre du projet d’élargissement de la voie d’accès au centre aquatique, dont une emprise de 469 m² à détacher de la parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 4], appartenant aux consorts [R].

Par arrêté en date du 09 mars 2021, n° E-2021-78, l’arrêté du 29 juillet 2020, n° E-2020-179, dont le document d’arpentage annexé était entaché d’une erreur matérielle, a été annulé et l’emprise précitée a de nouveau été déclarée cessible.

Cet arrêté a été notifié aux consorts [R] par courriers en date du 24 mars 2021.

Par courriers recommandés avec demande d’avis de réception en date du 12 avril 2021, distribués les 17, 19 et 21 octobre 2021, la CCVG a notifié aux consorts [R] son offre d’indemnisation d’un montant principal de 9 400,00 euros, outre une indemnité de remploi de 1660,00 euros.

Par courrier en date du 03 mai 2021, les consorts [R] ont rejeté l’offre d’indemnisation et sollicité une somme principale de 53 935,00 euros, outre une indemnité de remploi de 6 393,00 euros.

Par ordonnance en date du 1er octobre 2020 (RG 20/00029), rectifiée le 12 avril 2021 (RG 21/00010), le Juge de l’expropriation du département du RHONE a ordonné l’expropriation de

la parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 18], sur le territoire de la commune de [Localité 19] et constituant l’emprise de 469 m² détachée de la parcelle initialement cadastrée section AP, n° [Cadastre 4], dont le surplus, d’une surface de 10 402 m², est désormais cadastré section AP, n° [Cadastre 17], appartenant à Monsieur [D] [R], Madame [S] [V], épouse [R], Madame [N] [R] épouse [A], Monsieur [O] [R], Monsieur [B] [R] et Monsieur [L] [R], au profit de la CCVG.

Par mémoire reçu au greffe le 18 mars 2024, la CCVG a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues aux consorts [R].

Par ordonnance rendue le 25 mars 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 1er juillet 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 1er juillet 2024.

A l’audience foraine du même jour, la CCVG, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire récapitulatif déposé au greffe le jour de l’audience et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues aux consorts [R] à la somme de 13825,00 euros, se décomposant comme suit :

11 804,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 2 021,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

dire que Monsieur [Y] [E] n’ayant pas constitué avocat ni justifié d’une occupation effective de la parcelle, il n’y a pas lieu à fixation d’une indemnité d’éviction ;

condamner les Défendeurs à lui payer la somme de 3 00,000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [R], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire en réponse n° 1, déposé au greffe le 28 juin 2024, et entendent voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par la CCVG à la somme de €€€ euros, se décomposant comme suit :

23 450,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 3 345,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;53 592,82 euros au titre de l’indemnisation des frais de clôture ;

condamner la CCVG à lui verser la somme de 10 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [Y] [E] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Monsieur le commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 11 juin 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues aux consorts [R] de la manière suivante :

14 300,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 2 397,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 09 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en fixation du montant des indemnités de dépossession

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 1er octobre 2020.

Les parties n’ont pas soutenu lors du transport ou de l’audience que le bien était, à la date de l’ordonnance d’expropriation, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 18], sur la commune de [Localité 19], présente une superficie de 469 m² et se présente sous forme d’une bande de terrain, le long de la route devant être élargie, d’une largeur de quelques mètres et sur une longueur approximative d’environ 120 mètres.

Elle est bordée :

au Nord, par le reliquat de la parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 4], désormais cadastrée section AP, n° [Cadastre 17], d’une surface de 10 402 m², elle-même limitrophe d’une parcelle en nature de pré, n’accueillant qu’un bâtiment ;

à l’Est, par le [Adresse 25], qui la sépare d’une voie de chemin de fer ;

au Sud, par la [Adresse 26], qui permet notamment d’accéder au centre aquatique Aquagaron et à la route D342 et doit être élargie ;

à l’Ouest, par plusieurs parcelles en nature de prés.

Les limites de la parcelle initialement cadastrée section AP, n° [Cadastre 4], sont plantées de haies vives, comprenant ronciers, buissons, arbustes et arbres. Un passage est laissé libre et permet l’accès des véhicules au terrain.

La parcelle expropriée présente une légère déclivité selon un axe Ouest – Est et se trouve constituée d’un terrain nu, en nature de pré.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, la parcelle appartient, de manière indivise, aux consorts [R].

Alors que ces deniers avaient indiqué l’avoir donné à bail à Monsieur [Y] [E], ils n’ont pas produit l’instrumentum du contrat, Monsieur [Y] [E] n’a fait valoir aucun droit sur la parcelle, qui était inoccupée à la date du transport, sans qu’il soit soutenu qu’elle ne le fut pas au 1er octobre 2020. Dès lors, la parcelle sera considérée comme étant libre de toute occupation.

Elle est grevée d’un emplacement réservé n° V3, ayant pour objet l’élargissement de la voirie dans la limite d’une largeur de 15 mètres.

Cet emplacement réservé relevant de la catégorie prévue par l’article L. 151-41, 1°, du code de l’urbanisme, l’application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique conduit à ce que le terrain soit considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

Il ne sera donc pas tenu compte dudit emplacement réservé dans le cadre de la présente demande.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

Doit être retenu l’acte qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle sont situés les biens expropriés (Civ. 3, 17 septembre 2014, 13-20.076 ; Civ. 3, 12 octobre 2022, 21-19.070), y compris lorsqu’il n’affecte pas leur classement (Civ. 3, 19 septembre 2019, 18-18.834) ou la délimitation (Civ. 3, 12 octobre 2022, 21-19.070).

La date de référence résultant de l’application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467).

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU adopté le 13 février 2020, de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU et affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 février 2020. Il n’a pas été possible de déterminer la date exacte à laquelle ce PLU est devenu opposable aux tiers, ainsi que l’a souligné le commissaire du Gouvernement.

Elle sera retenue comme date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 4], dont est issue la parcelle expropriée, était située en zone AUr du PLU.

La zone AU comprend les terrains à l’état naturel ou agricole ayant vocation à être urbanisés pour accueillir une part du développement démographique ou économique de la commune, sous la forme de quartiers nouveaux programmés dans le temps, équipés et aménagés de façon cohérente.

Le secteur AUr a vocation à accueillir, à long terme, de nouveaux quartiers à dominante résidentielle, pouvant intégrer une mixité de fonctions en lien avec leur environnement urbain proche, mais dont l’ouverture à l’urbanisation est reportée au-delà de la réalisation du présent PLU et soumise à révision.

Le PLU précise que cette ouverture à l’urbanisation ne pourra être envisagée qu’après sa révision et dans un délai supérieur à dix ans à compter de son approbation.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur non constructible et ne peut être qualifiée de terrain à bâtir.

Les consorts [R] font valoir que leur parcelle bénéficierait néanmoins d’une situation privilégiée.

Cette qualification peut être retenue pour un terrain auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir mais qui, en considération de son emplacement et de ses caractéristiques, bénéficie, par rapport à un terrain agricole standard, d’une plus-value en raison de sa situation privilégié (Civ. 3, 14 février 1996, 95-70.006 ; Civ. 3, 6 novembre 2012, 11-23.952 ; Civ. 3, 23 septembre 2020, 19-20.431).

A ce titre, les expropriés soulignent que leur parcelle est :

située en secteur AUr et a donc vocation à être urbanisée ;

située à proximité immédiate d’un lotissement, ce que le transport sur les lieux et les cartes produites par les parties ont confirmé, celui-ci se trouvant de l’autre côté de la [Adresse 26] ;

à proximité du centre-ville de [Localité 19], ce qui est démontré par les mêmes éléments ;

desservie par la [Adresse 26] et à proximité de la route D342, ces deux éléments participant de la consistance matérielle du bien ayant déjà été décrits ;

desservie par les réseaux d’adduction d’eau, d’électricité et d’assainissement ;

est située à proximité du centre aquatique et a intéressé plusieurs promoteurs, les courriers de cinq d’entre eux étant versés aux débats.

Pour contester les caractéristiques avancées, la CCVG argue que la parcelle :

ne sera pas constructible avant plusieurs années et une révision du PLU ;n’est desservie par aucun réseau ;est située à proximité de deux voies fréquentées et de la voie ferrée ;

ce dont elle déduit que son emplacement ne présente aucun caractère exceptionnel.

Or, s’il est vrai que la parcelle est contiguë de la [Adresse 26] et que la circulation routière peut être source de nuisances, cette rue ne dispose que de deux voies, dessert directement la parcelle et permet de rejoindre la D342 puis, par cet axe routier, les autoroutes A450 et A7, ainsi que le centre ville de [Localité 24] en une vingtaine de minutes. Il s’agit donc d’un atout bien plus que d’un inconvénient pour le terrain.

La proximité de la voie ferrée, construite dans une tranchée, dont la fréquence et les horaires d’utilisation ne sont pas précisés, n’a engendré aucune nuisance à l’occasion de la visite des lieux.

De plus, bien que la parcelle ne soit pas directement desservie par les réseaux :

l’extrait de plan d’assainissement produit par les consorts [R] amène à constater que le réseau d’assainissement est situé à une trentaine de mètres de la limite parcellaire ;

l’extrait du plan de zonage produit par les consorts [R] démontre qu’une canalisation d’adduction d’eau potable circule [Adresse 26], mais aussi [Adresse 25], si bien que le raccordement de la parcelle expropriée serait aisé ;

le lotissement situé au Sud de la [Adresse 26] dispose d’électricité et n’est séparé du terrain exproprié que d’une dizaine de mètres.

Il s’ensuit que le terrain des consorts [R] dispose, à l’évidence, d’un emplacement privilégié à proximité du centre-ville, de tous les réseaux et d’axes de circulation, ce qui le distingue des terrains agricoles ou non constructibles habituels et lui confère une valeur supérieure.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié ne peut être qualifié de terrain à bâtir et sera donc évalué selon son usage effectif au 13 février 2020, à savoir un terrain nu en nature de pré, disposant d’une situation privilégiée.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, les parties et le commissaire du Gouvernement ont mis en œuvre la méthode de détermination de la valeur vénale du bien exproprié par termes de comparaison, qui sera adoptée par la juridiction.

La CCVG se prévaut tout d’abord d’un avis des Domaines daté du 18 novembre 2019, qui avait retenu une valeur de 9 400,00 euros, soit environ 20 € / m², selon la méthode des termes de comparaison, dont aucun n’est cité.

Elle produit ensuite trois termes de comparaison :

vente du 17 mars 2016, d’un terrain de 107 m², constituant la parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 15], au prix de 1 819,00 euros, soit 17,00 € / m² : cette parcelle a été détachée d’une parcelle voisine de celle expropriée et afin de permettre l’élargissement de la [Adresse 26] ;

vente du 17 mars 2016, d’un terrain de 115 m², constituant la parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 16], au prix de 1 955,00 euros, soit 17,00 € / m² : cette parcelle a été détachée d’une parcelle voisine de celle expropriée et afin de permettre l’élargissement de la [Adresse 26] ;

vente du 17 mars 2016, d’un terrain de 385 m², constituant la parcelle cadastrée section AR, n° [Cadastre 9], au prix de 6 545,00 euros, soit 17,00 € / m² : cette parcelle a été détachée d’une parcelle située à quelques dizaines de mètres dans le prolongement de la [Adresse 26], afin de permettre son élargissement dans un virage.

Le commissaire du Gouvernement et les expropriés observent à juste titre que les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne sont pas applicables, dès lors que les transactions portant sur ces parcelles sont antérieures à la déclaration d’utilité publique et qu’elles ne font donc pas partie de son périmètre, limité à la seule parcelle des consorts [R].

De plus, c’est aussi à raison qu’ils soulignent l’ancienneté de ces transactions et le fait qu’elles ne sont plus représentatives de la valeur vénale de la parcelle expropriée.

Dès lors, bien que les caractéristiques de ces biens soient similaires à celles de celui exproprié, l’ancienneté des transactions les prive de pertinence au vu de l’évolution des prix de l’immobilier et des dispositions de l’article L. 322-2, alinéa 1, précité.

Les consorts [R] font valoir que le caractère privilégié de leur parcelle devrait conduire à retenir un prix de 50,00 € / m², aux motifs que :

la CCGV leur aurait proposé un prix de 35,00 € / m² au début des années 2010 : cette allégation, qui ne ressort que du propre courrier adressé par les expropriés à la CCVG le 03 mai 2021, est dépourvue de toute valeur probante ;

la CCGV leur aurait proposé un prix de 44,00 € / m² en 2023 : aucun élément de preuve n’est versé aux débats pour étayer cette allégation, qui n’est donc pas démontrée ;

les promoteurs leur auraient proposé des prix bien supérieurs : aucun élément de preuve ne vient étayer le montant des prix offerts par les promoteurs ;

Monsieur [G] [H] a établi une estimation de la valeur de leur terrain en 2009 à 490 000,00 euros, soit 45,07 € / m² : cette estimation est fondée sur la valeur de terrains à bâtir, voire de terrains situés dans des lotissements, sur les communes de [Localité 27], [Localité 20], [Localité 29] et [Localité 19] (une référence à [Localité 19] sur sept), ainsi que sur des offres de terrains constructibles non encore vendus. Il procède ensuite au calcul, selon la méthode du compte à rebours pouvant être mise en œuvre par un aménageur, de la valeur nette du terrain à 1 216 200 euros et applique à cette valeur d’une décote de 50% pour tenir compte de la constructibilité à long terme et d’une autre décote de 20% en raison de l’aléa lié à la destination future de la parcelle.

Au delà de l’ancienneté de l’estimation, au résultat pourtant très supérieur aux prix pratiqués en 2016 sur les terrains voisins, la méthode employée est critiquable en ce qu’elle prend en compte des biens situés sur d’autres communes sans justifier du caractère comparable du marché. Elle retient aussi des biens non encore vendus et dont le prix est sujet à variation, se fonde sur des terrains constructibles, voire déjà viabilisés, ce qui n’est pas le cas de celui des consorts [R] et applique des abattements dont le montant ou le taux n’est pas justifié.

Partant, l’ancienneté, la méthode et les conditions de réalisation de cette estimation commandent de l’écarter comme ne présentant pas de caractère probant de la valeur vénale de la parcelle expropriée.

des transactions, publiées sur le site DVF, présenteraient une valeur moyenne de 87,50 € / m² : au delà du fait que les actes des ventes réalisées ne sont pas produits, force est de constater que la fourchette de prix oscille entre 12 € / m² et 215 € / m², soit un rapport de 1 à environ 18, rendant une moyenne peu significative.

Par ailleurs, toutes les ventes concernent une zone AUi du PLU (pièces n° 8 et 9 [R]), à vocation économique, alors que la zone AUr a une vocation résidentielle.

En outre, sur les six ventes invoquées par les consorts [R], quatre (n° 2, 4, 5 et 6), intervenues le 19 juillet 2022, s’inscrivent manifestement dans une opération de construction conduite en zone AUi1 (pièce n° 9 [R]), urbanisable dès l’approbation du PLU, soit depuis le 13 février 2020.

La constructibilité immédiate de ces parcelles et leur vocation économique interdisent toute comparaison avec la parcelle expropriée.

Une vente (n° 3) date du 20 septembre 2019 et porte sur des terrains situés en zone AUi3. Ce secteur ne pourra être urbanisé qu’au-delà de la réalisation du PLU approuvé le 13 février 2020, sous réserve d’une révision du document d’urbanisme et de l’utilisation de l’intégralité des zones AUi1 et AUi2 adjacentes. Le prix, fixé antérieurement à l’approbation du PLU, est de 20,64 € / m².

La différence de secteur, l’ancienneté de la transaction et son absence de caractère privilégié conduisent à ne pas la retenir comme terme de comparaison.

le juge de l’expropriation du département de la DROME aurait appliqué une majoration de 70% du prix retenu par le commissaire du Gouvernement pour un terrain en situation privilégiée : les consorts [R] ne produisent pas la décision dont ils se prévalent et rien ne justifie, faute de tout élément de comparaison, d’appliquer la même majoration, au demeurant non démontrée, aux termes de comparaison retenus par le commissaire du Gouvernement dans le cadre de la présente instance.

Il résulte de ce qui précède que les consorts [R] ne produisent aucun élément de preuve apte à éclairer la juridiction sur la valeur vénale de la parcelle expropriée.

Le commissaire du Gouvernement a procédé à la recherche de termes de comparaison en nature de terrain nu, sur la période allant du mois de janvier 2020 au mois de mai 2024 et dans l’ensemble de la zone AUr du PLU de la commune de [Localité 19]. Il a retenu trois termes de comparaison :

vente du 12 octobre 2023, d’un terrain de 5 161 m², sis [Adresse 21], lieu-dit [Adresse 25], au prix total de 227 084 euros, soit 44 € / m² : il s’agit d’une parcelle acquise par la CCVG pour l’extension du centre aquatique Aquagaron.

La CCVG considère que cette transaction serait inappropriée, en ce que la parcelle est distante d’environ 200 mètres de celle expropriée.

Cet argument est parfaitement vain eu égard à la faiblesse de cette distance par rapport aux dimensions des parcelles concernées et au faible nombre de transactions portant sur des biens comparables.

La CCVG ajoute que le fait que la parcelle soit contiguë de celle abritant le centre aquatique et soit grevée d’un emplacement réservé destiné à son extension confèrent à son emplacement un caractère stratégique dont ne dispose pas la parcelles des expropriés.

Pour autant, si la parcelle des consorts [R] n’est pas accolée à l’équipement public, elle n’en est pas moins indispensable au développement du site de l’Aquagaron dans la mesure où son expropriation doit permettre la circulation et l’augmentation du nombre d’usagers. Elle fait d’ailleurs l’objet, à l’instar de la parcelle acquise le 12 octobre 2023, d’un emplacement réservé, créé en 2006 en prévision de l’élargissement de la [Adresse 26].

Ce terme de comparaison est donc pertinent et si la situation de la parcelle expropriée ne présente pas le même intérêt pour la CCVG, elle n’en demeure pas moins privilégiée.

vente du 14 août 2020, d’un terrain de 15 m², sis lieu-dit [Adresse 25], au prix de 500 euros, soit 33,33 € / m² : cette transaction entre particuliers porte sur l’acquisition de la moitié indivise d’une parcelle accueillant un local technique, le prix payé étant de 1 euro, la valeur de 500,00 euros étant fixé pour des considérations fiscales.

Ainsi que le reconnaît le commissaire du Gouvernement, les caractéristiques de cette parcelle et les circonstances de la vente rendent inadéquate sa comparaison avec le bien exproprié, plus de trente fois plus vaste et dépourvue de toute installation technique.

Il ne sera donc pas retenu au titre des termes de comparaison pertinents.

vente du 26 juillet 2023, d’un terrain de 205 m², sis [Adresse 21], au prix de 3 485 euros, soit 17 € / m² : cette transaction entre particuliers porte sur l’acquisition d’un terrain d’agrément supportant une remise en mauvais état.

Les consorts [R] contestent la pertinence de ce terme de comparaison en ce que sa nature de terrain d’agrément interdirait de le comparer avec le bien exproprié.

Ce nonobstant, cette transaction est récente et porte sur un bien de même nature que celui exproprié, dont il est géographiquement proche. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter, quand bien même il conviendrait de tenir compte de la situation privilégiée de la parcelle des consorts [R].

Il ressort des termes de comparaison n° 1 et 3 du commissaire du Gouvernement un prix moyen de 30,50 € / m², qu’il propose de retenir.

Cependant, il a été vu que la valeur de la parcelle expropriée bénéficie d’une plus-value par rapport aux autres terrains de même nature, en raison de son emplacement et de ses caractéristiques, dont il y a lieu de tenir compte.

Le prix du terme de comparaison n° 1 du commissaire du Gouvernement reflète déjà son caractère privilégié, si bien qu’il serait inapproprié de le réévaluer.

Tel n’est pas le cas du prix de son terme de comparaison n° 3 qui, bien qu’étant situé en secteur AUr, n’apparaît pas présenter les mêmes facteurs de plus-value.

Il sera ainsi appliqué une majoration de 60% à son prix pour tenir compte du caractère privilégié de la parcelle expropriée, soit 27,20 € /m².

Le prix moyen des termes de comparaison, après réévaluation du prix du terme n° 3, s’élève à 35,60 € / m².

Appliqué à la surface de la parcelle expropriée de 469 m², il aboutit à un prix de 16 696,40 euros, dont il sera retenu qu’il représente la valeur vénale du bien et constitue le montant du préjudice subi du fait de la privation de sa propriété.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par la CCVG aux consorts [R] à la somme de 16 696,40 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par les Défendeurs, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20 % pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15 % pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10 % pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par la CCVG aux consorts [R] à la somme de 2 669,64 euros.

Sur l’indemnité de clôture

Il est rappelé que l’indemnité à allouer à l’exproprié en raison de la suppression d’une clôture visant, non pas à compenser la valeur de la clôture supprimée, mais à replacer l’exproprié dans la situation où il se serait trouvé si l’expropriation n’était pas intervenue, et donc à permettre le remplacement de la clôture existante, il n’y a pas lieu de ternir compte de son état d’entretien ou de sa vétusté (Civ. 3, 27 février 1991, 89-70.289 ; Civ. 3, 26 mai 1994, 93-70.044).

Par ailleurs, le montant du préjudice résultant de l’expropriation, que l’indemnité de clôture doit réparer dans son intégralité, doit être évalué à la hauteur de la nécessité pour l’exproprié de se clôturer afin de préserver sa propriété des intrusions (Civ. 3, 5 janvier 2017, 15-25.890).

En l’espèce, la limite Sud de la parcelle initialement cadastrée section AP, n° [Cadastre 4], au niveau de laquelle est située l’emprise expropriée cadastrée section AP, n° [Cadastre 18], dispose d’une haie vive composée de buissons et ronciers, non entretenus et de dimensions variables. D’une hauteur d’environ 1 à 2 mètres, elle la sépare de la [Adresse 26].

Cette haie n’est pas continue et présente une ouverture carrossable, dont le transport sur les lieux a permis d’estimer la largeur à environ 6 mètres. Cette ouverture dans la haie est dépourvue de portail, barrière ou de tout autre aménagement destiné à limiter le passage, bien qu’elle soit directement accessible depuis la [Adresse 26].

L’expropriation devant conduire à la disparition de la haie Sud de leur parcelle, les consorts [R] sollicitent l’octroi d’une indemnité de reconstitution de clôture, d’un montant de 53 592,82 euros TTC, selon devis de la SASU JOEL LE JARDINIER, en date du 20 juin 2024.

Il ressort de ce devis qu’il :

porte sur « la réalisation d’une clôture en panneaux rigide de 500ml », alors que la limite Sud de la parcelle, qui sera privée de clôture par l’expropriation, n’a qu’une longueur d’environ 120 mètres. Il ne peut d’ailleurs qu’être constaté que le périmètre total de la parcelle initialement cadastrée section AP, n° [Cadastre 4], ne mesure qu’environ 420 ml, ce dont il s’ensuit que le quantitatif du devis est sans commune mesure avec le préjudice subi. De surcroît, la réparation des conséquences de l’expropriation ne rend pas nécessaire de modifier la nature de la clôture actuelle au profit d’une clôture rigide ;

comprend la « pose d’un portail de 3 ml », alors que la clôture actuelle en est dépourvue et que l’expropriation ne modifiera pas les risques d’intrusions depuis la voie publique, de sorte qu’il ne résulte aucun préjudice certain et direct en lien avec l’absence de portail. Ainsi, la création d’un portail constituerait un enrichissement des expropriés au delà de l’indemnisation de leur préjudice ;

prévoit des frais de déplacement et d’hébergement d’un montant de 3 360,00 euros TTC, du fait que les exproprié ont choisi de démarcher une société ayant son siège dans le département des Yvelines, à environ 500 km du lieu de réalisation des travaux. Ni la nature des travaux, ni les compétences ou la renommée de la société ne justifient de faire appel à elle plutôt qu’à une entreprise locale. De cet éloignement découle également la nécessité de louer une bétonnière sur les lieux, alors qu’une entreprise de la région pourrait utiliser son propre matériel.

Il en résulte que le devis produit ne vise pas la réalisation de travaux destinés à réparer les conséquences dommageables de la perte de clôture engendrée par l’expropriation et se trouve dépourvu de tout caractère probant quant au quantum du préjudice subi par les consorts [R].

Il n’en demeure pas moins que leur préjudice est certain, quand bien même il ne porte pas sur une clôture totale de la limite parcellaire, dans la mesure où la haie existante, si elle n’empêche pas toute intrusion depuis la [Adresse 26], réduit ce risque sur une portion significative de sa longueur.

Le montant des travaux de reconstitution d’une haie de nature similaire à celle existante et pour la seule limite Sud de la parcelle désormais cadastrée section AP, n° [Cadastre 17], qui permettront de replacer les consorts [R] dans la situation ils se seraient trouvés si l’expropriation n’était pas intervenue, sera souverainement estimée à 3 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par la CCVG aux consorts [R] à la somme de 3 000,00 euros.

Sur la fixation des indemnités d’éviction

L’article L. 311-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. »

L’article 321-2 du même code ajoute : « Le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. ».

En l’espèce, alors qu’une offre indemnitaire a été présentée à Monsieur [Y] [E] par courrier recommandé distribué le 07 mai 2021 et qu’il a été cité dans le cadre de la présente instance, il n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. La CCVG soulève à bon droit que la réalité de ses droits, allégués par les consorts [R], n’est pas rapportée, faute de production du contrat de bail qui lui aurait été consenti, de commencement de preuve de l’existence de ce bail, ou de demande de l’intéressé.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à indemniser Monsieur [Y] [E] des conséquences de l’expropriation de la parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 18], faute de preuve de la réalité de son éviction.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, la CCVG sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la CCVG, condamnée aux dépens, devra verser aux consorts [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par la CCVG à Monsieur [D] [R], Madame [S] [V], épouse [R], Madame [N] [R] épouse [A], Monsieur [O] [R], Monsieur [B] [R] et Monsieur [L] [R] pour

la parcelle cadastrée section AP, n° [Cadastre 18], sur le territoire de la commune de [Localité 19], d’une superficie de 469 m², détachée de la parcelle initialement cadastrée section AP, n° [Cadastre 4], dont le surplus, d’une surface de 10 402 m², est désormais cadastré section AP, n° [Cadastre 17] ;

à la somme de 22 366,04 euros (VINGT DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE SIX EUROS ET QUATRE CENTS), se décomposant comme suit :

16 696,40 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;2 669,64 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;3 000,00 euros, au titre de l’indemnité de clôture ;

DEBOUTE la CCVG et les consorts [R] de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

DIT n’y avoir lieu à indemniser Monsieur [Y] [E] des conséquences de l’expropriation, faute de preuve de la réalité de son éviction ;

CONDAMNE la CCVG aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la CCVG à payer aux consorts [R] la somme de 1 500,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à LYON, le 09 septembre 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT