MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00632 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GSTI

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. 75BL, dont le siège social est sis 73, Boulevard de Brandebourg – 94200 YVRY SUR SEINE

Représentée par Monsieur [J] [T], Gérant

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [F] [X]

né le 14 Août 1986 à LE HAVRE (76600), demeurant 17, rue de Neustrie – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2013, la SCI 75BL a donné à bail à Monsieur [K] [O] un logement situé 17 rue de Neustrie, 2ème étage droite, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 350 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 4 550,67 € du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au 9 janvier 2024 a été délivré au locataire le 15 janvier 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 30 mai 2024, la SCI 75BL a fait assigner Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,

— Ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 4 570,63 euros représentant les loyers et charges suivant situation arrêtée au 23 mai 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

— Condamner à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

A l’audience du 7 octobre 2024, la SCI 75BL était représentée par son gérant, Monsieur [J] [T] qui a actualisé le montant de la dette à la somme de 6 695,99€ au 1er octobre 2024. Il a été demandé à Monsieur [T] de produire ses pièces justificatives en cours de délibéré. Son dossier a été reçu au greffe le 15 octobre 2024.

Monsieur [O], cité par procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [O] le 15 janvier 2024. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé entre le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer et la date du commandement de payer, c’est bien le délai de deux mois, prévu au contrat, qui s’applique. Il ressort du décompte établi par la SCI 75BL que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La SCI 75BL est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16 mars 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [F] [X] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI 75BL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mars 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI 75BL ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI 75BL produit un décompte à la date du 3 octobre 2024 dont il ressort que la dette est de 6 695,99 €. Monsieur [F] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer à la SCI 75BL la somme de 6 695,99 €, avec intérêts à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 4 550,67 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [X], qui succombe, est condamné aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er août 2013 concernant le logement situé 17 rue de Neustrie, 2ème étage droite, au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [K] [F] [X] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 16 mars 2024 ;

DIT que Monsieur [K] [O] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [K] [O] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 17 rue de Neustrie, 2ème étage droite, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI 75BL pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 422,91 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] [X] à payer à la SCI 75BL la somme de 6 695,99 euros (six mille six cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) arrêtée à la date du 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 4 550,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 janvier 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et celui de la signification de l’assignation du 30 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 02 DECEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS