TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00002

N° RG 25/00475 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EECD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT du Département de la [Localité 2], inscrit au RCS de [Localité 1] sous le numéro 275 300 010

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie-Aude MORICE, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [M] [B]

née le 05 Mai 1981 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

Monsieur [S] [R]

né le 12 Mars 1982 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, représenté par Mme [B] munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 13 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e MORICE

Copie certifiée conforme à M. [R] et Mme [B] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 avril 2024, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 2] (ci-après OPH [Localité 2] Habitat) a conclu avec Mme [M] [B] et M. [S] [R] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] avec effet au 16 avril 2024, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 567,58 €, hors charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, l’OPH [Localité 2] Habitat a fait délivrer à Mme [M] [B] et M. [S] [R] un commandement de payer la somme en principal de 1.519,19 € au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, Mayenne Habitat a fait assigner Mme [M] [B] et M. [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins de :

Recevoir [Localité 2] Habitat en son action, la dire bien fondée ;Constater que deux mois se sont écoulés depuis le commandement de payer resté sans effet ; Constater la résiliation dudit bail et déclarer les occupants sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion de Mme [M] [B] et M. [S] [R] et de tous occupants de leur chef par toutes les voies de droit et avec l’appui de la force publique s’il y a lieu ; Condamner Mme [M] [B] et M. [S] [R] solidairement à payer à [Localité 2] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux et la remise des clefs ; Condamner Mme [M] [B] et M. [S] [R] à payer à [Localité 2] Habitat la somme de 899,81 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 31 mai 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation postérieures selon décompte qui sera produit lors de l’audience ; Condamner Mme [M] [B] et M. [S] [R] in solidum au paiement de la somme de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [M] [B] et M. [S] [R] in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 4 avril 2025 ;Constater que le jugement à intervenir est de droit assorti de l’exécution provisoire.

Appelée à l’audience du 7 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle l’OPH [Localité 2] Habitat actualise sa créance locative à la somme de 739,56 € et maintient ses autres demandes.

Le bailleur expose que les locataires perçoivent désormais des APL, mais ne règlent toujours pas le loyer résiduel.

Mme [M] [B] présente à l’audience et disposant d’un pouvoir de représentation pour M. [S] [R], ne conteste pas la dette de loyer et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100€ par mois en plus du loyer.

Elle expose que les difficultés de paiement résultent d’une perte de travail et d’un retard de versement des APL. Elle précise également que des saisies ont été réalisées suite à des amendes au nom de l’acquéreur de son ancien véhicule.

Elle déclare qu’ils ont versé 300€ le 11 octobre 2025 et que le loyer résiduel est d’environ 400€ .

A l’issue des débats, l’affaire était mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 7 avril 2025.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la Mayenne avant l’audience du 7 octobre 2025 permettant la communication au tribunal du diagnostic social et financier du 29 septembre 2025.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule qu’en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer et charges, du dépôt de garantie, du Supplément de Loyer de Solidarité, ou de toutes autres sommes dues à [Localité 2] Habitat, le contrat pourra être résilié de plein droit par le bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Il résulte des pièces versées aux débats par l’OPH [Localité 2] Habitat que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [M] [B] et M. [S] [R], la situation n’ayant pas été régularisée dans le délai de deux mois du commandement de payer qui leur a été délivré le 4 avril 2025.

Il convient en conséquence de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire au profit de l’OPH [Localité 2] Habitat à la date du 5 juin 2025.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Mme [M] [B] et M. [S] [R] étant occupants sans droit ni titre à compter du 5 juin 2025, ils sont condamnés solidairement, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

A titre liminaire, il convient de souligner que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre les locataires, soit entre Mme [M] [B] et M. [S] [R], de sorte que les éventuelles condamnations en paiement à leur encontre seront solidaires entre eux.

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

L’OPH [Localité 2] Habitat réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte des sommes dues au 11 octobre 2025, prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

La créance de loyers apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire la somme de 142,87€ facturée le 30 avril 2025 qui correspond aux frais du commandement et relève des dépens.

En conséquence, Mme [M] [B] et M. [S] [R] sont condamnés solidairement à payer à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 739,56€ (882,43€ – 142,87€) au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 11 octobre 2025.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent des délais de paiement proposant un plan d’apurement de leur dette à hauteur de 100€ par mois.

Il ressort du diagnostic social et financier en date du 29 septembre 2025 et des débats que la situation des locataires est la suivante :

Mme [B] travaille en qualité d’intérimaire depuis le 3 mars 2025, tandis que M. [R] est sans activité professionnelle depuis septembre 2025 et est en fin de droits France Travail. Les ressources mensuelles du couple s’élèvent à 2.227,55€ au mois de septembre 2025, tandis que leurs charges s’élèvent à 1.705,65€, outre les dettes liées au loyer ainsi qu’à un impayé d’électricité à hauteur de 2.000€ en septembre 2025.

Force est de constater que malgré un paiement de 200€ le 15 septembre 2025 et un paiement de 300€ le 11 octobre 2025, Mme [M] [B] et M. [S] [R] n’ont pas repris le versement intégral du loyer résiduel courant avant l’audience du 7 octobre 2025 ni celle du 4 novembre 2025.

Il en résulte que les conditions permettant l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies.

En conséquence, la demande formée par Mme [M] [B] et M. [S] [R] est rejetée.

Sur la demande d’expulsion

Mme [M] [B] et M. [S] [R] étant sans droit ni titre depuis le 5 juin 2025, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [B] et M. [S] [R] supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 4 avril 2025.

L’équité ne commande pas qu’ils soient condamnés en plus au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de résiliation de bail formée par l’OPH [Localité 2] Habitat ;

CONSTATE la résiliation à compter du 5 juin 2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [B] et M. [S] [R] à verser à l’OPH [Localité 2] Habitat à compter du 5 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [B] et M. [S] [R] à verser à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 739,56€ au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 11 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande formée par Mme [M] [B] et M. [S] [R] aux fins d’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [M] [B] et M. [S] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Mme [M] [B] et de M. [S] [R] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [B] et M. [S] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 4 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD