TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LAVAL

Minute n° 26/100

N° RG 26/00034 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EGHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA MAYENNE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [E] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [C] [I], attachée de justice

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à Mme [H] par LS le

Mail CCAPEX le

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 21 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 1] – [Localité 1] Habitat (ci-après [Localité 1] Habitat) a conclu avec Madame [E] [H] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à effet au 1er juillet 2024, moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges récupérables, de 341,60 €.

Par courrier daté du 5 juin 2025, reçu par [Localité 1] Habitat le 13 juin 2025, Madame [H] a indiqué à [Localité 1] Habitat sa volonté de quitter les lieux et de voir le bail résilié, sollicitant un délai de préavis raccourci d’un mois au regard de la nature sociale du bien loué au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 25 juin 2025, [Localité 1] Habitat a indiqué à Madame [H] que la durée du congé prévue par la réglementation en vigueur était de 3 mois et qu’il sera effectif à la date du 13 septembre 2025.

Aucun état des lieux de sortie n’a pu être réalisé avant le départ des lieux de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, Mayenne Habitat a fait assigner Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026, date à laquelle elle a été retenue et examinée.

A l’audience, [Localité 1] Habitat, représentée par son conseil, réitère les termes de l’acte introductif d’instance et sollicite de :

— constater et en tant que de besoin, valider le congé donné par Madame [H] au titre du local donné à bail au [Adresse 2],

— constater que Madame [H] est devenue occupante sans droit, ni titre à l’expiration du congé préalablement donné,

— prononcer en tant que besoin la résiliation du bail et ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [H] des locaux donnés à bail, ainsi que de tous occupants du chef de cette dernière, avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

— condamner Madame [H] à payer une somme de 1.390,64 € au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois de septembre 2025,

— condamner Madame [H] à payer une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges actualisés à compter de l’expiration du délai de congé jusqu’à libération complète des locaux et restitution des clés,

— condamner Madame [H] à payer une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [H] aux entiers dépens de l’instance,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit et assortie de l’exécution provisoire et dire qu’il n’y aura pas lieu de l’écarter.

Mayenne Habitat fonde ses demandes sur l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelle les termes prévus au contrat de bail, justifiant l’application d’un délai de préavis de 3 mois. Elle s’appuie également sur les articles 1103 et suivants, 1217, 1231-1 et suivants du Code civil au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail. Enfin, elle rappelle que sa demande de paiement des loyers repose sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Citée par acte de commissaire de justice remis à étude, Madame [H] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, le jugement était mis en délibéré au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé délivré par la locataire et la fin du contrat de bail

Il ressort de l’article 1103 du Code civil et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire peut donner congé visant à mettre fin au contrat de bail. Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. La résiliation du contrat de bail a lieu à l’issue d’un délai de trois mois, à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Il est constant que le congé met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre, de sorte qu’une fois donné, il ne peut être rétracté par son auteur à défaut d’accord exprès du bailleur.

Aux termes des conditions générales du contrat de bail, « il pourra être donné congé à la volonté du locataire et de [Localité 1] Habitat. Le délai de préavis légal est de 3 mois lorsqu’il émane du locataire et 6 mois lorsqu’il émane du bailleur. Le délai de préavis peut être réduit selon la législation en vigueur et sur justificatifs transmis avec la lettre de congé. Il est ramené de trois mois à un mois dans le parc de l’organisme HLM signataire du présent contrat » (article 4 – page 2).

Madame [H] a adressé au bailleur un courrier en date du 5 juin 2025 valant congé pour quitter les lieux. Ce document est reçu du bailleur le 13 juin suivant et par ailleurs non contesté par celui-ci. En effet, par courrier du 25 juin 2025, [Localité 1] Habitat indique avoir reçu le congé et estime que le point de départ du délai de préavis est fixé à la date du 13 juin 2025.

Madame [H] soutient dans son courrier le bénéfice d’un délai de préavis réduit d’un mois au regard de la nature sociale du logement.

Il ressort des dispositions des conditions générales que le délai de préavis est ramené à un délai d’un mois pour les logements loués par [Localité 1] Habitat, organisme HLM signataire du contrat.

Il y a lieu de constater que le congé a été valablement délivré et relève du délai réduit d’un mois, de telle sorte que Madame [H] s’est trouvée en conséquence occupante sans droit ni titre à compter du 13 juillet 2025.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Madame [H] devenant occupante sans droit ni titre à compter du 13 juillet 2025, elle sera tenue, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, [Localité 1] Habitat justifie de sa demande tendant au paiement de loyers impayés au moyen des pièces suivantes versées aux débats :

— le contrat de bail,

— un décompte arrêté au 30 septembre 2025 présentant un solde dû de 1.390,64€,

— un décompte arrêté au 31 décembre 2025 présentant un solde dû de 2.880,03€.

Ainsi, Madame [H] sera condamnée à payer à [Localité 1] Habitat la somme de 2.880,03 € au titre des loyers et charges impayés, ainsi que les indemnités d’occupation courant à compter du 13 juillet 2025, cette somme étant arrêtée au 31 décembre 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts aux taux légal à compter du 3 décembre 2025 sur la somme de 1.390,64 € et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande d’expulsion

Madame [H], s’étant maintenue dans les lieux malgré la délivrance valable d’un congé, faute de restitution des clés, est occupante sans droit ni titre depuis le 13 juillet 2025, ce qui constitue pour [Localité 1] Habitat un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [H], partie succombante, supportera la charge des dépens.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, elle sera également condamnée à payer à [Localité 1] Habitat une somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE régulier le congé délivré par Madame [E] [H] à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 1] – [Localité 1] Habitat en date du 13 juin 2025 ;

CONSTATE que Madame [E] [H] est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués situés [Adresse 2], à compter de la date d’effet du congé, soit le 13 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail entre Madame [E] [H] et l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 1] – [Localité 1] Habitat à compter du 13 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [H] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef ;

A défaut AUTORISE l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 1] – [Localité 1] Habitat à faire procéder à son expulsion des locaux loués ainsi que celle de toute personne s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 1] – [Localité 1] Habitat à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [E] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 1] – [Localité 1] Habitat la somme de 2.880,03 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échues du 13 juillet au 31 décembre 2025, assortie des intérêts aux taux légal à compter du 3 décembre 2025 sur la somme de 1.390,64 €, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [E] [H] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 1] – [Localité 1] Habitat la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Madame [E] [H] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Amélie HERPIN