MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00514 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GRQB

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [G]

né le 30 Décembre 1973 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant 3 rue de l’Ormaie – 76110 GODERVILLE

Représenté par M^e Renaud COURBON substitué par M^e Stéphane HENRY, Avocats au barreau du HAVRE

Madame [T] [G] épouse [G]

née le 22 Janvier 1979 à LE HAVRE (76600), demeurant 3, rue de l’Ormaie – 76110 GODERVILLE

Représentée par M^e Renaud COURBON substitué par M^e Stéphane HENRY, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSES :

Madame [X] [M]

née le 30 Août 1965 à RUEIL-MALMAISON (92853), demeurant 12, rue de l’Eure – 76700 HARFLEUR

Comparante en personne

Madame [C] [J]

née le 06 Avril 2000 à PONTOISE (95300), demeurant 12, rue de l’Eure – 76700 HARFLEUR

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2022, Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] ont donné à bail à Madame [C] [J] un logement situé 12 rue de l’Eure à HARFLEUR (76700), moyennant un loyer mensuel de 930 €.

Par acte sous seing privé du même jour, Madame [X] [M] s’est porté caution solidaire des engagements de sa fille.

Par un avenant en date du 31 août 2022, les parties se sont mises d’accord pour inverser l’identité de la locataire et celle de la caution. Madame [M] est devenue locataire et Madame [J] est devenue caution.

Un commandement de payer la somme en principal de 930 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 7 mars 2024 a été délivré à la locataire le 19 mars 2024. Il a été dénoncé à la caution le 21 mars 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 17 mai 2024, Monsieur et Madame [G] ont fait assigner Madame [M] et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection. Ils lui demandent de :

— Constater la résiliation du bail portant sur le logement 12 rue de l’Eure à HARFLEUR (76700) donné en location à Madame [X] [M] au 7 mai 2024, du fait du commandement signifié le 19 mars 2024,

— Constater que Madame [X] [M] est occupante sans droit ni titre,

— Expulser Madame [M] des lieux donnés à bail, ainsi que de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Madame [X] [M] et Madame [C] [J] à leur payer la somme de 1 564,91 € à titre d’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, sauf à parfaire,

— Condamner solidairement Madame [X] [M] et Madame [C] [J] à leur payer une indemnité d’occupation de 930 € par mois jusqu’à complète libération des lieux et outre indexation éventuelle sur l’indice contractuel,

— Condamner solidairement Madame [X] [M] et Madame [C] [J] à leur payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [X] [M] et Madame [C] [J] aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement et de la dénonciation à caution, ainsi qu’aux frais d’exécution éventuels de la décision à intervenir,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 7 octobre 2024, Monsieur et Madame [G] étaient représentés par Maître COURBON, substitué par Maître HENRY qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a indiqué que la dette était de 4 587 € au 9 septembre 2024 et que le paiement du loyer courant n’avait pas repris.

Madame [M] a comparu en personne. Elle a précisé vivre dans le logement avec sa fille et a expliqué les raisons de ses difficultés financières. Elle a indiqué demander des délais de paiement.

Madame [J], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [M] le 19 mars 2024. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé entre le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer et le commandement de payer lui-même, c’est bien le délai de deux mois, prévu au contrat, qui s’applique. Il ressort du décompte établi par Monsieur et Madame [G] que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Monsieur et Madame [G] sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 mai 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [M] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 mai 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur et Madame [G] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] produisent un décompte aux termes duquel Madame [M] leur doit la somme de 4 587 €. Madame [M] ne conteste pas ce montant. Il convient donc de la condamner, solidairement avec la caution, à payer la somme de 4 587 € à Monsieur et Madame [G], avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 pour Madame [M] et du 21 mars 2024 pour Madame [J] sur la somme de 930 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [M] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, elle ne peut prétendre à bénéficier de ces dispositions.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Madame [M], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [M], qui succombe, est condamnée, in solidum avec la caution aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [M] est condamnée, solidairement avec la caution, à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 juillet 2022 concernant le logement situé 12 rue de l’Eure à HARFLEUR (76700) donné en location à Madame [X] [M] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 20 mai 2024 ;

DIT que Madame [X] [M] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [M] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 12 rue de l’Eure à HARFLEUR (76700), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [M] et Madame [C] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 930 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 20 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [M] et Madame [C] [J] à payer à Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] la somme de 4 587 euros (quatre mille cinq cent quatre-vingt-sept euros) arrêtée à la date du 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 pour Madame [X] [M] et du 21 mars 2024 pour Madame [C] [J] sur la somme de 930 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [X] [M] à s’acquitter de cette dette en 23 versements mensuels de 190 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [M] et Madame [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 mars 2024 et de sa dénonciation à la caution, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 17 mai 2024, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [M] et Madame [C] [J] à payer à Monsieur [U] [G] et Madame [T] [G] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 02 DECEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS