MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00254 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GPLC

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [L] [G]

née le 10 Juin 1969 à LE HAVRE (76600), demeurant 43 rue Georges Allain – Rdc, Appt 004 – 76620 LE HAVRE

représentée par l’AARPI PARTHEMIS AVOCATS, avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Sylvie DE GAETANO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 09 Septembre 2024, le délibéré ayant été fixé le 20 novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Sylvie DE GAETANO, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2021, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [G] sur des locaux situés au 43, rue Georges Allain – rdc – appt 4 – 76620 – LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 373,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2627,29 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [G] par déclaration le 18 septembre 2023.

Par assignation du 19 février 2024, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3602,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Madame [G] a obtenu l’aide juridictionnelle totale par decision en date du 23 mai 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 novembre 2024, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 août 2024, s’élève désormais à 5933,11 euros. HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le conseil du bailleur insiste sur le fait que depuis la date du dépôt du dossier de surendettement en février 2024, la locataire n’a effectué que deux versements du loyer courant ce qui a entrâiné une aggravation sensible de la dette. Le bailleurs precise s’opposer fermement à tout délai de paiement.

Mme [L] [G], par l’intermédiaire de son conseil, expose tout d’abord que le bailleur ne démontre pas avoir informé le representant de l’Etat de la procedure en cours ; ensuite qu’elle a été victime d’un accident en mai 2022 et qu’elle est restée en arrêt maladie pendant plusieurs mois. Elle precise avoir repris son emploi en juin 2024. Elle propose d’apurer la dette par le versement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant.

Mme [L] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [G] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement lequel a été déclaré recevable le 26 mars 2024. Le 27 août 2024, la commission validait les mesures imposées consistant en un gel des dettes pendant 2 ans.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, contrairement à ce que soutient Madame [G].

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2627,29 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 novembre 2023.

La locataire a saisi la Commission de surendettement et son dossier a été déclaré recevable le 26 mars 2024 soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [L] [G] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel puisque depuis la saisine de la commission de surendettement et depuis la reprise de son employ en juin 2024, le loyer courant a été reglé qu’une seule fois … A plus forte raison, il est impossible d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, Mme [L] [G] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Cette dette sera réglée selon les dispositions du plan de surendettement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 août 2024, Mme [L] [G] lui devait la somme de 5933,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME recevable en son action et rejette l’argument de Madame [G] à ce titre,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE que Mme [L] [G] a saisi la Commission de surendettement et que son dossier a été déclaré recevable le 26 mars 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 novembre 2021 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME, d’une part, et Mme [L] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au 43, rue Georges Allain – rdc – appt 4 – 76620 – LE HAVRE est résilié depuis le 9 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [L] [G], sans préjudice des délais qui lui sont accordés dans le cadre de la procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [L] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 43, rue Georges Allain – rdc – appt 4 – 76620 – LE HAVRE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [L] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés

CONDAMNE Mme [L] [G] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 5933,11 euros (cinq mille neuf cent trente-trois euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [L] [G] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023 et celui de l’assignation du 19 février 2024.

Ainsi jugé le 20 NOVEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Sylvie DE GAETANO