MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/00871 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUI7

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. MAXIME, immatriculée au RCS de ROUEN sous le numéro D 351 067 962, dont le siège social est sis 199 route de Dieppe – 76960 NOTRE DAME DE BONDEVILLE

Représentée par M^e Caroline LECLERCQ substituée par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [G]

née le 12 Avril 1985 à DAKAR (SÉNÉGAL), demeurant 4 Rue Denfert Rochereau – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en prmeier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 août 2019, la SCI MAXIME a donné à bail à Madame [V] [G] un logement situé 4 rue Denfert Rochereau, 3ème étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 580 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 633,41 € du chef d’un arriéré de loyer et charges a été délivré à la locataire le 30 janvier 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 19 août 2024, la SCI MAXIME a fait assigner Madame [G] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 20 août 2019 et visée dans le commandement de payer du 30 janvier 2024 à compter du 31 mars 2024,

— Prononcer la résiliation du bail au 31 mars 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut de justifier de l’occupation du logement,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [G] et de tous occupants de son chef de son logement et cave situés 4 rue Denfert Rochereau, 3ème étage, au HAVRE (76600), si besoin est avec la force publique, pour non-paiement des loyers et défaut de justifier de l’occupation,

— Condamner Madame [G] au paiement de la somme de 5 137,83 euros à titre d’arriérés de loyers et charges, arrêtée au 12 juillet 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement en date du 30 janvier 2024 pour la somme de 1 633,41 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

— Condamner Madame [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 653,95 euros par mois pour le loyer et 25,35 euros pour la provision sur charges, avec réévaluation légale, jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner Madame [G] au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de la saisie-conservatoire de meubles.

A l’audience du 2 décembre 2024, la SCI MAXIME était représentée par Maître LECLERCQ, substituée par Maître CAILLIERET-GRAUX, qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance.

Madame [G], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI MAXIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 20 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [G] le 30 janvier 2024, accordant un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 31 mars 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI MAXIME à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 mars 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI MAXIME ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI MAXIME produit un décompte aux termes duquel, à la date du 22 novembre 2024, Madame [G] lui doit la somme de 7 666,26 €, déduction faite d’une somme de 68,63 € correspondant à des frais de relance non justifiés et à une somme de 177,72 € correspondant à des frais d’actes et de contentieux, pris en compte au titre des dépens. Madame [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 1 633,41 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [G], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [G] est condamnée à payer à la SCI MAXIME la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI MAXIME recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 août 2019 concernant le logement situé 4 rue Denfert Rochereau, 3ème étage, au HAVRE (76600) donné en location à Madame [V] [G] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 31 mars 2024 ;

DIT que Madame [V] [G] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [V] [G] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 4 rue Denfert Rochereau, 3ème étage, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI MAXIME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Madame [V] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 681,29 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à payer à la SCI MAXIME la somme de 7 666,26 euros (sept mille six cent soixante-six euros et vingt-six centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 pour la somme de 1 633,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [V] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 janvier 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 19 août 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à payer à la SCI MAXIME la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des article L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 03 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS