TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Décembre 2025

N° RG 24/03294 -

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZI2Q

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

C/

S.C.I. PALYMO LD

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic

SAS Cabinet GESTION AD

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Magali FRANCIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0319

DEFENDERESSE

S.C.I. PALYMO LD

[Adresse 7]

[Localité 5] (MARTINIQUE)

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PALYMO LD est propriétaire des lots n° 1049, 1288 et 1359, dans l’immeuble sis [Adresse 2] à Courbevoie (92400), soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI PALYMO LD dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet GESTION AD, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 16 avril 2024, et sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1 et de l’article 1153 alinéa 4 du code civil,

de :

«  CONDAMNER la SCI PALYMO LD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Courbevoie (92400) la somme de 8.570,94 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais.

CONDAMNER la SCI PALYMO LD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Courbevoie (92400) la somme de 624 euros au titre des frais de relance et de transmission des pièces à l’avocat.

CONDAMNER la SCI PALYMO LD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Courbevoie (92400) la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi par le Syndicat.

CONDAMNER la SCI PALYMO LD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Courbevoie (92400) la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La CONDAMNER de même aux entiers dépens

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitu-tion de garantie. "

La SCI PALYMO LD, assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 09 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 01 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des conclusions signifiées le 21 août 2025

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. »

En l’espèce, figure dans le dossier de plaidoirie du syndicat des copropriétaires, des conclusions n°1, notifiées à la défenderesse le 21 août 2024 alors que l’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2024, et sans qu’aucune révocation de cette clôture n’ait été ordonnée.

Ces conclusions sont donc irrecevables.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.570,94 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024 inclus, outre celle de 624 euros au titre des frais de recouvrement.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que la SCI PALYMO LD est propriétaire des lots n°1049, 1288 et 1359 dans cette copropriété.

A l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

—  08 décembre 2020 ayant voté divers travaux,

—  24 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, ajusté le budget de l’exercice 2021 et voté le budget pour l’exercice 2022,

-23 juin 2022 ayant approuvé différents comptes travaux ou procédure, ayant approuvé la constitution d’un budget complémentaire pour financer plusieurs actions en justice, ayant approuvé les comptes de l’exercices 2021, ajusté le budget de l’exercice 2022, voté le budget pour l’exercice 2023 et voté des travaux,

-13 septembre 2023 ayant approuvé divers comptes travaux, ainsi que les comptes de l’exercices 2022, fixé le budget de l’exercice 2023 et voté le budget pour l’exercice 2024

accompagnés de leurs attestations de non-recours,

— les appels de fonds,

— un relevé de compte sur la période du 01 avril 2021 au 01 janvier 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 8.870,94 euros.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 8.570.94 euros au titre des charges échues au premier trimestre 2024, que la SCI Palymo LD est condamnée à lui payer.

Sur les sommes réclamées au titre des frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme 624 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, en produisant un relevé de compte sur la période du 01 avril 2021 au 01 janvier 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 8.870,94 euros, incluant au titre des frais de recouvrement les sommes suivantes :

-54 euros facturés le 26 novembre 2021 au titre de frais de relance,

-54 euros facturés le 16 octobre 2023 au titre de frais de mise en demeure,

-192 euros facturés le 22 novembre 2023 au titre des frais de mise en demeure par voie d’avocat du 07 novembre 2023,

-324 euros facturés le 26 février 2024 au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat.

Le syndicat des copropriétaires produit les contrats de syndic conclus pour la période du 24 juin 2021 au 24 juin 2022, du 24 juin 2022 au 23 juin 2023 et du 13 septembre 2023 au 13 septembre 2025, permettant ainsi de déterminer le montant contractuellement prévu pour ces prestations.

Toutefois, en l’absence de production de la relance, facturée 54 euros le 26 novembre 2021, et de la mise en demeure correspondante, cette somme n’est pas retenue.

La mise en demeure facturée 54 euros le 16 octobre 2023 est bien produite mais n’est pas accompa-gnée de son accusé de réception, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir le montant de 54 euros.

S’agissant de la somme de 192 euros, il ressort des pièces produites que ce montant correspond aux honoraires du conseil chargé de la rédaction de cette mise en demeure, versée aux débats.

Or, d’une part ce montant ne ressort d’aucune des facturations prévues au contrat de syndic et, d’autre part, les honoraires d’avocat relèvent des frais irrépétibles.

Enfin, la somme de 324 euros facturés le 26 février 2024 au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat, ne figure nullement sur le décompte transmis, qui s’arrête à la date du 01 janvier 2024, étant au surplus relevé que le contrat ne facture le « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) », non justifiées en l’espèce.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du code civil abrogé et remplacé par l’article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire."

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et en réparation de son préjudice matériel, expliquant que la SCI Palymo LD n’a répondre à aucune sollicitation ni mise en demeure.

Il expliquer que la copropriété ne peut fonctionner correctement que dans la mesure où chaque copropriétaire s’acquitte ponctuellement de sa quote-part des charges communes de l’immeuble et que la carence de l’un le met devant l’alternative soit de renoncer à engager des dépenses pourtant nécessaires, soit à obliger les autres copropriétaires à supporter, peut-être à fonds perdus, la part du défaillant dans ces dépenses.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI PALYMO LD dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI PALYMO LD, qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que La SCI Palymo LD est condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées le 21 août 2025 à la SCI Palymo LD par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Courbevoie (92400) ;

CONDAMNE la SCI Palymo LD à payer, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Courbevoie (92400) représenté par son syndic, la somme de 8.570,94 euros au titre des charges échues au premier trimestre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Palymo LD au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Palymo LD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Courbevoie (92400) représenté par son syndic la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE