N° RG 25/02245 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJ6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

11ème civ. S2

N° RG 25/02245 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJ6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

Monsieur [C] [Y]

Madame [O] [Y]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. LOTICO

immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 303 969 638

représentée par son Gérant

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 256

S.C.I. CAPRICORNE

immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 478 691 066

représentée par son Gérant

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 256

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 2]

comparant

Madame [O] [Y]

[Adresse 2]

comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffière présente lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS : A l’audience publique du 27 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Hafize CIL, Greffière placée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 avril 2016, la SARL LOTICO, usufruitière, et la SCI CAPRICORNE, nu-propriétaire, ont consenti à Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 630.90 euros outre 125.25 euros au titre des provisions pour charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE ont fait signifier à Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] le 25 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1610.76 euros.

Par acte délivré le 28 janvier 2024, la SARL LOTICO et SCI CAPRICORNE ont fait assigner Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 27 juin 2025, la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE, représentées par leur conseil, ont repris les termes de leur acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Constater que la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] du logement donné à bail ainsi que tout occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 20.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète et définitive évacuation et remise des clés,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] à leur payer une indemnité d’occupation à compter du 25 novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés d’un montant mensuelle de 800.00 euros, indexée sur l’indice du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] à leur payer, la somme de 2115.78 euros (somme due au 25 juin 2025) avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] à leur payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sa dénonciation, et ceux afférents à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, et compte tenu de la mauvaise foi des locataires, ceux relatifs aux droits de recouvrement ou d’encaissement y compris ceux à la charge du créancier,

— Constater l’exécutoire provisoire de la décision à intervenir,

La SARL LOTICO et La SCI CAPRICORNE exposent que Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] n’ont pas régularisé la situation d’impayés dans le délai légal suite à la délivrance du commandement de payer. Ils précisent cependant que Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] ont repris le règlement des loyers courants et que la dette locative a diminué depuis l’acte introductif d’instance. Ils ne s’opposent pas à l’octroi de délais de paiement.

N° RG 25/02245 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJ6

Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] ne contestent pas être redevables d’une dette locative. Ils proposent d’apurer la dette locative, en sus du loyer courant, à raison de mensualités de 110.00 euros et sollicitent le maintien dans les lieux.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale du 8 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 29 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 27 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 28 janvier 2025 selon exploit électronique du 26 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de résiliation du bail, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] feraient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Etant relevé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ;

En l’espèce, le bail signé le 8 avril 2016, contient une clause résolutoire XVIII précisant que « le contrat sera résilié, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer infructueux » et ledit commandement, signifié au locataire le 25 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1610.76 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 novembre 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE produisent un décompte actualisé 25 juin 2025 aux termes duquel Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] restent redevables, après déduction d’office, le cas échéant, des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 2115.78 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette qu’il reconnait.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE la somme de 2115.78 euros, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort de l’extrait de compte du 25 juin 2025 que le règlement des loyers courants a repris.

Il ressort de l’enquête sociale que Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] perçoivent des revenus mensuels de 2950.00 euros et que la dette résulterait en grande partie de frais exposés suite à une opération et de factures élevées d’énergie.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] à hauteur de 110.00 euros par mois, en sus du loyer courant, les défendeurs seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 800.00 euros à compter du 25 novembre 2024 et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2115.78 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 25 novembre 2024.

La demande s’astreinte, dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer et de sa dénonciation ainsi que les frais éventuels exposés aux fins d’exécution forcée de la décision, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE à l’encontre de Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 8 avril 2016 entre la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE et Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] concernant le logement [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] à payer à la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE la somme de 2115.78 euros (deux mille cent quinze euros et soixante-dix-huit centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 25 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

AUTORISE Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 20 mensualités de 110.00 euros (cent dix euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception auront pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, étant retenu que la demande d’astreinte est rejetée ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] seront condamnés solidairement à verser à la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 800.00 euros (huit cent euros) à compter du 25 novembre 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2115.78 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 25 novembre 2025 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE tendant à l’expulsion de Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer et de sa dénonciation et des frais éventuels exposés aux fins d’exécution forcée de la présente décision;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [O] [Y] à payer à la SARL LOTICO et la SCI CAPRICORNE la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE