MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00497 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GRK3

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [R]

né le 14 Juin 1960 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant 291 Rue de la Briarderie – 76210 GRUCHET-LE-VALASSE

Comparant en personne, assisté de son épouse Madame [F] [R]

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [W]

né le 23 Juin 1974 à LE HAVRE (76600), demeurant 291, rue de la Briarderie – 76210 GRUCHET-LE-VALASSE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 01 Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2022, prenant effet le 12 décembre 2022, Monsieur [L] [R] a donné à bail à Monsieur [G] [W] un logement situé 291 rue de la Briarderie à GRUCHET-LE-VALASSE (76210), moyennant un loyer mensuel de 800 €, payable à la semaine.

Un commandement de payer la somme en principal de 9 000 € du chef d’un arriéré de loyer arrêté au mois d’octobre 2023 inclus a été délivré au locataire le 14 décembre 2023.

La dette n’étant pas réglée, par acte du 23 avril 2024, Monsieur [R] a fait assigner Monsieur [W] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater l’acquisition des dispositions légales au profit du requérant,

— Prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [W],

— Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes suivantes :

* Le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 12 400 euros (arrêté au mois de février 2024), avec intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

* Le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

* Une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

* La somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

* Les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’exécution, et tous débours liés à l’expulsion.

A l’audience du 1er juillet 2024, Monsieur [R] a comparu en personne, assisté de son épouse, Madame [F] [R]. Monsieur [R] a précisé que Monsieur [W] avait quitté le logement en conservant les clés et qu’il n’avait payé que 200€ au total depuis son entrée dans les lieux.

Monsieur [W], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département les 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°98-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Le bailleur sollicite, à titre principal, la résiliation du bail, étant précisé qu’il ne figure pas de clause résolutoire dans le contrat de bail du 6 décembre 2022.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 9 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et charges peut constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail. Il convient, à cet égard, de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer au locataire le 14 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 9 000 € au titre d’un arriéré de loyer. Cependant la somme réclamée est calculée sur la base d’un loyer hebdomadaire de 200 € or il ressort du contrat de bail que le loyer s’élève à la somme mensuelle de 800 €, payable à la semaine ce qui ne permet pas de faire payer au locataire un loyer mensuel de 1 000 € quand le mois comporte 5 semaines. Par conséquent, la dette locative au moment du commandement de payer était en réalité de 8 516,13 €, correspondant au ratio du loyer du 12 au 31 décembre 2022, ainsi que des loyers de janvier à octobre 2023, déduction faite du versement de 200€ effectué par Monsieur [W] en janvier 2023.

Il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer puisqu’aucun loyer n’a été réglé depuis le versement de janvier 2023. La dette s’élève donc à la somme de 14 916,13 € au 30 juin 2024.

L’inexécution du bail par le locataire étant caractérisée, il convient de prononcer la résiliation du contrat à compter de la présente décision.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [W] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, à partir du 23 septembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [R] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [R] produit un document dans lequel il se rapporte au décompte fait en février 2024 et ajoute 17 semaines de loyer jusqu’au 30 juin 2024. Le loyer étant de 800 € par mois et non de 200 € par semaine, cette somme est erronée et la dette de loyer s’élève à la somme de 14 916,13 €. Monsieur [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 8 516,13 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [W], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [L] [R] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 6 décembre 2022, entre Monsieur [L] [R] et Monsieur [G] [W], concernant le logement situé 291 rue de la Briarderie à GRUCHET-LE-VALASSE (76210), à compter du présent jugement ;

DIT que Monsieur [G] [W] est occupant sans droit ni titre du logement à partir de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [G] [W] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 291 rue de la Briarderie à GRUCHET-LE-VALASSE (76210) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [L] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 800 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer à Monsieur [L] [R] la somme de 14 916,13 euros (quatorze mille neuf cent seize euros et treize centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 8 516,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les loyers sont dus par Monsieur [G] [W] jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 décembre 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 23 avril 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 23 SEPTEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS