TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025

N° RG 25/04836 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUXP

Jugement du 03 Octobre 2025

N°: 25/834

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[N] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Mme [C] [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [T]

Chez Mme [S] [B] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2014, l’établissement Archipel Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [S] [B] portant sur un appartement (porte 40) situé [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 502,84 euros.

Mme [Z] [S] [B] est décédée le [Date décès 7] 2024.

Se référant à de précédents courriers, par lettre du 18 mars 2025, l’établissement Archipel Habitat a rappelé à M. [H] [T], fils de Mme [S] [B], qu’il ne pouvait prétendre à la reprise du bail et l’a mis en demeure de quitter les lieux dans un délai de 10 jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-6, 1728, 1729, 1741, 1224 et suivants du Code civil, L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’établissement Archipel Habitat a fait assigner M. [H] [T] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins de :

— constater la résiliation automatique du bail au jour du décès de Mme [Z] [S] [B],

— constater l’occupation sans droit ni titre de M. [H] [T],

— ordonner l’expulsion de M. [H] [T] et de tout occupant de son chef, avec besoin, le concours de la force publique,

— autoriser l’expulsion immédiate, dès signification du commandement de quitter les lieux sans qu’il soit fait application du délai de deux mois,

— condamner M. [H] [T] au paiement de :

—  3.854,85 euros au titre des arriérés des indemnités d’occupation dues au 26 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable conformément à la législation en vigueur, à compter du 27 mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux de tous occupants et biens de leur chef,

—  150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, l’établissement Archipel Habitat a comparu représentée par Mme [C] [Y] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation sauf à préciser que la dette actualisée s’élève à 4.707,58 euros.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement Archipel Habitat fait valoir qu’il a été informé, par l’intermédiaire de son assistante sociale de la volonté de M. [T], fils de la locataire, de bénéficier du transfert du bail. Il précise que celui-ci, âgé de 18 ans, est resté dans les lieux après le décès de sa mère. Il a été informé, par courrier du 22 janvier 2025, qu’il ne répondait pas aux critères permettant le transfert du bail au regard de la typologie du logement et de l’insuffisance de ses ressources. Par suite, elle précise l’avoir mis en demeure de quitter les lieux ce qu’il n’a pas fait. Elle rappelle qu’il bénéficie illégalement du logement depuis plusieurs mois et, au regard du nombre de demandeurs de logements sociaux, elle estime justifié la suppression du délai de deux mois.

A l’audience, M. [H] [T] n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’acte introductif d’instance lui a été signifié, le 3 juin 2025, par remise en l’étude de Maître [M], commissaire de justice à [Localité 9].

En application de l’article 473 du Code civil susceptible d’appel la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de constat de résiliation du bail

Par application de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès et, à défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L’article 40 de la même loi précise, s’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, que les dispositions de l’article 14 leur sont applicables à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Il ajoute que : « Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

En l’espèce, le bailleur justifie du décès de la locataire, Mme [Z] [S] [B] à la date du [Date décès 7] 2024.

Il est établi, au vu des mentions portées par le commissaire de justice lors de la signification de l’acte introductif d’instance, que M. [H] [T] occupe le logement.

Absent à l’audience, M. [H] [T] n’apporte aucune preuve de nature à démontrer la durée de cette occupation et qu’il répond aux critères prévus à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Par conséquent, la résiliation du bail sera constatée au [Date décès 7] 2024, date du décès de la locataire en titre et, l’expulsion de M. [H] [T], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2/ Sur la demande d’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, M. [H] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation laquelle sera fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 852,22 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du [Date décès 7] 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement Archipel Habitat ou à son mandataire.

L’établissement Archipel Habitat produit un décompte démontrant qu’au 23 juin 2025, l’occupant sans droit ni titre lui devait la somme de 4.707,58 euros.

Le décompte permet également de constater que la dette s’est créée essentiellement après le décès de la locataire. Il doit donc être imputé à l’occupant sans droit ni titre.

Malgré l’absence de comparution de M. [H] [T], la demande de condamnation à une indemnité d’occupation étant énoncée dans son principe et dans son montant dans l’acte introductif d’instance, il sera fait droit à la demande d’actualisation de la créance.

Toutefois, il est constaté que ce décompte comporte des sommes dues au titre des loyers et des charges nées antérieurement au décès de la locataire. Le bailleur n’apporte aucun élément justifiant que celles-ci doivent être supportées uniquement par M. [H] [T] faute, notamment, de démontrer qu’il est le seul héritier de Mme [S] [B].

Par suite, la somme de 102,77 euros, due au 5 décembre 2024, sera déduite du montant des indemnités d’occupation imputées à M. [T].

Ainsi, la créance de l’établissement ARCHIPEL HABITAT peut être arrêtée à la somme de 4.604,81 euros (soit 4.707,58 – 102,77).

En conséquence, M. [H] [T] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.604,81 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du [Date décès 7] 2024 au 23 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [H] [T] sera condamné aux dépens de l’instance.

Au vu de la situation économique de M. [H] [T], l’établissement ARCHIPEL HABITAT sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 30 octobre 2014, entre l’établissement Archipel Habitat, d’une part, et Mme [Z] [S] [B], d’autre part, portant sur un appartement (porte 40) situé [Adresse 1] à [Localité 10], est résilié de plein droit depuis le [Date décès 7] 2024 du fait du décès de la locataire ;

ORDONNE à M. [H] [T], occupant sans droit ni titre, de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants et biens de son chef, les lieux (appartement porte 40) situés [Adresse 1] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux accessoires au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 852,22 euros (huit cent cinquante-deux euros et vingt-deux centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation est due depuis le [Date décès 7] 2024 et qu’elle est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’établissement Archipel Habitat ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [H] [T] à payer à l’établissement Archipel Habitat la somme de 4.604,81 euros (quatre mille six cent quatre euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du [Date décès 7] 2024 au 23 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

CONDAMNE M. [H] [T] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,