MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2025

Minute :

N° RG 24/00534 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GRWW

NAC : 5AE Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [W]

né le 20 Août 1986 à BORDEAUX (77410), demeurant 18, Avenue Marcel Dassault – 33300 BORDEAUX

Représenté par M^e Nicolas SASSOUST, Avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Sophie HAUSSETETE, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Madame [V] [I]

née le 02 Novembre 1999 à MONTREUIL (93100), demeurant 355, Chemin De La Motte – 27500 CAMPIGNY

Représentée par M^e Judith ARAUJO, Avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [F] [K]

né le 04 Janvier 1998 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 355 Chemin De La Motte – 27500 CAMPIGNY

Représenté par M^e Judith ARAUJO, Avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [X] [I]

né le 21 Mai 1966 à SAINT OUEN (93), demeurant La Chapelle du Chêne – 53160 SAINT MARTIN DE CONNEE

Représenté par M^e Judith ARAUJO, Avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [D] [K]

né le 25 Novembre 1971 à HARFLEUR (76700), demeurant 13, rue des Merisiers – 76610 LE HAVRE

Représenté par M^e Judith ARAUJO, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2021, Monsieur [H] [W] a donné à bail à Madame [V] [I] et Monsieur [F] [K] une maison située 15 impasse Sarde au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 1 350 €, outre une provision sur charges de 50 €.

Par acte en date du 25 septembre 2021, Monsieur [X] [I] s’est porté caution simple des engagements de Madame [V] [I] et par acte en date du 29 septembre 2021, Monsieur [D] [K] s’est porté caution simple des engagements de Monsieur [F] [K].

Par courrier réceptionné en date du 3 mai 2023, Madame [I] et Monsieur [F] [K] ont indiqué au bailleur qu’ils allaient quitter le logement. Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par Maître [O] le 22 mai 2023, date à laquelle les locataires ont rendu les clés du logement.

Monsieur [W] invoque des dégradations locatives imputables aux locataires dans l’ensemble du logement qui l’ont forcé à exposer des frais pour la remise en état dont il sollicite le remboursement par Madame [I] et Monsieur [F] [K], ainsi qu’un reste de dette locative.

Par actes des 3 et 11 avril et du 21 mai 2024, Monsieur [W] a fait assigner Madame [V] [I], Monsieur [F] [K], Monsieur [X] [I] et Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande, aux termes de ses « conclusions n°1 », de :

— juger recevable et bien fondée sa demande,

— condamner Monsieur [F] [K] et Madame [V] [I] et solidairement Monsieur [K] et Monsieur [I] au paiement de la somme de 361,29 € TTC au titre des arriérés de loyer du 19 mai 2023 au 26 mai 2023 inclus,

— condamner Monsieur [F] [K] et Madame [V] [I] et solidairement Monsieur [K] et Monsieur [I] au paiement de la somme de 3 513,91 € TTC, déduction faite dépôt de garantie, pour la remise en état du logement,

— condamner Monsieur [F] [K] et Madame [V] [I] et solidairement Monsieur [K] et Monsieur [I] à lui payer la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts,

— débouter les consorts [I] et [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [F] [K] et Madame [V] [I] et solidairement Monsieur [K] et Monsieur [I] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [F] [K] et Madame [I], aux termes de leurs « conclusions en défense », demandent au juge du contentieux de la protection de :

A titre principal,

— prononcer la nullité des cautionnements consentis par Monsieur [D] [K] et Monsieur [X] [I],

— débouter Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des défendeurs,

A titre subsidiaire,

— limiter les condamnations prononcées aux remises en état que la juridiction estimera effectivement justifiées eu égard aux contestations élevées,

— rejeter la demande de condamnation solidaire des défendeurs,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [H] [W] à payer à Madame [I] et Monsieur [F] [K] la somme de 2 700 € majorée de 135 € par mois à compter du 22 juillet 2023 au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [W] à payer à Madame [I] et Monsieur [F] [K] la somme de 2 500 € au titre du trouble de jouissance,

— prononcer la compensation entre les dettes respectives des parties dans l’hypothèse d’une condamnation,

— condamner Monsieur [W] à payer aux défendeurs la somme de 500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les défendeurs contestent le montant de la dette locative et les dégradations évoquées par Monsieur [W]. Ils soutiennent que les cautionnements sont nuls et invoquent un trouble de jouissance pour lequel ils sollicitent la condamnation de Monsieur [W] à leur verser des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 1er juillet 2024, lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 17 octobre 2024, puis renvoyée successivement jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 7 juillet 2025. Lors de cette audience, Monsieur [W] était représenté par Maître Nicolas SASSOUST substitué par Maître Sophie HAUSSETETE, qui a déposé son dossier. Il convient de se reporter à ses « conclusions n°1 » pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

Madame [V] [I], Monsieur [F] [K], Monsieur [X] [I] et Monsieur [D] [K] était représentés par Maître Judith ARAUJO, qui a déposé son dossier. Il convient de se reporter à ses « conclusions en défense » pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des défendeurs.

La décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la nullité des cautionnements

Aux termes de l’avant dernier et du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

« La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

En l’espèce, les actes de cautionnement signés par Monsieur [X] [I] le 25 septembre 2021 et par Monsieur [D] [K] le 29 septembre 2021, comportant des engagements pour une durée indéterminée, ne reprennent pas la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus rappelé.

Cette formalité étant prescrite à peine de nullité du cautionnement, les actes de cautionnement de Monsieur [X] [I] et Monsieur [D] [K] sont nuls.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Monsieur [W] sollicite la condamnation des locataires à lui payer la somme de 361,29 € au titre de la dette locative, correspondant au prorata du loyer du 19 au 26 mai inclus. Il résulte cependant du constat d’huissier d’état des lieux de sortie que les locataires ont rendu les clés du logement le 22 mai 2023. Ils ne sont donc redevables du loyer que jusqu’à cette date. Le calcul de prorata du loyer du 19 au 22 mai 2023 est le suivant : (1 400 € / 31) x 4 = 180,65 €.

Madame [I] et Monsieur [F] [K] sont donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 180,65 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais de nettoyage et les réparations locatives

L’article 1103 du code civil code dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) »

L’article 22 de cette même loi dispose que le dépôt de garantie prévu au contrat de location permet de garantir l’exécution par le locataire de ses obligations locatives.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Les locataires ont occupé le logement du 1er octobre 2021 au 22 mai 2023, soit pendant environ 1 an et 9 mois. Il convient de prendre en compte la période d’occupation dans la détermination du taux d’usure à appliquer.

Monsieur [W] produit plusieurs devis et factures pour les travaux de remise en état du logement.

Le bailleur produit tout d’abord une facture de la société La normande de nettoyage en date du 23 mai 2023 pour le nettoyage du logement, pour un montant de 1 008 € TTC. Il ressort du constat d’état des lieux de sortie établi par Maître [O] que le logement était dans un état de saleté global qui justifie de mettre à la charge des locataires le montant du nettoyage. Madame [I] et Monsieur [F] [K] sont donc condamnés solidairement à la somme de 1 008 € à ce titre.

Monsieur [W] sollicite le remboursement d’une facture de la société AS2I en date du 21 juin 2023 pour la désinsectisation du logement pour un montant de 418 € TTC et de l’achat d’un traitement aérosol antipuces d’un montant de 15,90 €.

Cependant, la présence des puces de parquet ne ressort pas du constat d’état des lieux de sortie en date du 22 mai 2024 au motif que selon le demandeur, l’huissier n’aurait pas remarqué la présence des puces. Les nouveaux locataires se sont plaints de la présence de puces de plancher auprès de Monsieur [W]. Cependant, il n’est pas indiqué la date exacte de leur entrée dans les lieux. De plus, l’état des lieux d’entrée des nouveaux locataires n’est pas produit et qui aurait pu mentionner la présence des puces de parquet si l’huissier n’en avait pas remarqué au moment de la sortie des locataires précédents. En conséquence, la présence des puces dans le logement au départ des défendeurs n’est pas établie.

Dès lors, Monsieur [W] est débouté de sa demande à ce titre.

Concernant la réfection des peintures du mur du séjour, de celui de la buanderie, de la porte des WC et du mur extérieur, Monsieur [W] produit divers devis de la société GPS pour un montant total de 1 938,20 €.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que si le logement était dans un bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il n’était pas neuf pour autant puisqu’il y avait notamment des traces de dégâts des eaux. Ainsi, la remise à neuf des peintures ne peut être imputée complètement aux locataires. Il ressort cependant du constat d’état des lieux de sortie que les locataires n’ont pas correctement entretenu le logement et que les peintures ont été dégradées durant leur occupation.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser au propriétaire la juste indemnité de 1 500€ au titre de la réfection des peintures.

Concernant la salle de bain, Monsieur [W] produit divers devis de la société GPS et une facture de chez Leroy-Merlin en date du 25 mai 2023, pour le remplacement des bondes et mitigeurs des vasques, douche et baignoire, de la réfection des joints en silicone de la douche, ainsi que pour le remplacement d’ampoules et d’une raclette pour un montant total de 1 201,60 €.

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée en date du 1er octobre 2023, que les locataires n’ont pas entretenu correctement les équipements de la salle de bain, qui sont entartrés et oxydés. Ils sont donc redevables de la somme de 1 201,60 € à ce titre.

Concernant la cuisine, le bailleur produit deux devis pour la réfection des joints en silicone de l’évier et le remplacement du plan de travail pour des montants de 123,20 € TTC et 656,40 € TTC.

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie, comparé avec l’état des lieux d’entrée, que les locataires n’ont pas correctement entretenu les équipements de la cuisine. Il convient donc de les condamner solidairement au paiement de la somme de 779,60 € à ce titre.

Monsieur [W] produit une facture de 12,90 € pour la réfection d’un joint dans le parquet de la chambre dont il sollicite le remboursement. Il ressort cependant de l’état des lieux d’entrée que ce joint était dégradé lors de l’entrée dans le logement des locataires puisque 5cm manquaient déjà, il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [W] produit une facture Desjardins en date du 23 mai 2023 pour un montant de 272,82 € TTC pour des fournitures pour le remplacement de graminées mortes et le rebouchage des trous dans le jardin.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le jardin était en très bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires et du constat d’état des lieux de sortie que des trous sont apparus dans la pelouse. Il n’est cependant pas justifié en détails des graminées à remplacer. La juridiction estime qu’il convient donc de condamner solidairement les locataires à la somme de 100 € à ce titre.

Enfin, Monsieur [W] sollicite la condamnation des locataires à la somme de 21€ TTC pour la fourniture et la livraison d’une ampoule de suspension dans la cage d’escalier. Il ressort du constat d’état des lieux de sortie que l’une des ampoules de la cage d’escalier était bien défaillante et la facture produite indique un total de 39,96€ pour trois ampoules. Il convient donc de condamner solidairement les locataires à la somme de 13,32 € à ce titre.

En fonction de ces éléments, Madame [I] et Monsieur [F] [K] doivent donc au bailleur la somme de 4 602,52 € au titre du nettoyage et des réparations locatives, somme à laquelle il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie non restitué de 2 700 €. Ils seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [W] la somme de 1 902,52 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [W] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier.

Monsieur [W] ne justifie cependant pas d’un préjudice moral ou financier autre que celui réparé au titre des réparations locatives, Monsieur [W] ayant par ailleurs pu relouer le logement avant même la fin de la durée du préavis de Madame [I] et Monsieur [K].

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement des défendeurs

Madame [I] et Monsieur [K] sollicitent la condamnation de Monsieur [W] à leur verser la somme de 2 500€ au titre d’un préjudice de jouissance en raison du comportement de Monsieur [W], qui aurait fait assurer gratuitement à Madame [I] des missions de gestion locative et en raison d’infiltrations qu’ils ont subi durant la durée de la location du bien.

Cependant, les défendeurs ne se sont jamais plaint des comportements du bailleur avant d’être assigné en justice et autrement que dans le cadre d’une défense au fond. De son côté, Monsieur [W] a fait procéder à des travaux pour régler le problème des infiltrations. Si le chantier a causé des désagréments aux locataires, cela était nécessaire pour assurer la décence du logement.

Ils sont donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [I] et Monsieur [F] [K], succombant à titre principal, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, y compris le procès-verbal d’état des lieux de sortie par moitié comme le prévoit l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il n’a pas pu être fait amaiblement.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] et Monsieur [F] [K] sont condamnés solidairement à verser à Monsieur [W] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité des actes de cautionnement de Monsieur [X] [I] et Monsieur [D] [K] ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [I] et Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [H] [W] la somme de 180,65 euros (cent quatre-vingt euros et soixante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [I] et Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [H] [W] la somme de 1 902,52 euros (mille neuf cent deux euros et cinquante-deux centimes) au titre des frais de nettoyage et de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie non restitué ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE Monsieur [H] [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et financier ;

DEBOUTE Madame [V] [I] et Monsieur [F] [K] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [I] et Monsieur [F] [K] aux entiers dépens, y compris le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par moitié ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [I] et Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [H] [W] la somme de 700 euros (sept cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 20 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE