N° RG 23/09539 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOKR

5ème CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 23/09539 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOKR

AFFAIRE :

S.A.R.L. AU SON VERT

C/

S.A.R.L. FC IMMO, S.C.I. CANTONALE

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SAS DIXI

M^e Baptiste MAIXANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT,Vice président,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,,

Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

Délibéré au 16 Septembre 2025

Sur rapport de conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. AU SON VERT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Didier LE MARREC de la SAS DIXI, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. FC IMMO capital social de 2500€, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 893426262

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/09539 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOKR

S.C.I. CANTONALE au capital social de 1829.39€, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 377630371

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par contrat de bail commercial en date du 30 octobre 2012, la SCI CANTONALE a donné à bail à la SARL AU SON VERT un local commercial situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à BORDEAUX, pour une durée de neuf ans, à destination de dépôt-vente et vente d’instruments de musique. Le loyer initial a été fixé à 580 € HT par mois, assorti d’une clause d’indexation annuelle fondée sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. Le bail prévoyait également le versement d’une provision mensuelle de 50 € HT pour charges locatives.

À l’échéance du 30 octobre 2021, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation, les parties n’étant pas parvenues à un accord sur un avenant de renouvellement, proposé tardivement par le mandataire du bailleur.

Depuis juin 2021, la gestion locative a été confiée à la SARL FC IMMO. À compter de cette période, le preneur a exprimé des difficultés croissantes dans ses relations avec la SCI CANTONALE et son mandataire : difficultés à obtenir les quittances de loyer, désaccord sur le calcul des indexations, contentieux sur les charges locatives et tensions verbales entre les parties.

Procédure:

Par assignations délivrées le 13/11/2023, la SARL AU SON VERT a assigné d’une part la SCI CANTONALE (ci-après “le bailleur”) et d’autre part la SARL FC IMMO (ci-après “le mandataire”) devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de constater divers manquements contractuels et obtenir réparation de plusieurs préjudices.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— les défendeurs ont ensemble constitué avocat et fait déposer leurs conclusions.

— l’ordonnance de clôture est en date du 11/06/2025.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 3/07/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16/10/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SARL AU SON VERT, preneur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4/06/2024, le demandeur sollicite du Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER solidairement la SCI CANTONALE et l’agence FC IMMO à prendre des mesures pour faire cesser les troubles de jouissance subis par la SARL AU SON VERT.

CONDAMNER solidairement la SCI CANTONALE et l’agence FC IMMO à Payer à la SARL AU SON VERT la somme de 5.000 € à titre d’indemnisation du préjudice subi pour trouble de jouissance en application de l’article 1719 du Code Civil

CONDAMNER solidairement la SCI CANTONALE et l’agence FC IMMO à fournir l’ensemble des quittances de loyers de janvier à juin 2021 et de décembre 2021 à ce jour, et ce sous astreinte de 50 € par jour, à compter de la date du jugement à intervenir.

JUGER que le présent tribunal se réserve le droit de liquider l’astreinte si besoin.

JUGER que la clause d’indexation comprise dans l’article 5 du bail en date du 29 octobre 2012 est réputée non écrite, car contrevenant à l’ordre public de protection de l’article L.145-39 du code de commerce, ainsi qu’à l’article 1171 du Code Civil

CONDAMNER la SCI CANTONALE à payer à la SARL AU SON VERT la somme de 2.966,30 € au titre de la répétition des loyers indus sur le fondement de l’article 1302 du Code Civil.

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que la SCI CANTONALE a effectué une indexation erronée portant préjudice à la SARL AU SON VERT.

JUGER que la SCI CANTONALE a trop perçu la somme de 1.034,39 € au titre des loyers réellement dus.

CONDAMNER la SCI CANTONALE à payer à la SARL AU SON VERT la somme de 1034,39 € au titre de la répétition des loyers indus sur le fondement de l’article 1302 du Code Civil.

CONDAMNER la SCI CANTONALE à payer à la SARL AU SON VERT la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SCI CANTONALE à payer à la SARL AU SON VERT la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral subi sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil.

CONDAMNER solidairement la SCI CANTONALE et l’Agence FC IMMO à payer à la SARL AU SON VERT la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit de Maître Didier LE MARREC sur le fondement de l’article 699 Code de Procédure Civile.

Le preneur invoque un cumul de manquements qui seraient imputables au bailleur et à son mandataire : absence persistante de délivrance de quittances de loyer, application erronée de l’indexation (qui serait anticipée d’un an), demandes de régularisation de charges non justifiées, ainsi que des pressions psychologiques exercées selon elle par le gérant de la SCI et le représentant de FC IMMO (comportement agressif, injonctions, menace d’intervention d’un huissier).

Il demande, sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, la condamnation solidaire des défendeurs à faire cesser les troubles de jouissance et à lui verser 5.000 € de dommages-intérêts.

Il demande en outre la remise des quittances manquantes depuis janvier 2021.

S’agissant de la clause d’indexation, le preneur soutient qu’elle est contraire à l’ordre public économique dès lors qu’elle ne permet qu’une variation à la hausse, en violation des principes posés par la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016). Il réclame à ce titre la restitution de 2.966,30 € de loyers qui auraient été indûment perçus, ou subsidiairement, si la clause d’indexation est maintenue, la somme de 1.034,39 € pour indexation qui serait erronée

Il demande enfin, sans autre développement 3.000 € au titre d’un préjudice moral.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le bailleur et son mandataire :

Dans ses dernières conclusions en date du 10/06/2025 le défendeur demande au tribunal de :

Débouter la société Au Son Vert de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à titre principal et à titre subsidiaire à l’encontre de la société SCI Cantonnale,

Débouter de la société Au Son Vert de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de la société FC Immo,

Condamner la société Au Son Vert à verser à la société SCI Cantonnale au titre des loyers impayés la somme de 1.880,57 €,

Condamner la société Au Son Vert à verser à la société SCI Cantonnale au titre des charges impayées la somme de 562,79 €,

Dire que cette somme sera assortie du taux d’intérêt légal,

Condamner la société Au Son Vert à verser à la société SCI Cantonnale la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

Condamner la société Au Son Vert à verser à la société FC Immo la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

La SARL FC IMMO soutient devoir être mise hors de cause en ce qu’elle ne serait intervenue qu’en sa qualité de mandataire (gestionnaire de biens immobilier) du bailleur.

Le bailleur conteste toute faute. Il affirme avoir respecté le contrat, et considère que les difficultés invoquées sont inhérentes à des désaccords classiques d’exécution du bail (refus de signer un avenant, désaccord sur l’indexation).

Il soutient que le trouble de jouissance ne serait pas caractérisé.

Il prétend que la clause d’indexation serait selon la jurisprudence divisible et que seule la stipulation à la hausse devrait être réputée non écrite, ce qui n’ouvrirait pas droit à restitution.

Il considère par ailleurs que les quittances ne sont pas légalement obligatoires en matière de bail commercial et que le bail ne contient pas de clause expresse à cet égard.

La SARL FC IMMO, simple mandataire de la SCI, conclut à sa mise hors de cause, n’étant pas partie au contrat.

En demande reconventionnelle, le bailleur réclame le paiement d’un solde global de 1.880,57 €, correspondant à des loyers et charges impayés, outre 562,79€ au titre d’une régularisation de charges de 2019 à 2024, selon un tableau de suivi non accompagné de factures ou autre document comptable.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’il n’a pas à statuer sur les demandes de « donner acte » ou « constater » de « déclarer » ou de « juger » qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » des conclusions.

En outre le tribunal ne saurait statuer sur une demande indéfinie de type “ordonner toute mesure” sa saisine étant nécessairement limité à des prétentions précises pouvant faire l’objet d’un débat contradictoire préalablement à sa décision.

A titre liminaire :

— sur la mise hors de cause de la SARL FC IMMO

Il est constant que la SARL FC IMMO n’est pas partie au contrat de bail, mais est intervenue en qualité de mandataire de la SCI CANTONALE à compter de juin 2021.

Dès lors qu’aucune faute personnelle d’une gravité particulière n’est établie à son encontre, ni de manquement autonome à des obligations légales ou réglementaires, sa demande de mise hors de cause doit être accueillie. En conséquence, les demandes dirigées contre elle seront rejetées.

— sur la tacite prolongation du bail

Les parties s’accordent pour reconnaître que le bail initial – arrivé à échéance le 30 octobre 2021 – a continué sous l’effet d’une tacite prolongation, en l’absence d’offre formelle de renouvellement acceptée par le preneur.

Sur les demandes reposant sur l’existence de troubles de jouissance

En droit, aux termes de l’article 1719, alinéa 3 du Code civil, le bailleur est tenu d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

En l’espèce, les griefs invoqués (refus de délivrance de quittances, désaccord sur les loyers indexés, refus d’accès à la cave) relèvent de différends sur l’exécution du contrat et non de troubles anormaux et répétés affectant l’exploitation du fonds.

Aucune désorganisation de l’activité n’est démontrée. L’attestation isolée produite pour appuyer les accusations d’agression verbale ne suffit pas à établir l’existence d’un trouble objectif de jouissance.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de délivrance des quittances

En droit, l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 prévoit que tout locataire peut exiger une quittance pour les loyers et charges payés, sans que cette disposition légale non codifiée ne distingue selon le type de bail.

En outre en application de l’article 1303 du Code civil, les conventions ont force de loi entre les parties concernées.

Or, l’article 6 du bail liant les paries stipule expressément le paiement de 1,50 € par échéance « pour l’envoi des quittances » , ce qui induit nécessairement une obligation réciproque pour le bailleur de les émettre.

L’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi (art. 1104 C. civ.) impose également la délivrance sur simple demande.

En l’espèce, le refus persistant de délivrer ces documents, malgré plusieurs relances, refus confirmé et assumé au sein de ses conclusions, constitue un manquement du bailleur.

Le tribunal fera donc droit à la demande de délivrance, pour les périodes non couvertes : janvier à juin 2021 et décembre 2021 à la date du jugement, sous astreintes de 50€ par jour, toutefois limitées à un maximum de trois mois et sans s’en réserver la liquidation.

Sur les demandes reposant sur le caractère non écrit de la stipulation d’indexation

La clause d’indexation du bail ne prévoit une variation du loyer que « en cas d’augmentation » de l’indice.

Selon une jurisprudence bien établie, cette stipulation est contraire à l’ordre public économique et doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.681 ; art. L. 145-39 C. com.).

Aussi, le Tribunal dira non écrite la limitation de l’indexation des loyers à la seule hausse.

Toutefois, conformément à la jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169 ; 22 mai 2025, n° 23-23.336), seule la stipulation illicite est réputée non écrite si elle est divisible du reste de la clause.

En l’espèce, la clause reste cohérente sans cette limitation (“que à la hausse”) : l’indexation continue donc de jouer, mais alors à la hausse comme à la baisse.

De sorte que la demande du preneur d’être remboursé de la totalité des montants de loyer correspondant à la dite indexation sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire du preneur de restitution résultant de l’indexation erronée des loyers pour 1.034,39 €

Le preneur soutient que le bailleur aurait appliqué l’indexation avec un an d’avance.

Toutefois, le Tribunal relève d’une part, que c’est sur la base d’une exacte application de la clause d’indexation que le bailleur “in fine” établit son propre décompte (ici tant à la hausse qu’à la baisse pour 2013, 2014, 2015 et 2016) et conclut pour la période de janvier à novembre 2023 à un montant de loyer mensuel de 739,10€ (en fait 8.869,19€ par an, en prenant pour base 6.960€ pour 2012.

Alors que d’autre part, le preneur ne produit ni état comparatif compréhensible par le tribunal, ni reconstitution contradictoire détaillée, ni calcul vérifiable de l’indu allégué, sans même justifier de ses versements (serait-ce par extrait de sa comptabilité ou encore extraits bancaire en l’absence des quittances).

Aussi, le tribunal constate l’absence de démonstration probante d’un trop-perçu.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de réparation d’un préjudice moral

Le preneur sollicite 3.000 € à ce titre.

Cependant, aucun manquement à l’obligation de jouissance paisible, trouble dans les conditions d’existence du preneur ou de ses salariés n’est rapporté, ni à fortiori démontré, comme déjà retenu.

De plus, le fondement factuel de sa demande est contractuel, excluant le recours à l’article 1240 du Code civil.

La demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur en reddition de compte de loyers et charges

— sur le supposé loyer restant dû

Le bailleur sollicite la condamnation du preneur à hauteur de 1.880,57 € au titre de loyers restant dus. Pour ce faire, il produit un tableau de décompte non corroboré par des pièces justificatives (factures, ou quittances émises par lui, extraits de compte). Aucun solde précis n’est ainsi établi.

Sa demande de ce chef sera rejetée.

— sur les charges restant impayées

En revanche, s’agissant du montant de 562,79 €, il est expressément identifié comme correspondant à la régularisation de charges locatives pour les années 2019 à 2024 inclus, qui n’est pas sérieusement contesté.

De plus il est documenté par la production des appels des taxes foncières correspondants alors que le taux de répartition (17%) n’est pas plus contesté par le preneur.

Le preneur sera donc condamné au paiement de cette somme de 562,79€.

N° RG 23/09539 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOKR

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard du dispositif de ce jugement, chaque partie conservera ses propres dépens.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

De même, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie, y compris la SARL FC IMMO, ses frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— REJETTE les demandes dirigées contre la SARL FC IMMO ;

— DÉBOUTE la SARL AU SON VERT de l’ensemble de ses demandes reposant sur la supposée existence de troubles de jouissance ;

— CONDAMNE la SCI CANTONALE à fournir à la SARL AU SON VERT l’ensemble des quittances de loyers de janvier à juin 2021 et de décembre 2021 jusqu’à juin 2024 inclus, et ce sous astreinte de 50 € par jour, à compter de la date du jugement à intervenir, ce pendant un délai maximal de trois mois ;

— INVITE le bailleur à procéder de même pour la suite des loyers payés par le preneur ;

— DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation éventuelle de la dite astreinte ;

— DIT que la limitation de l’indexation des loyers à la seule hausse – prévue dans la clause d’indexation à l’article 5 du bail en du 29 octobre 2012 – est réputée non écrite et PRÉCISE que l’indexation continue de jouer, à la hausse comme à la baisse ;

— DÉBOUTE le preneur de sa demande de remboursement de la totalité de la part de loyer correspondant à l’indexation pour 2.966,30€ ;

— DÉBOUTE le preneur de sa demande subsidiaire de restitution résultant de l’indexation supposément erronée des loyers pour 1.034,39 € ;

— DÉBOUTE le preneur de sa demande de réparation d’un préjudice moral :

— DÉBOUTE le bailleur de sa demande reconventionnelle en reddition de compte de loyers

— CONDAMNE la SARL AU SON VERT à payer à la SCI CANTONALE la somme de 562,79€ au titre des charges dues par le preneur pour les années 2019 à 2024 incluses, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— DIT que chaque parti conservera la charge de ses dépens ;

— DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT