MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/00873 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUJB

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [X]

né le 27 Septembre 1964 à VIRE (14500), demeurant 44 rue de Reneville – 76400 FECAMP

Représenté par M^e Richard FIQUET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [J]

né le 09 Octobre 1998 à ROUEN (76032), demeurant 130, rue Queue de Renard – 76400 FÉCAMP

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2020, prenant effet le 23 décembre 2020, Monsieur [S] [X] a donné à bail à Monsieur [G] [J] un logement situé 130 rue Queue de Renard, à FECAMP (76400), moyennant un loyer mensuel initial de 480 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 444,76 € du chef d’un arriéré de loyers et charges a été délivré au locataire le 24 avril 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 26 juillet 2024, Monsieur [X] a fait assigner Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 24 juin 2024, les causes du commandement de payer signifié le 24 avril 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés,

A défaut et subsidiairement,

— Prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil,

En conséquence,

— Dire que Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— L’autoriser, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,

— Condamner Monsieur [J] à lui payer :

* Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,

* La somme de 3 038,90 euros en principal au titre des termes dus au 2 juillet 2024 selon décompte, terme de juillet 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation,

* Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

* La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,

* Les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 24 avril 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 décembre 2024, Monsieur [X] était représenté par Maître [N], qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette au 1er novembre 2024 pour un montant de 5 164,42 €.

Monsieur [J], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [J] le 24 avril 2024. Le bail ayant été tacitement renouvelé depuis le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de six semaines prévu par la Loi et mentionné dans le commandement de payer qui s’applique. Il ressort du décompte établi par Monsieur [X] que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Monsieur [X] est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 6 juin 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [J] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour les cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [X] à faire procéder à l’expulsion de tout personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 juin 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [X] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [X] produit un décompte à la date du 12 novembre 2024 dont il ressort que la dette est de 5 164,42 €. Monsieur [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer à Monsieur [X] la somme de 5 164,42 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 1 444,76 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J], qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] est condamné à payer à Monsieur [X] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [S] [X] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 décembre 2020 concernant le logement situé 130 rue Queue de Renard, à FECAMP (76400) donné en location à Monsieur [G] [J] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 6 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [G] [J] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [G] [J] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 130 rue Queue de Renard, à FECAMP (76400) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [S] [X] pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuites du bail, soit 531,38 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 juin 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 5 164,42 euros (cinq mille cent soixante-quatre euros et quarante-deux centimes) arrêtée à la date du 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 1 444,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 avril 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 26 juillet 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département, en application des articles L. 412-2 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 03 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS