Décision du 28 Janvier 2026

Minute n° 26/00007

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 46]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS

LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 28 Janvier 2026

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Rôle N° RG 24/00180 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JZN

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 46]

DEMANDEUR :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

[Adresse 22]

[Localité 28]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [B]

[Adresse 25]

[Localité 31]

représenté par Maître Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [M] [R]

[Adresse 24]

[Localité 30]

représentée par Maître Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Madame [I] [J] et Monsieur [U] [N], commissaires du Gouvernement

[Adresse 27]

[Localité 29]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Juge, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 44]

Madame Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 08 avril 2025

Dates de la première évocation et des débats : 11 juin 2025 ; 17 septembre 2025 ; 05 novembre 2025 ; 10 décembre 2025

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [B] et Mme [M] [R] sont propriétaires des lots n° 365, 507 et 1570 du bâtiment B11 de la copropriété de [Adresse 40][Adresse 38], situé [Adresse 5] [Localité 1], ainsi que des 1.833/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble.

La copropriété de [Adresse 40][Adresse 38] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 7], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 6] et [Cadastre 18] à [Cadastre 19].

Le lot n° 365 est un appartement de type F4, situé escalier A, 8e étage, 1re porte, d’une superficie habitable de 65 m². Le lot n° [Cadastre 26] est une cave numérotée 81, située au sous-col et accessible depuis l’escalier A du bâtiment. Le lot n° 1570 est une place de stationnement située jardin voie n° 20, numérotée [Cadastre 17]. Il est renvoyé au procès-verbal de transport annexé au jugement pour une description plus précise des lieux.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 45] (ORCOD), comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF).

La copropriété est située dans le périmètre de la [Adresse 47] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, suite à une enquête conjointe préalable s’étant déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus.

Par arrêté préfectoral n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, l’ouverture d’une enquête parcellaire a été prescrite sur les biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la [Adresse 47], portant notamment sur le bâtiment B11 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 octobre 2022 au 25 novembre 2022.

Par arrêté n° 2024-3398 du 12 septembre 2024, le préfet de Seine-[Localité 46] a autorisé la prise de possession anticipée des biens de l’immeuble B11.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à M. [H] [B] et à Mme [M] [R] par actes signifiés le 21 octobre 2024 par dépôt à l’étude.

Par une requête reçue au greffe le 4 décembre 2024, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de l’EPFIF conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

L’EPFIF a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes signifiés à personne le 5 décembre 2024.

Par une ordonnance du 10 février 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties le 8 avril 2025 à 9 heures 30 et l’audience le 11 juin 2025 à 9 heures 30.

L’EPFIF a notifié cette décision aux défendeurs par actes signifiés le 10 mars 2025 par dépôt à l’étude. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

M. [H] [B] a été présent lors du transport sur les lieux. Il a été assisté par un avocat, représentant également Mme [M] [R].

L’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique, reçu au greffe le 17 septembre 2025. Il sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 63.422,50 euros, en valeur occupée, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 51.675 euros (65 m² x 795 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée ;

– indemnité de remploi : 6.167,50 euros

– perte de revenus locatifs : 5.580 euros (6 mois x 930 €).

M. [H] [B] et Mme [M] [R], dans leur dernier mémoire en réponse n° 2, reçu au greffe le 9 décembre 2025, sollicitent une indemnisation en réparation de la dépossession de leurs biens d’un montant de 152.750 euros, en valeur occupée, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 123.500 euros (65 m² x 1.900 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée ;

– indemnité de remploi : 14.850 euros ;

– perte de revenus locatifs : 14.400 euros (12 mois x 1.200 €).

Ils demandent également à la juridiction de condamner l’EPFIF aux dépens et au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 17 mars 2025, reçues au greffe le 26 mars 2025, distingue selon la situation d’occupation des biens.

En valeur libre, il propose une indemnité de 67.852,50 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 60.775 euros (65 m² x 935 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée ;

– indemnité de remploi : 7.077,50 euros.

En valeur occupée, il propose une indemnité de 57.842,50 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 51.675 euros (65 m² x 795 €/m²), valeur de la cave et de la place de stationnement intégrée ;

– indemnité de remploi : 6.167,50 euros ;

– perte de revenus locatifs de six mois de loyers hors charges sous réserve de la production du bail d’habitation et des trois dernières quittances de loyer.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée à trois reprises jusqu’à l’audience du 10 décembre 2025.

La partie défenderesse s’est faite représenter par un avocat.

À cette dernière audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 28 janvier 2026.

Par note en délibéré reçue par mail du 18 décembre 2025, l’avocat de l’EPFIF a confirmé que la date de référence est le 15 janvier 2025, qui correspond à la date d’opposabilité de l’approbation du plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 39] [Localité 44] [Localité 39] Est en date du 17 décembre 2024. Il précise que le bien est situé dans la zone UPCSB1, comme l’a relevé le commissaire du gouvernement.

Les autres parties n’ont pas formulé d’observations suite à la réception de la note en délibéré.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance à la date à laquelle le présent jugement est rendu, à défaut d’ordonnance d’expropriation.

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 39] [Localité 44] [Localité 39] Est approuvé au conseil de territoire du 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025.

La date de référence est donc le 15 janvier 2025.

Le bien est situé en zone UPCSB1 – zone de projets.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Copropriété du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu :

La commune de [Localité 36] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 42] à [Localité 43] et dessert [Localité 36]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 33]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’Etoile du Chêne pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que le bâtiment B8 a déjà été démoli.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 36] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficulté sur le plan social. Elles ont fait l’objet d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le département de la Seine-[Localité 46] et la commune de [Localité 36] avec pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le plan de sauvegarde a pris fin en 2015. Une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 45] a été confiée à l’EPFIF et déclarée opération d’intérêt national par décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015. Un nouveau plan de sauvegarde a été institué pour une durée de cinq ans par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. La copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire en raison d’un important arriéré de charges.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement font état du décret du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

Bâtiment B11 de la copropriété de [Adresse 41] :

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B11 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de caves ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; de onze étages à usage d’habitation ; et d’une terrasse portant des séchoirs communs. Il est divisé en deux corps de bâtiment (A et B), desservis chacun par un escalier et un ascenseur.

Il comprend 92 appartements à usage d’habitation : 47 type F3 et 45 type F4.

Biens expropriés :

Il comprend plusieurs lots.

Le lot n° 365 : un appartement de type F4, situé escalier A, 8e étage, 1re porte, d’une superficie habitable de 65 m². Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes séparées et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et trois chambres.

Le lot n° 507 : une cave numérotée 81 située au sous-sol, accessible par l’escalier A. Elle n’a pas été visitée en raison du fait qu’elle n’est ouverte que sur autorisation.

Le lot n° 1570 : une place de stationnement numérotée 276, située jardin voie n° 20.

S’agissant de l’état d’entretien de l’appartement, l’EPFIF souligne avoir été contraint de réaliser des travaux relatifs au remplacement des vannes, compteurs et robinets de gaz dans la cuisine, à la mise en conformité de l’électricité et au remplacement de quatre fenêtres. Il estime qu’il ne doit pas être tenu compte de cet embellissement du bien, qui doit être retenu en état moyen.

La partie expropriée conteste la nécessité des travaux réalisés par l’EPFIF et rappelle avoir réalisé des travaux de plomberie, de menuiserie et de peinture en 2021 et 2022. Il convient de relever qu’il a nécessairement été tenu compte de ces travaux lors de l’évaluation de l’état d’entretien lors de la visite des lieux et que ceux-ci ne sont pas contestés par les autres parties.

Les travaux allégués par l’EPFIF portent sur l’entretien et la sécurité du bien et apparaissent nécessaires pour assurer son intégrité.

En tout état de cause, la partie expropriée ne conteste pas, dans ses dernières écritures, la qualification d’état moyen d’entretien retenue par l’EPFIF, bien qu’elle avait retenu un bon état à l’issue du transport.

Le juge de l’expropriation a considéré, à l’issue du transport et après avoir entendu les observations des parties, que le bien est dans un état d’entretien “moyen plus”.

Il est par conséquent opportun de retenir un état moyen d’entretien.

1.3) S’agissant de la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.

M. [H] [B] et Mme [M] [R] versent aux débats un bail d’habitation conclu le 15 septembre 2021 avec MM. [X] [Y] et [C] [D], avec effet à compter du même jour, portant sur l’appartement ainsi que la cave n° 81 et le parking n° 276..

Lors de la visite des lieux, les biens appartenant à la partie défenderesse étaient occupés par un tiers.

Aucune des parties ne fait état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement depuis le transport judiciaire.

1.4) S’agissant de la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par les parties, à un montant, en valeur occupée et hors perte de revenus locatifs, compris entre 57.842,50 euros, montant total offert par l’EPFIF et proposé par le commissaire du Gouvernement ; et 138.350 euros, montant total demandé par la partie expropriée.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de la place de stationnement ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

L’EPFIF propose des termes de comparaison (DEM) qui portent sur des cessions amiables de logements situés dans les bâtiments B4 et B11 de la résidence du [34] pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, publiées entre 2017 et 2024. Ils seront renumérotés dans le tableau à défaut de numérotation native dans les tableaux de l’EPFIF.

Ne sont retenus que les biens portant sur des logements en état moyen d’entretien, avec cave et place de stationnement et en situation d’occupation, afin de réaliser une comparaison entre biens de consistance similaire.

Les termes portant sur des cessions qui ne sont pas encore publiées au service de la publicité foncière seront également écartés, à défaut pouvoir être vérifiés contradictoirement.

Réf. n°

Lieu

Lots

Bât.

Surf.

(m²)

Etat

Prix (hors remploi)

Prix/m²

Situation

Référence de publication

et date de mutation

DEM 1

[Adresse 3]

822

944

2186

B4

56,13

moyen

45.640,19

723

occupé

2020P 6348

29/10/2020

DEM 2

[Adresse 21]

854

1058

2446

B4

55,37

moyen

40.033

723

occupé

2018P 5797

09/10/2018

DEM 3

[Adresse 21]

856

1067

2343

B4

55,96

moyen

45.505

723

occupé

2021P 23002

04/11/2021

DEM 4

[Adresse 23]

878

1080

2447

B4

50,01

moyen

36.157

723

occupé

2019P 1937

19/03/2019

DEM 5

[Adresse 2]

395

475

[Immatriculation 9]

56,38

moyen

44.822,10

795

occupé

2023P 21865

14/09/2023

DEM 6

[Adresse 2]

387

436

[Immatriculation 8]

57,00

moyen

45.135

795

occupé

2022P 19529

09/06/2022

DEM 7

[Adresse 20]

336

463

[Immatriculation 10]

66,74

moyen

48.253,02

723

occupé

2020P 6837

17/11/2020

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 795 euros pour un état moyen d’entretien en valorisation occupée.

La partie défenderesse estime que l’offre est insuffisante. Il considère que les termes de comparaison portent sur peu de biens de même superficie et en état moyen et qu’ils datent de 2021 et 2022, soit il y a trois ou quatre ans. Les cessions présentées ne correspondent pas à l’évolution du marché immobilier dans la zone.

Le commissaire du gouvernement ne formule pas d’observation sur les termes de référence proposés par l’EPFIF, soulignant qu’ils portent sur des biens de la copropriété de même nature et de même état d’entretien.

L’EPFIF ne produit aucune pièce permettant d’établir que des accords sont intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent donc pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Adresse 35] produites à titre de terme de comparaison seront examinées au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

L’examen des termes de comparaison de l’EPFIF permet les constats suivants.

Les termes de comparaison DEM n° 1 à 6 correspondent à des cessions d’appartement d’une superficie inférieure au bien litigieux. Ils seront donc écartés.

Le terme de comparaison DEM n° 7 correspond à une cession d’appartement en date du 17 novembre 2020, remontant à plus de cinq ans, ce qui ne permet pas une juste comparaison avec le bien litigieux.

Par conséquent, aucun des termes de comparaison de l’EPFIF n’est retenu.

M. [H] [B] et Mme [M] [R] ne proposent pas de terme de comparaison, mais communiquent une estimation de valeur réalisée en décembre 2024 sur le site internet seloger.com selon laquelle le prix du mètre carré dans le secteur de l'[Adresse 32] est compris entre 904 et 3.011 euros. Ils retiennent une valeur unitaire de 1.900 euros/m² en considération de cette estimation et de l’état d’entretien.

L’EPFIF s’oppose à cette estimation de valeur à défaut de référence de publication.

En l’espèce, il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de permettre aux autres parties d’accéder aux actes de vente et de connaître les caractéristiques précises des biens concernés.

Cet avis de valeur sera donc écarté puisqu’il ne peut servir de terme de comparaison à défaut de toute précision sur la méthode d’évaluation et sur les références de publication des cessions mentionnées.

Par conséquent, aucun terme de comparaison proposé par les expropriés n’est retenu.

Le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison (CDG) répartis dans deux tableaux de cessions de logements situés dans des bâtiments en R+10 de la copropriété, cave et place de stationnement inclues. Seuls sont exposés les termes de comparaison du tableau relatif aux appartements en valeur occupée et dans un état moyen d’entretien.

Réf. n°

Lots

Bât.

Type

Surf.

(m²)

Etat

Prix (hors remploi)

Prix/m²

Situation

Référence de publication

et date de mutation

CG 18

395

475

1535

11

F3

56,38

moyen

44.822

795

occupé

2023P 21865

14/09/2023

CG 19

605

842

1639

12

F3

56,39

moyen

44.830

795

occupé

2023P 22067

19/09/023

CG 20

527

692

1703

12

F3

56,27

moyen

44.735

795

occupé

2023P 28548

28/11/[Immatriculation 11]

523

694

1589

12

F3

56,05

moyen

44.560

795

occupé

2023P 28791

14/12/[Immatriculation 12]

361

509

1502

11

F4

66,93

moyen

53.209

795

occupé

2024P 05384

05/03/[Immatriculation 13]

676

831

1620

12

F4

67,23

moyen

53.448

795

occupé

2024P 05361

29/02/[Immatriculation 14]

528

740

1659

12

F4

66,74

moyen

53.058

795

occupé

2024P 20651

01/10/2024

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir, dans le cas où le bien est occupé par un locataire, après abattement de 15% pour occupation, une valeur unitaire de 795 euros (935 €/m² x 0,85).

L’EPFIF ne fait part d’aucune observation particulière sur ces termes.

La partie défenderesse estime que l’offre est insuffisante. Il considère que les termes de comparaison portent sur peu de biens de même superficie et en état moyen et qu’ils datent de 2021 et 2022, soit il y a trois ou quatre ans. Les cessions présentées ne correspondent pas à l’évolution du marché immobilier dans la zone.

L’examen des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement permet les constats suivants.

Les termes de comparaison CG n° 18 à 21 correspondent à des cessions d’appartement de type F3 d’une superficie inférieure au bien litigieux. Ils seront donc écartés.

Les termes de comparaison CG n° 22 à 24 seront retenus, car portant sur des cessions d’appartement de type F4, en valeur occupé et dans un état d’entretien moyen, à l’instar du bien litigieux.

En conséquence, sont retenus les termes de comparaison CG n° 22 à 24 pour une valeur unitaire moyenne de 795 euros, qui sera retenue pour l’évaluation.

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 65 m².

L’indemnité principale de dépossession est donc égale à 51.675 euros (65 m² x 795 €/m²).

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 51.675 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;

– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;

– et 10% sur 36.675 euros = 3.667,50 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 6.167,50 euros.

2.3) S’agissant de la perte de revenus locatifs

M. [H] [B] et Mme [M] [R] sollicitent la somme de 14.400 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs, correspondant à douze mois de loyers et charges.

L’EPFIF considère que le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs est équivalent à six mois de loyers, hors charges, et offre de verser la somme de 5.580 euros.

Le commissaire du Gouvernement propose une indemnité correspondant à six mois de loyer mensuel hors taxe et hors charge sur présentation des justificatifs.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l’objet d’une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnités d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d’un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, il ressort du bail d’habitation versé aux débats (pièce des défendeurs n° 2) que les biens appartenant à la partie défenderesse sont donnés en location à MM. [X] [Y] et [C] [D] depuis le 15 septembre 2021 selon un loyer mensuel de 930 euros, outre 270 euros de provision sur les charges. Le transport sur les lieux corrobore cette situation d’occupation, les personnes présentes ayant constaté que l’appartement est occupé, ce qui est consigné dans le procès-verbal de transport annexé au jugement.

S’agissant d’un appartement de type F4 en copropriété, et dans la mesure où la partie défenderesse ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu’un délai supérieur à six mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs est donc fixée à 5.580 euros (930 € x 6 mois).

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 63.422,50 euros et se décompose de la manière suivante :

– 51.675 euros au titre de l’indemnité principale ;

– 6.167,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

– et 5.580 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner l’EPFIF, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 8 avril 2025 ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à M. [H] [B] et Mme [M] [R] au titre de la dépossession des lots n° 365 (appartement), 507 (cave) et 1570 (place de stationnement) du bâtiment B11 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu située [Adresse 4] à [Adresse 37] [Localité 1], ainsi que des 1.833/856.189èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble, à la somme de 63.422,50 euros (soixante trois mille quatre cent vingt-deux euros et cinquante centimes), en valeur occupée ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 51.675 euros au titre de l’indemnité principale ;

– 6.167,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

– et 5.580 euros au titre de l’indemnité pour la perte de revenus locatifs ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France à payer à M. [H] [B] et Mme [M] [R] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Île-de-France aux dépens de première instance.

Cécile PUECH

Greffier

Thomas SCHNEIDER

Juge