TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

4ème Chambre civile

Date : 28 mars 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 23/02679 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PALT

Affaire : S.A.R.L. LA MAMMA,

c/ [T] [I]

[O] [H] épouse [I]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

M. [X] [I] es qualité de tuteur de Monsieur [T] [I] et de Madame [Z] [I] née [H]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Estelle AYADI, Greffier.

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSE À L’INCIDENT

S.A.R.L. LA MAMMA, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Guillaume ROVERE de la SELARL CABINET ROVERE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS AU PRINCIPAL ET DEMANDEURS À L’INCIDENT

M. [T] [I]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE

Mme [O] [H] épouse [I]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS AU PRINCIPAL

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET L.V.S dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Emilie LAROSA, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET MARI, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Célia SUSINI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [X] [I], ès qualités de tuteur de Monsieur [T] [I] et de Madame [Z] [I] née [H] suite à un jugement du Juge des Tutelle du Tribunal de proximité de Menton en date du 15 févier 2024

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 22 Novembre 2024

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 25 mars 2025, après prorogation du délibéré a été rendue le 28 Mars 2025 par Madame VALAT, Juge de la Mise en état, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Grosse

M^e Guillaume ROVERE

Expédition

M^e Célia SUSINI

M^e Emilie LAROSA

M^e Eric MANAIGO

Le 28/03/2025

Mentions diverses : RMEE 02/07/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2010, Mme [O] [B] épouse [I] et son fils M. [T] [I] ont donné à bail à la société [Adresse 9] deux locaux à usage commercial dans deux immeubles en copropriété situés [Adresse 2] à [Localité 10].

La société La Traverse a cédé son fonds de commerce le 19 avril 2011 à la société La Mamma.

Se plaignant d’infiltrations à l’intérieur du local loué, la société La Mamma a fait assigner par acte du 12 mars 2018 Mme [O] [I], M. [T] [I] et les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 2] devant le juge des référés aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 2 octobre 2018, le juge des référés a désigné M. [V] [M] en qualité d’expert, remplacé par M. [D] [R].

L’expert a déposé son rapport le 28 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice du 29 juin 2023, la société La Mamma a fait assigner M. [T] [I], Mme [O] [B] épouse [I] et les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 2] afin d’obtenir principalement leur condamnation in solidum sous astreinte à lui payer la somme de 57.785,54 euros au titre des travaux exposés, la somme de 60.000 euros au titre des pertes d’exploitation, la somme de 40.000 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [O] [I] épouse [B] et M. [T] [I], représentés chacun par leur tuteur M. [X] [I], ont formé incident devant le juge de la mise en état et par conclusions d’incident récapitulatives et en réponse notifiées le 30 avril 2024, ils demandent au juge de la mise en état de :

recevoir M. [X] [I] en son intervention volontaire à la présente instance en qualité de tuteur représentant Mme [O] [I] et M. [T] [I],

juger irrecevable car prescrite l’action de la société La Mamma à leur encontre,

juger irrecevables les demandes de condamnation formées par la société La Mamma à leur encontre pour défaut du droit d’agir,

juger irrecevables les demandes de condamnation formées à leur encontre pour défaut de mise en demeure préalable à l’action judiciaire,

condamner la société La Mamma à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir que l’action de la société La Mamma tendant à la réparation des préjudices subis est prescrite en application du délai de prescription quinquennal applicable puisque les désordres et les conséquences dommageables évoqués dans l’assignation étaient les mêmes que ceux qu’elle subissait dès son entrée dans les lieux le 19 avril 2011. Ils estiment que l’assignation en référé expertise du 12 mars 2018 ne pouvait pas interrompre un délai de prescription déjà entièrement écoulé.

Ils soutiennent également que la société La Mamma est irrecevable car dépourvue du droit d’agir à leur encontre en raison des dispositions contractuelles du bail commercial signé selon lesquelles les travaux préconisés par l’expert ne constituent pas de grosses réparations à la charge du bailleur, mais incombent au syndicat des copropriétaires et au locataire. Ils précisent en outre que le contrat prévoit expressément que la société La Mamma est irrecevable à demander au bailleur une indemnité ou une réduction de loyer pour les travaux à réaliser dans le local donné en bail.

Ils estiment que le trouble de jouissance allégué par la société La Mamma existait depuis l’origine et qu’ayant pris à bail les locaux en l’état, la société La Mamma ne peut réclamer aucune indemnité au bailleur en application des termes du contrat. Ils ajoutent qu’en application des termes du contrat également, la société La Mamma est irrecevable à leur reprocher de ne pas avoir réalisé spontanément les travaux dès lors que ce même contrat énonce que les travaux sont l’affaire personnelle et exclusive du locataire.

Ils affirment enfin que, faute de mise en demeure d’effectuer les travaux ou d’intervenir préalable à l’assignation, la demande en justice de la locataire à l’encontre de son bailleur est irrecevable en application des articles 1231 et 1344 du code civil.

Par conclusions responsives d’incident notifiées le 21 novembre 2024, la société La Mamma demande au juge de la mise en état de :

statuer ce que de droit sur l’intervention volontaire de M. [X] [I] en qualité de tuteur de M. [T] [I] et de Mme [O] [B] épouse [I],débouter les consorts [I], pris en la personne de leur tuteur, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’ensemble de leurs demandes,condamner solidairement les consorts [I], pris en la personne de leur tuteur, à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conteste avoir indiqué que les désordres remontaient à son entrée dans les lieux en 2011 et soutient que les consorts [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne justifient pas du point de départ précis de la prescription qu’ils allèguent.

Elle rappelle l’obligation de délivrance par le bailleur d’un local conforme à la destination contractuelle prévue par le contrat de bail et estime que la prescription ne peut pas être invoquée par des bailleurs défaillants dans leur obligation de procéder aux travaux nécessaires pendant toute la durée du bail.

Elle estime que les demandes des consorts [I] relatives à la charge des travaux à réaliser, à la perte d’exploitation et au préjudice de jouissance ne relèvent pas de la compétence du juge de la mise en état mais du juge du fond.

Elle soutient que les consorts [I] ne peuvent pas lui reprocher l’absence d’une mise en demeure dès lors qu’un procès-verbal d’huissier du 12 septembre 2017 leur a été signifié dans le cadre de l’assignation en référé sollicitant une mesure expertale et que l’inexécution du contrat est acquise lorsqu’elle a causé un préjudice au contractant, celui-ci étant en droit d’obtenir des dommages-intérêts malgré l’absence de mise en demeure préalable.

Par conclusions en réplique et récapitulatives notifiées le 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande au juge de la mise en état de :

juger irrecevable car prescrite l’action engagée par la société La Mamma à son égard,juger irrecevables car prescrites les demandes de condamnation formées à son égard,débouter la société La Mamma de ses demandes de condamnation formées à son encontre,statuer ce que de droit sur l’intervention volontaire de M. [X] [I] en tant que tuteur de M. [T] [I] et de Mme [O] [H] épouse [I] ;réserver les dépens.

Il estime que l’action de la société La Mamma est prescrite puisque sept années se sont écoulées entre son entrée dans les lieux le 19 avril 2011 et l’assignation délivrée en référé le 12 mars 2018 aux fins de désignation d’un expert.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] n’a pas communiqué d’écritures dans le cadre du présent incident.

L’incident a été retenu à l’audience du 22 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de M. [X] [I]

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 330 du même code précise que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, par deux jugements du juge des tutelles du tribunal de proximité de Menton du 15 février 2024, M. [X] [I] a été désigné en tant que tuteur à la personne et aux biens de son fils, M. [T] [I], et de son épouse Mme [O] [B] épouse [I] née le 2 mai 1943 à Vero en Italy.

Il convient par conséquent de recevoir l’intervention volontaire de M. [X] [I] dans la présente instance en tant que tuteur de son fils et de son épouse, cette intervention étant nécessaire pour la défense de leurs intérêts.

Il convient de relever que le prénom [O] figure pour Mme [B] épouse [I] sur le contrat de bail commercial signé le 22 mars 2010, sur l’ordonnance du juge des référés du 2 octobre 2018 et sur l’assignation qui lui a été délivrée par la société La Mamma, alors que le prénom [Z] figure sur le jugement rendu par le juge des tutelles le 15 février 2024 et sur les conclusions notifiées par les consorts [I]. La date et lieu de naissance étant identiques, il sera conclu qu’il s’agit de prénoms appartenant à la même personne. Les consorts [I] doivent cependant produire de justificatifs permettant de confirmer le prénom de Mme [B] épouse [I] dans le cadre de la mise en état de l’affaire.

Sur la recevabilité de l’action de la société La Mamma

En vertu de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ du délai pour agir en indemnisation d’un dommage est le jour de la réalisation de ce dommage ou le jour de sa révélation à la victime, date à compter de laquelle elle dispose de tous les éléments lui permettant d’exercer une action en responsabilité.

En l’espèce, les consorts [I] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] font valoir que la société La Mamma avait connaissance des infiltrations dès son entrée dans les lieux le 19 avril 2011. Ils ne produisent cependant aucune pièce justifiant du point de départ du délai de prescription et s’appuient uniquement sur l’interprétation des écritures de la société La Mamma, interprétation qu’elle conteste par ailleurs fermement.

Seul un procès-verbal d’huissier daté du 12 septembre 2017 atteste des infiltrations dans le local lors des intempéries et fait état d’une intervention en juin 2017 « au droit de la niche compteur d’eau ».

L’ordonnance du juge des référés du 2 octobre 2018 fait en outre référence en page 4 à un courrier de la société Bâtiment Assistance du 12 septembre 2017 dans lequel elle précise « avoir constaté des infiltrations d’eau au niveau de l’accès courette droit du restaurant La Mamma ».

Le rapport d’expertise judiciaire relève que l’exploitation du local commercial par la société La Mamma a commencé en 2011 et note la date du 12 septembre 2017 concernant le constat d’huissier et le courrier précité de la société Bâtiment Assistance.

Enfin, les déclarations des société Dominat et [Adresse 9] ayant précédemment occupé le local commercial selon lesquelles les enduits et les peintures devaient être repris tous les six mois ont été établies uniquement dans le cadre de l’action judiciaire et ne lient pas la société La Mamma.

Sur la base des éléments versés au débats, il n’est pas démontré que la société La Mamma disposait avant le 12 septembre 2017 d’une connaissance des infiltrations permettant de faire courir le délai de prescription. Elle ne disposait en outre pas de tous les éléments lui permettant d’exercer une action en responsabilité avant le dépôt du rapport d’expertise le 28 avril 2023.

L’assignation en référé aux fins d’expertise du 12 mars 2018 ayant un effet interruptif de prescription, aucune de ces deux dates ne permet de conclure que la prescription quinquennale est acquise comme l’affirme les défendeurs.

Il convient par conséquent de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut du droit d’agir

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code prévoit enfin qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, les consorts [I] soulèvent une fin de non-recevoir tirée du droit d’agir en application des dispositions contractuelles. La formulation de demande requiert en réalité une analyse détaillée des dispositions contractuelles et des conclusions du rapport d’expertise qui relève du juge du fond.

La fin de non-recevoir tirée du défaut du droit d’agir sera par conséquent rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en demeure préalable

En vertu de l’article 1344 du code civil, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

L’article 1231 du même code visé par les consorts [I] dans leurs conclusions prévoit qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

La sanction d’irrecevabilité reste cependant exceptionnelle et l’envoi d’une mise en demeure préalable ne constitue une condition de recevabilité ni de l’action, ni de la demande d’indemnisation des préjudices.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en demeure préalable des bailleurs sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes à l’incident, les consorts [I] seront condamnés aux dépens de l’incident et à payer à la société La Mamma la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

RECEVONS l’intervention volontaire de M. [X] [I] en qualité de tuteur de Mme [O] [B] épouse [I] et de M. [T] [I] ;

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir ;

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en demeure préalable ;

DECLARONS recevables l’action et les demandes de la SARL La Mamma ;

CONDAMNONS Mme [O] [B] épouse [I] et M. [T] [I], représentés par leur

tuteur M. [X] [I], à payer à la SARL La Mamma la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [O] [B] épouse [I] et M. [T] [I], représentés par leur tuteur M. [X] [I], aux dépens de l’incident ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 2 juillet 2025 à 9h (audience dématérialisée) et invitons Mme [O] [B] épouse [I] et M. [T] [I], représentés par leur tuteur M. [X] [I], et les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] à notifier leurs conclusions au fond avant cette date ;

La présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT