MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/01006 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVEP

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

Organisme HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 Boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocate au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [I] [L]

né le 26 Mai 1986 à LE HAVRE (76600), demeurant 4 sente des Mérovingiens – Rdc, Apt 001 – 76700 HARFLEUR

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Martine CAPRON, Juge honoraire au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 09 Décembre 2024, la décision ayant été mise en délibéré le 24 février 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Martine CAPRON, Magistrat honoraire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2022, la SA HABITAT 76 a donné à bail à M. [I] [L] un logement situé 4 sente des Mérovingiens à HARFLEUR (76700).

Suivant acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 558,96euros, arrêtée à la date du 5 juillet 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, la SA HABITAT 76 a fait assigner M. [I] [L] par acte du 19 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la SA HABITAT 76 demande au juge des contentieux de la protection de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion de la locataire corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par elle dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner la locataire au paiement de la somme de 2 563,90 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation courus avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant correspondra au loyer et charges mensuelles à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— Condamner la locataire au paiement d’une somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

L’affaire a été appelée à l’audience 9 décembre 2024.

A cette audience, M. [I] [L] sollicite la suspension de la clause résolutoire ; il indique avoir réglé le loyer du mois de décembre et propose de régler en plus du loyer courant la somme de 100 euros par mois.

La SA HABITAT 76 indique que la dette s’élève à la somme de 4 745,42 euros à la date du 2 décembre 2024 ; elle ajoute que le dernier paiement a été effectué en mai 2024, et que les derniers engagements de régler 20 euros en plus du loyer n’ont pas été tenus. Elle s’oppose à la demande de délais et à celle de suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA HABITAT 76 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à M. [I] [L] le 18 juillet 2023. Il ressort du décompte établi par la SA HABITAT 76 que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire a été acquise le 19 septembre 2023.

La SA HABITAT 76 est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire.

Le contrat du bail s’est donc trouvé résilié de plein droit le 19 septembre 2023.

Sur la dette locative et la demande de délais

Aux termes de l’article 7 a ) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 2° du code civil, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu

En l’espèce, la SA HABITAT 76 indique que M. [I] [L] reste lui devoir la somme de 4 745, 42 €, décompte arrêté au 2/12/2024.

M. [I] [L] ne conteste pas sa dette locative et sollicite des délais de paiement.

En vertu de l’article 24 V et VI de la loi du 6 juillet 1989, les délais de paiement sur 36 mois ne peuvent être accordés qu’en cas de reprise du paiement des loyers au jour de l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que les loyers ne sont plus réglés depuis mai 2024.

Au jour de l’audience, la reprise des loyers antérieurs n’est donc pas effective.

M. [I] [L] ne peut donc pas bénéficier des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des explications du bailleur que les engagements du locataire de verser 20 euros en plus du loyer n’ont pas été tenus.

Cependant, M. [I] [L] apporte la preuve de son paiement de 500 euros le 2 décembre 2024.

Le diagnostic social et financier indique que M. [I] [L] est dans une bonne dynamique pour se sortir de ses problèmes de santé et de dette ; il bénéficie d’un suivi social récemment mis en place.

Il doit être considéré comme un débiteur de bonne foi.

Sa demande de délais sur le fondement de l’article 1343-5 susvisé doit être accueillie favorablement.

M. [I] [L] sera condamné à payer à la SA HABITAT 76 la somme de 4 745, 42 €, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023 sur la somme de 2 558,96 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Il sera autorisé à s’acquitter de sa dette selon les modalités précisées dans le présent dispositif.

M. [I] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qu’à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, il ne peut être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à M. [I] [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner M. [I] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

M. [I] [L] qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, outre la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

DÉCLARE la SA HABITAT 76 recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 mars 2022, portant sur le logement situé 4 sente des Mérovingiens à HARFLEUR (76700), ainsi que la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 19 septembre 2023 ;

DEBOUTE M. [I] [L] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [L] de libérer les lieux loués de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA HABITAT 76 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE M. [I] [L] à payer à la SA HABITAT 76 la somme de 4 745, 42 €, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023 sur la somme de 2 558,96 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

AUTORISE M. [I] [L] à s’acquitter, outre du loyer courant, de cette dette en 23 versements mensuels de 150 euros au minimum, payables le quinzième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [I] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

CONDAMNE M. [I] [L] à payer à la SA HABITAT 76 la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [L] aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 24 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Martine CAPRON