TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

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N° RG 25/51682 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CGU

N° : 2

Assignation du :

14 Février 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [N] [P] [D]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Madame [R] [C]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Madame [K] [W]

[Adresse 17]

[Localité 1] (GRECE)

Monsieur [U] [C]

[Adresse 14]

[Adresse 13]

[Localité 16] (EMIRATS ARABES UNIS)

Madame [E] [P] [D]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [T] [P] [D]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par Maître Octave HOCHER, avocat au barreau de PARIS – #F1

DEFENDERESSE

S.A.R.L. A.B.D.

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Prune SCHIMMEL-BAUER, avocat au barreau de PARIS – #U0009

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Par acte authentique du 14 janvier 1918, Madame [Z] [F] a donné à bail commercial à la société en commandite simple LUCHARD & CIE -devenue la société anonyme GGD SA par l’effet d’une fusion- la totalité d’un immeuble sis [Adresse 4].

Les consorts [D] sont venus aux droits de Madame [F] en qualité de bailleurs.

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 1998, la société GGD SA a cédé le droit au bail à la société en nom collectif PRODIM, devenue la société par actions simplifiée [Adresse 15]. Le bail a été renouvelé par acte du 4 avril 2005 à effet au 1er octobre 2004.

Par l’effet d’un congé avec offre de renouvellement du 29 mars 2013, accepté le 10 juillet 2013, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2013.

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2012, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, avec l’agrément des bailleurs, a consenti à la société à responsabilité limitée A.B.D. un contrat de sous-location portant sur des locaux situés au premier étage droite de l’immeuble sis [Adresse 4], moyennant un loyer annuel en principal de 69 900 euros, hors charges et hors taxes, payable à une fréquence trimestrielle et à terme échu. Par avenant du 31 mai 2013, les parties ont convenu que le loyer serait payé à une fréquence mensuelle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 9 septembre 2022, la société [Adresse 15] a sollicité le renouvellement du bail commercial. Par acte du 8 décembre 2022, les consorts [I]-[C] lui ont notifié leur acceptation du renouvellement pour les seuls locaux exploités par la société preneuse, soient le sous-sol et le rez-de-chaussée.

Par acte extrajudiciaire des 27 juillet et 2 août 2023, la société A.B.D. a sollicité le renouvellement de son bail auprès des bailleurs pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2023. Par acte du 26 octobre 2023, Madame [R] [C], Madame [K] [W], Monsieur [U] [C], Madame [N] [A], Madame [E] [A] et Monsieur [T] [A] ont accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023, en fixant le loyer annuel hors taxes et hors charges au montant de 179 326 euros.

Par acte extrajudiciaire délivré le 10 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 135 577,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, augmentée du coût de l’acte, et de remettre les cautions personnelles des associés.

Par assignation délivrée le 14 février 2025, les consorts [L]-[D] ont attrait la société A.B.D. devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société A.B.D. et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société A.B.D. à payer aux consorts [L]-[D] la somme provisionnelle de 196 574,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ;

— condamner la société A.B.D. au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 566,82 euros par jour augmentée des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— condamner la société A.B.D. au paiement d’une somme provisionnelle de 19 657,43 euros au titre de la clause pénale ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société A.B.D. au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 7 mai 2025, la société défenderesse, par la voix de son avocat régulièrement constitué, a sollicité un renvoi. Le renvoi a été ordonné, les parties se voyant enjoindre de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur l’objet et le déroulement d’une médiation, et un calendrier de procédure étant arrêté.

A l’audience du 2 juillet 2025, les consorts [L]-[D], par l’intermédiaire de leur conseil, se oralement référés aux prétentions et moyens formulés dans leur exploit introductif d’instance.

Le conseil de la société A.B.D. ne s’est pas présenté à l’audience.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 10 octobre 2024 à la société A.B.D. vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 135 577,78 euros, selon décompte annexé à l’acte.

Il ressort du décompte produit par les consorts [L]-[D] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen tiré du défaut de remise des actes de cautionnement des associés.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société A.B.D. et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’obligation de la société A.B.D. au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 31 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 150 599,26 euros [114 937,60 + 21 550,80 + 14 110,86 euros].

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Les bailleurs sollicitent une indemnité d’occupation égale au double du loyer quotidien.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui stipule que l’indemnité d’occupation sera fixée au double du montant du loyer s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel les bailleurs peuvent prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, le montant incontestablement dû par la société défenderesse au titre de l’indemnité d’occupation du 11 novembre 2024 au 31 janvier 2025 s’élève à la somme de 22 987,52 euros [8 620,32 X 20/30 +

8 620,32 X 2], le surplus de la demande apparaissant sérieusement contestable.

En conséquence, la société défenderesse sera condamnée au paiement par provision de la somme de 173 586,78 euros, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 135 577,78 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société A.B.D. ne permet d’écarter la demande des consorts [L]-[D] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 novembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société A.B.D. et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons à titre provisionnel la société A.B.D. à payer à Madame [R] [C], Madame [K] [W], Monsieur [U] [C], Madame [N] [A], Madame [E] [A] et Monsieur [T] [A], à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 11 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société A.B.D. à payer à Madame [R] [C], Madame [K] [W], Monsieur [U] [C], Madame [N] [A], Madame [E] [A] et Monsieur [T] [A] la somme de cent soixante-treize mille cinq cent quatre-vingt-six euros et soixante-dix-huit centimes (173 586,78 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 31 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 sur 135 577,78 euros et à compter du 14 février 2025 sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société A.B.D. aux entiers dépens ;

Condamnons la société A.B.D. à payer à Madame [R] [C], Madame [K] [W], Monsieur [U] [C], Madame [N] [A], Madame [E] [A] et Monsieur [T] [A] la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 18] le 21 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Marie-Hélène PENOT