TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/66

N° RG 26/00025 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EGDR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR (S) :

S.C.I. BEL

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M. [P] [X], gérant

DEFENDEUR (S) :

Madame [C] [B]

née le 10 Novembre 1993 à

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric L’HELIAS, avocat au barreau de LAVAL (aide juridictionnelle provisoire)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Marc TOUBLANC

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 20 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 Février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Jean-Marc TOUBLANC, Président et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à la SCI BEL par LS

Copie certifiée conforme à M^e L’HELIAS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 15/10/2021, la SCI Bel a conclu avec Mme [C] [B] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] avec effet au 15/10/2021 moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 390 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26/09/2025, la SCI Bel a fait délivrer à Mme [B] un commandement de payer la somme en principal de 2988,58 € au titre des loyers et charges impayés, de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de justifier de l’occupation effective du logement situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 02/12/2025, la SCI Bel a fait assigner Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers au 27 novembre 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Mme [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique,

— condamner Mme [B] au paiement du solde des loyers et charges impayés, soit à la somme de 3785,54 € arrêtée au mois de novembre 2025 inclus, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, somme devant être augmentée des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner Mme [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges mensuels, soit 474,78 € par mois et ce depuis la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 1500 € au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner Mme [B] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de sa notification CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa notification CCAPEX, ainsi que la signification du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20/01/2026 lors de laquelle la SCI Bel a actualisé sa créance locative à 4735,10 € et maintient ses demandes.

Citée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [B] n’a pas comparu mais a été représentée par son conseil et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval de :

— constater la nullité et l’irrégularité de la procédure,

— subsidiairement, constater que Mme [B] a justifié de ce que le bien loué est assuré dans le délai d’un mois qui a suivi la signification du commandement d’avoir à justifier une assurance locative,

— constater que le montant mensuel du loyer est de 390 €, que celui des charges est de 38,50 € et que l’arriéré locatif comme l’indemnité d’occupation susceptible d’être fixée à la charge de Madame [B] doivent être calculés sur cette base,

— débouter la SCI Bel de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts ainsi que sa demande au titre des frais irrépétibles,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Bel aux entiers dépens sur le fondement des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

— en tout état de cause, accorder à Mme [B] le bénéfice de l’aide juridictionnelle à titre provisoire.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 17/02/2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’aide juridictionnelle provisoire

L’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dispose que dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. Il précise également que l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

Selon le même texte, l’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources.

Au cas présent, il convient d’accorder à Mme [B] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Sur l’exception de nullité de la procédure :

En vertu du III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins 6 semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Ce délai de six semaines est issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le régime antérieur prévoyant une durée de deux mois. S’agissant d’une règle de procédure, elle a vocation à s’appliquer immédiatement aux baux en cours et, contrairement au moyen soulevé en défense, l’ancien délai n’a pas vocation à perdurer pour les baux conclus avant ladite loi.

A fortiori, le représentant de l’Etat a été saisi dans les délais comme en témoigne son courrier du 3 novembre 2025, que la demanderesse a versé aux débats. Il convient en outre de relever qu’un diagnostic social et financier a été établi le 22 décembre 2025 par les services du département de la [Localité 5].

Le moyen soulevé sera dès lors rejeté.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son paragraphe « Article 15. Clause résolutoire : Le présent contrat sera résolu de plein droit, immédiatement et sans intervention du juge si : le preneur manque à son obligation de paiement des loyers et des charges ; le preneur manque à son obligation de souscrire à une assurance des risques locatifs dans les conditions-ci-dessus développées […] Le présent bail sera résilié de plein droit, deux mois après commandement de payer resté infructeux, dans les conditions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ».

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 .

Il résulte des pièces versées aux débats par Mme [B] qu’elle a justifié de la souscription d’une assurance le 15/10/2025, soit dans le délai d’un mois qui a suivi la notification du commandement le 26/09/2025.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être justifiée sur ce fondement.

En revanche, il résulte des pièces versées aux débats par la SCI Bel que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [B], ce manquement s’étant perpétué deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 26/09/2025. Mme [B] ne conteste d’ailleurs pas l’existence d’une dette locative et le fait qu’elle ne paie plus les loyers de son logement.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI Bel à la date du 26/11/2025.

Sur la demande d’expulsion

Mme [B] étant sans droit ni titre depuis le 27/11/2025, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

La SCI Bel réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un dernier décompte des sommes dues à la date du 19/01/2026.

Si Mme [B] ne conteste pas n’avoir plus honoré le paiement de ses loyers, elle demande en revanche de constater que le montant du loyer est de 390 euros et que, faute pour le bailleur de rapporter la preuve d’une notification de la revalorisation annuelle du loyer, il ne peut prétendre à revendiquer, au titre de la dette locative, des loyers d’un montant plus élevé.

Le contrat de bail prévoit à cet égard que « le loyer sera révisé chaque année […]. Cette révision interviendra à la demande du bailleur […] dans un délai d’un an à compter de la date anniversaire de la prise d’effet du contrat. L’inaction du bailleur à l’expiration du délai sera interprétée comme une renonciation de ce dernier à bénéficier de la clause d’indexation ».

Le relevé de compte produit par le bailleur démontre que jusqu’au mois d’avril 2025, Mme [B] a payé le loyer tel qu’il était réclamé, soit une somme de 431,79 euros, outre des charges de 38,50 euros. Son paiement jusqu’à cette date vaut acquiescement du montant du loyer réclamé et Mme [B] n’est pas recevable aujourd’hui à venir contester le montant revalorisé de celui-ci.

Il apparaît en revanche, qu’à compter du 15 octobre 2025, le loyer a de nouveau été revalorisé à hauteur de 436,28 euros. Mme [B] n’a procédé à aucun paiement de celui-ci après cette date. Il convient également de constater que le bailleur n’a pas justifié d’une notification du nouveau montant de ce loyer, en dépit de l’observation de l’avocat de Mme [B] en ce sens.

Il n’y a pas lieu dans ces conditions d’intégrer ce nouveau montant de loyer dans l’appréciation de la dette locative. Il convient alors d’appliquer, à compter du 15 octobre 2025, un montant inchangé de loyer de 431,79 euros, et donc de soustraire la revalorisation de 4,49 euros aux loyers à compter du 15 octobre, soit la somme totale de 15,715 euros.

Il en résulte une dette locative totale de 4 719,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2025 à hauteur de la somme de 2 838,01 euros.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [B] sollicite des délais de paiement.

Il résulte des débats et du diagnostic social et financier que Mme [B] ne perçoit aucun revenu puisqu’elle est dans l’impossibilité de travailler, faute de disposer d’un titre de séjour en cours de validité. Elle a précisé avoir engagé un recours contre le retrait de son titre de séjour.

Il apparaît surtout que Mme [B] n’a pas démontré qu’elle avait repris le paiement de ses loyers, condition fixée par la loi pour octroyer des délais de paiement.

La demande de délais de paiement sera dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI Bel ne justifie par aucune pièce d’un préjudice spécifique distinct et non réparé par les intérêts au taux légal. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y aura en revanche pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant l’exécution provisoire de cette décision, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ACCORDE à Mme [B] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

REJETTE la demande de Mme [B] de constater la nullité et l’irrégularité de la procédure ;

CONSTATE la résiliation à compter du 26/11/2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [B] à payer à la SCI Bel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 novembre 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux, dont le montant sera équivalent au montant du dernier loyer retenu, charges comprises, à savoir la somme de 470,29 euros ;

CONDAMNE Mme [B] à payer à la SCI Bel la somme de 4 719,38 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon un décompte arrêté au 19 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2025 à hauteur de la somme de 2 838,01 euros ;

DEBOUTE la SCI Bel de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI Bel de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.

La Greffiere Le Président

Cécile JOUAULT Jean-Marc TOUBLANC