TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00008

N° RG 25/00493 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEDQ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. [S] [K] [S] [K] étant prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [O] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE , Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 juillet 2026 et du29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Janvier 2026 prorogé au 20 Janvier 2026

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à Mme [N] par LS

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2021, la S.A [S] [K] a donné à bail à Madame [O] [N] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le 2 août 2021, pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer mensuel de 249,72 €.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 249,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la S.A [S] [K] a fait signifier à Madame [O] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 343,86 € et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire également.

Par notification électronique du 29 juillet 2024, la S.A [S] [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 1 septembre 2025, la S.A [S] [K] a fait assigner Madame [O] [N] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Déclarer sa demande recevable,

▸ Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

▸ Voir ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,

▸ Voir ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

▸ Condamner Madame [O] [N] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 343,86 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 2 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le tribunal avant l’audience mais les parties ont sollicité que l’affaire soit retenue.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, la S.A [S] [K] a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 501,94 €, mois d’Octobre 2025 inclus.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; que la réduction de la dette est liée à une régularisation importante des APL ;

qu’elle n’a pas justifié de l’assurance habitation comme sollicité dans le commandement.

Madame [O] [N], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu, sans être représentée.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [O] [N] assignée à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire

1) Sur la recevabilité des demandes

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 2 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A [S] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de la S.A [S] [K] est recevable.

2) Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

a) Sur le fondement de l’acquisition de clause résolutoire tirée de l’absence de justification d’une assurance habitation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit assurer le logement loué contre les risques dont il doit répondre et en justifier à la remise des clefs puis chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, reproduire les dispositions de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause stipulant la résiliation de plein droit à défaut de justification d’une assurance habitation dans le délai d’un mois à compter d’un commandement de payer. Néanmoins, contrairement à ce que soutient [S] [K], le commandement du 17 juillet 2024 ne visait pas la justification d’une assurance habitation.

Ainsi, la clause résolutoire ne saurait être acquise sur ce fondement.

b) Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si un délai plus long est prévu par le contrat.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Madame [O] [N], le 17 juillet 2024. Or, les deux décomptes fournis ne permettent pas de voir la période de deux mois suivant le 17 juillet 2024, le premier s’arrêtant au 12 juillet 2024 et le second reprenant au 09 novembre 2024, de sorte qu’il n’est pas rapporté la preuve par le bailleur de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de débouter la S.A. [S] [K] de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire.

3) Sur la résiliation judiciaire

L’article 1217 du code civil prévoit cinq sanctions possibles en cas d’inexécution du contrat : l’exception d’inexécution, l’exécution forcée en nature, la résolution du contrat, la réparation du préjudice résultant de l’inexécution et la réduction du prix. Les articles 1224, 1227 et 1228 du même code disposent que le juge peut prononcer, à la demande d’une partie, et en cas d’inexécution suffisamment grave, la résolution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur. Il appartient alors au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat . L’article 1229 du code civil ajoute que la résolution met fin au contrat à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ne peut qu’être constaté que madame [N] n’a pas réglé la totalité des loyers, un solde débiteur de 501,94 € étant actualisé par la S.A. [S] [K] au 05 novembre 2025. Toutefois, force est de constater que ce qui a aggravé la situation de madame [N] est lié à la suspension des APL et qu’une fois ceux-ci régularisés, la dette a grandement baissé passant de 3 005,99 € à 450,05 €.

Si des prélèvements ont pu être rejetés entre décembre 2024 et avril 2025, madame [N] a régulièrement procédé à des paiements durant cette période afin de limiter l’aggravation de sa dette et a ensuite repris le paiement du loyer résiduel hors APL et fait des virements supplémentaires pour apurer sa dette.

Par ailleurs, la somme restant due n’apparaît pas excessive au regard du montant du loyer.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat. Les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont donc pas réunies.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Par conséquent, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation.

II. Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Madame [O] [N], le locataire, pour un loyer de 249,72 €,. Il ressort du commandement de payer du 17 juillet 2024, et du décompte de la créance actualisé au mois de Octobre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 501,94 €.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [N] à payer cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Madame [N] sera condamnée aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la S.A [S] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, de résiliation judiciaire ;

DEBOUTE la S.A [S] [K] de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2021 entre Madame [O] [N] d’une part, et la S.A [S] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] ;

DEBOUTE la S.A [S] [K] de la demande de résiliation judiciaire du même bail ;

REJETTE, en conséquence, la demande d’expulsion ;

DECLARE sans objet les demandes tendant à fixer une indemnité d’occupation et à condamner Madame [N] à la payer ;

CONDAMNE madame [O] [N] à payer à la S.A. [S] [K] la somme de 501,94 € au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Madame [O] [N] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la S.A [S] [K] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [O] [N] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la S.A [S] [K] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE